С 1 января 2026 года в России начинает действовать расширенная модель налогового стимулирования семейной жилищной мобильности.
Федеральная льгота, освобождающая от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, получает новые измерения — и новые смыслы.
Теперь не только семьи с двумя детьми на момент сделки, но и те, у кого второй ребёнок появится уже после продажи, получат право на полное освобождение от 13%-ного налога. К ним добавляются семьи с недееспособными детьми любого возраста, чьи родители выступают в роли законных опекунов.
Это не просто техническое уточнение в Налоговом кодексе — это стратегический сдвиг в жилищной политике. Государство перестаёт рассматривать льготу как компенсацию, а начинает использовать её как рычаг для запуска цепной реакции на рынке недвижимости: продал — купил — улучшил — платить налог не надо.
Кто выигрывает по новым правилам?
До 2026 года налоговая льгота при продаже жилья (ст. 217.1 НК РФ) требовала жёсткого совпадения условий:
Минимум два ребёнка на момент сделки;
Покупка новой квартиры в течение года;
Новая недвижимость должна быть крупнее или дороже по кадастровой стоимости.
С нового года рамки расширяются:
Если семья продаёт квартиру в 2026 году, а второй ребёнок рождается, скажем, в марте 2027 года, — это уже основание для льготы. Главное — уложиться в срок подачи декларации (до 30 апреля 2027 года). Это снимает давление с семей, планирующих расширение жилплощади в преддверии рождения ребёнка, но не успевающих завершить сделку до родов.
Недееспособные дети — без возрастных ограничений. Ранее льгота автоматически «выключалась», когда детям исполнялось 18 или 24 года.
Теперь семьи, ухаживающие за взрослыми детьми с инвалидностью, получают пожизненное право на налоговую поддержку при улучшении жилищных условий. Это признание социальной нагрузки, которую несут такие семьи, — и попытка облегчить их финансовое бремя.
Льгота не является «просто подарком».
Она строго целевая:
Новая квартира должна быть в России;
Её площадь или кадастровая стоимость — выше, чем у проданной;
Покупка должна состояться до 30 апреля года, следующего за отчётным (например, продали в октябре 2026 — купили до 30 апреля 2027).
Такой подход исключает спекуляции. Государство не хочет, чтобы льгота использовалась для вывода средств в наличные или покупки дачи. Цель — циркуляция на первичном и вторичном рынке жилья, стимулирование строек, рост ликвидности у застройщиков и риелторов.
Экономический эффект: не только для семей, но и для рынка
По оценкам Минфина, расширение льготы коснётся до 120 тыс. семей ежегодно. При средней сумме сделки в ₽8 млн это означает, что почти ₽12 млрд налоговых поступлений ежегодно будут оставаться в карманах граждан — и тут же возвращаться в экономику через покупку новостроек, ремонт, мебель, ипотеку.
В условиях замедления спроса на жильё, особенно в сегменте «комфорт» и «бизнес», такая мера — точечный стимул, не требующий прямых бюджетных расходов.
Государство теряет налог, но получает активность — а активность на рынке недвижимости всегда ведёт к росту смежных отраслей.
Новая редакция льготы по НДФЛ — пример «умной» социальной политики:
Она гибкая (учитывает планирование семьи);
Справедливая (поддерживает уязвимые категории);
И экономически рациональная (стимулирует рынок без субсидий).
В 2026 году «улучшить жилищные условия» станет не просто мечтой, а налогово выгодным решением — при условии, что за продажей последует покупка. А государство, в свою очередь, получит то, что ему нужно в условиях экономической неопределённости: движение, доверие и ликвидность.
