Рынок вторичного жилья накрыл новый виток паники. После громкого дела Ларисы Долиной, когда суд вернул артистке проданную квартиру, волна «бабка-террора» прокатилась по всей стране. Только за год количество споров о возврате проданных квартир выросло на 15–20 процентов. Суды всё чаще признают пожилых продавцов «жертвами», а добросовестных покупателей — крайними. Эффект Долиной и новая эпоха судов По данным Российской гильдии риелторов (РГР), за последний год количество исков от бывших владельцев, оспаривающих сделки, выросло на 15–20%. А после дела певицы Долиной правоприменительная практика изменилась кардинально. Теперь суды всё чаще становятся на сторону тех, чья воля при продаже могла быть искажена. Если продавец заявит, что «не понимал, что подписывает», и представит справку из психоневрологического диспансера, суд, как правило, аннулирует сделку. Юристы называют это юридическим маятником, который качнулся от защиты покупателя к безусловной жалости к продавцу. — Да, действительно отмечается тревожный тренд — говорит юрист Ольга Демикова, — Участились случаи, когда суды расторгают сделки и возвращают квартиры пожилым продавцам, оставив добросовестных покупателей без жилья и денег. По закону покупатель имеет право на возврат средств, но фактически это невозможно: деньги уже переданы мошенникам или потрачены. А некоторые продавцы объявляют себя банкротами — и вернуть ничего нельзя. Почему добросовестность больше не спасает Судебная логика стала парадоксальной: не важны нотариус, аккредитив, видеофиксация сделки. Всё перечёркивает одна фраза — «я не осознавал». — Проблема в том, что суды рассматривают момент подписания как психологический снимок прошлого — поясняет Демикова. — Даже если человек выглядел вменяемым, позже экспертиза может признать обратное. Эту же проблему подтверждают и другие юристы. — Если суд установит, что на момент сделки продавец не осознавал последствий своих действий (из-за возраста, болезни, давления или обмана), договор расторгнут, даже если вы действовали абсолютно законно, — рассказала корреспонденту нашего издания юрист по гражданским делам Анна Смирнова. Решающее слово теперь за психиатрами. Ретроспективная экспертиза способна перечеркнуть любую сделку, а добросовестность покупателя перестала быть щитом. Волгоград в зоне риска Юристы Волгограда подтверждают: регион уже столкнулся с похожими делами. В практике юристов и судей появляются истории, когда квартиры возвращают пожилым собственникам, а покупатели остаются без жилья. — Основная ловушка — продавец с единственным жильём, — отмечает руководитель волгоградской юридической фирмы Ирина Юрченко. — Даже если он подписал документы добровольно, суд может признать сделку недействительной, руководствуясь принципом защиты уязвимой стороны. Например, в Тракторозаводском районе Волгограда апелляция и кассация оставили в силе решение первой инстанции, вынесенное в июне 2024 года. В этом гражданском деле прокурор выступил в интересах вдовы участника СВО Елены Горбуновой. Суть дела такова, что женщина продала квартиру, будучи «под влиянием мошеннических действий». — Неустановленное лицо, находясь в неустановленном месте, умышленно, из корыстных побуждений, путем обмана, под предлогом перевода денежных средств на безопасный счет похитило у Горбуновой Е.В. денежные средства на сумму 6 250 000 рублей, в том числе 3200 000 рублей от продажи указанной квартиры, — следует из судебных документов. — По данному факту возбуждено уголовное дело. Горбунова Е.