Недвижимость Днепра — реальность на ноябрь 2025
Что происходит прямо сейчас
-
Продажи. Покупают не «инвесторы-разобрать и перепродать», а люди, которым жить. Платёжка и нормальная планировка важнее «вид на реку».
-
Цены. По городу средний коридор новостроек около 1000–1200 $/м² (эквивалент в грн зависит от курса). На вторичке разброс больше — качество фонда очень разное.
-
Запуски строек. Их мало. Девелоперы в основном дожимают текущие очереди, массовых скидок нет — вместо них длинные рассрочки, точечные акции (этаж/паркоместо/кладовка).
-
Аренда. Растёт умеренно. 1- и 2-комнатные в топ-локациях уходят быстрее, «евродвушки-бутерброды» и студии 20–25 м² зависают.
Картина по районам (новостройки, усреднённо)
Диапазоны — «живые» для сделок в ноябре 2025. «Динамика 2025» — год к году. Аренда — реальные вилки по состоянию/локации/этаже.
Метки: ликвидность = скорость выхода на сделку и шанс быстро сдать.
| Район | Цена за м², грн | Динамика 2025 | Аренда 1к, грн/мес | Аренда 2к, грн/мес | Ликвидность | Комментарий по спросу/предложению |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Соборный | 52–60 тыс. | +2–4% | 14–16 тыс. | 17–20 тыс. | высокая | Ядро города, набережная, инфраструктура. Берут «готовое» и почти готовое, ненавидят долгострой. |
| Шевченковский | 45–50 тыс. | +3–5% | 12–14 тыс. | 15–18 тыс. | высокая | Тополя/Победа/«бизнес-класс». Переплата за локацию и планировки. |
| Центральный | 40–46 тыс. | +1–3% | 12–14 тыс. | 15–18 тыс. | средне-высокая | Сильный разнобой по фонду: есть конфеты и «уставшие» дома. Планировки решают. |
| Индустриальный | 36–42 тыс. | +8–12% | 10–12 тыс. | 13–16 тыс. | средняя | «Догоняющий» район: несколько свежих проектов тянут среднюю цену вверх. |
| Амур-Нижнеднепровский (АНД) | 32–38 тыс. | +5–8% | 9–11 тыс. | 12–14 тыс. | средняя | Бюджетная альтернатива. Спрашивают «попросту, но тёплое и с укрытием». |
| Новокодакский | 33–37 тыс. | +4–7% | 9–11 тыс. | 12–14 тыс. | средняя | Ставка на доступность. Выигрывают понятные очереди и норм-секции. |
| Чечеловский | 34–38 тыс. | +4–7% | 10–12 тыс. | 13–15 тыс. | средняя | Рабочие «двушки» и 1-ки с нормальными кухнями. Без лишнего пафоса. |
| Самарский | 28–32 тыс. | +6–10% | 8–10 тыс. | 10–12 тыс. | средне-низкая | Самый дешёвый вход. Спрос есть, но избирательный: людям важны тепло и транспорт. |
Что видно из таблицы:
-
Топ-три по цене — Соборный, Шевченковский, Центральный — растут умеренно, но стабильно.
-
Индустриальный и АНД подтягиваются быстрее благодаря точечным новостройкам и спросу «чтобы жить, не понты».
-
Самарский — вход минимальный, но ликвидность зависима от конкретного ЖК и транспорта.
Вторичка
-
Хорошие «сталинки/кирпич» с нормальными планировками и адекватным состоянием держат цену жёстко — альтернатив мало.
-
Панель без ремонта торгуется. Торг реальный, но не «минус 30%» — у продавцов тоже расходы выросли.
-
Псевдо-евро-студии без утепления и с липовой «энергоэффективностью» — зависают.
Что давит на цены и спрос
-
Фронт. Любое обострение — минус к просмотрам и подписание откладывают.
-
Энергетика. Отключения = дороже стройка, дороже эксплуатация, хуже настроение у покупателей.
-
Кредиты. Ипотека есть, но она не массовая. Покупатели больше любят рассрочку от застройщика.
-
Доходы. Реальные доходы не догоняют цену метра. Люди голосуют рублём за меньшие метры, но лучшие дома.
Инновации/практики, которые реально работают
-
Длинные рассрочки без «бутафорских скидок».
-
Пакеты «заезжай и живи»: чистовая + техника по прайсу девелопера.
-
Энерго-апгрейды: автономное тепло, нормальные окна/утепление, ИТП — не «мода», а аргумент к цене/аренде.
-
Цифра: VR-туры, онлайн-бронь, прозрачные графики строительства — повышают доверие, реально ускоряют сделки.
2026: без розовых очков
Базовый сценарий (вероятный)
-
Цены: +3–8% за год по сильным локациям (Соборный/Шевченковский/Центральный), 0–3% по слабым проектам и окраинам.
-
Аренда: стагнация или +5–10% в ядровых районах — дефицит приличных однушек никуда не делся.
-
Запуски: точечные. Упор на рассрочку и готовность/почти готовность, а не на «рояль в кустах» со скидками.
Риск-сценарий (энергоудары/обострение)
-
Цены: остановка роста или –0…–5% по слабым проектам; торг усилится.
-
Аренда: без всплеска; часть арендаторов уйдёт в более дешёвые районы/меньшие метры.
-
Стройка: сроки поползут, девелоперы будут спасать кэшем и рассрочкой.
Позитивный сценарий (стабильная энергия + мягче кредиты)
-
Цены: +5–10% по топ-локациям, подтяжка Индустриального/АНД ещё на 5–7%.
-
Аренда: +10% по однушкам в Соборном/Центральном — спрос на «жить сейчас» стабильно высокий.
Что покупать/чего избегать — по-взрослому
Покупать:
-
1–2-комнатные 40–65 м² с нормальной кухней/кладовкой, в домах с тёплыми контурами, укрытием, адекватным ОСББ.
-
ЖК с понятной финансовой моделью, где уже сданы очереди (есть риски, но они ниже).
Избегать:
-
Долгостроев с мутной историей финансирования.
-
«Дёшево-сердито» без энерго-решений — коммуналка сожрёт экономию.
-
Студий 20–25 м² «для инвестиций» — ликвидность слабая, арендаторы капризные.
Чек-лист перед сделкой (сохранить и распечатать)
-
Электрика/тепло: наличие ИТП, реальная теплосъёмность, шумо- и теплоизоляция.
-
Укрытие: состояние, доступ, автономное освещение/вентиляция.
-
ОСББ/управляйка: тарифы, долг по дому, аварийки, прозрачность сметы.
-
Паркинг/подъезд: не нарисованные места, а реальные слоты/проезды.
-
Юридика: земля, градусловия, очереди, сроки.
-
Финансы: реальная цена владения (коммуналка + капексы дома), не только «цена за м²».
Итог по районам — одним взглядом
-
Стабильный «костяк»: Соборный, Шевченковский, Центральный. Переплата за локацию оправдывается ликвидностью.
-
«Догоняющие»: Индустриальный, АНД — есть потенциал подтяжки к среднему городу при вменяемых проектах.
-
Бюджет-вход: Самарский (и частично Новокодакский/Чечеловский) — брать только проверенные дома/очереди.