В., будучи допрошенной в качестве потерпевшей, пояснила, что заблуждалась относительно существа совершаемых ею действий, находилась в состоянии сильного душевного волнения, вызванного гибелью супруга, не имела намерения продавать принадлежащую ей квартиру, была убеждена, что помогает правоохранительным органам в поимке преступника, а сделка по купле — продаже квартиры будет аннулирована после поимки преступника. Вдову безусловно жалко, особенно учитывая циничный сценарий обмана. Но ведь и добросовестный покупатель остался ни с чем. Что уже не работает Покупатели пытаются подстраховаться, но большинство привычных мер не дают результата. Нотариальное удостоверение — нотариус не может предугадать, что через месяц продавец принесёт справку о невменяемости. Аккредитив и банковская ячейка — защищают от прямого мошенничества, но не от отмены сделки. Договор с пунктами о добровольности — теряет силу вместе с признанием недействительности сделки. Справка из ПНД — отражает состояние на момент выдачи, а суд интересует состояние на момент сделки. Пять правил от юриста Демиковой — Чтобы максимально обезопасить себя, нужно действовать не по интуиции, а по алгоритму, — уверена Демикова. 1. Проверка дееспособности. Запросите у продавца актуальные справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это снизит риск последующего оспаривания сделки. 2. Личный контакт. Не ограничивайтесь агентом. Встретьтесь с продавцом, пообщайтесь, узнайте причины продажи. Если человек путается в ответах, нервничает, не знает, куда пойдёт жить дальше — это красный флаг. 3. Только безнал. Расчёты должны идти через банк или аккредитив. Не передавайте деньги наличными. Снимайте процесс на видео, берите расписку о получении. 4. Привлекайте родственников. Если у продавца есть семья, постарайтесь убедиться, что они в курсе сделки. Это укрепит позицию в случае спора. 5. Осторожно с низкой ценой. Слишком дешёвая квартира — подозрительный сигнал. Суд может счесть это признаком того, что вы осознанно воспользовались уязвимостью продавца. Как отмечает риелтор Дмитрий Михалевич, полностью исключить риск невозможно, но его по силам значительно снизить. — Если человек, особенно пожилой, продает недвижимость быстро и дешево, это первый сигнал, который должен насторожить покупателя, — пояснил он. Когда страховка сильнее защиты в суде Среди немногих реально работающих инструментов юристы выделяют титульное страхование. Этот полис покрывает не разрушение квартиры, а утрату права собственности. При аннулировании сделки страховая компания компенсирует стоимость объекта. — На сегодняшний день страховка титула — это единственный действенный инструмент, который способен компенсировать финансовые потери покупателя, если сделка все же будет аннулирована, — полагает юрист по гражданским делам Анна Смирнова. Стоимость полиса в большинстве случаев колеблется от одной до шести тысяч рублей в зависимости от суммы сделки. Для ипотечных квартир страховка оформляется автоматически, но для «вторички» это по-прежнему редкость. Часто граждане спрашивают, что делать, если иск уже подан. — Не ждать, — советует Демикова. — Срочно собирать доказательства добросовестности: видео сделки, переписку, банковские документы, расписки, свидетельские показания. Обратиться к независимому психиатру, чтобы подтвердить адекватность продавца на момент продажи. Если есть страховка — уведомить страховщика. В таких делах важна скорость: чем раньше доказано, что сделка прошла без давления, тем выше шанс сохранить квартиру. Законопроект с отсрочкой Депутаты Госдумы уже готовят изменения. Предлагается ввести обязательный «период охлаждения» — деньги покупателя неделю будут находиться в банке. Это даст возможность сторонам осознать решение и исключит обвинения в обмане. Также обсуждается идея обязательных проверок дееспособности продавцов. — Единственным решением проблемы может стать закон о проверке дееспособности, — считает Демикова. — Тогда появится юридическое доказательство, что человек понимал, что делает. Без этого рынок вторичной недвижимости рискует просто остановиться. Рынок вторички сегодня — это минное поле, где правила зачастую переписываются под каждого «потерпевшего». Суды всё чаще действуют из жалости, а не из права. Но покупатель всё же может защититься — внимательностью, проверкой, страховым полисом и конкретным алгоритмом действий, указанных в данном материале. Пока новые законы не приняты, единственная гарантия — собственная осмотрительность. А в эпоху «бабок со справками» это уже не осторожность, а инстинкт самосохранения.
