Василий Колташов, Дорогу доходным домам!
До революции мало кто мог купить квартиру, ипотеки в современном виде не существовало. И купцы строили доходные дома, зарабатывая на аренде. Ныне в России сложились условия для распространения «доходных домов», широкой сдачи жилья в аренду крупными и средними собственниками. В стране накоплено огромное количество не проданных застройщиками и упавших в цене инвестиционных квартир, ипотека дорожает, а реальные доходы населения снижаются. При низком качестве многих сдаваемых квартир, скидки и повышение уровня комфорта обеспечат новому бизнесу успех на рынке. Да, и сам он станет иным.
Сдачей жилья в аренду в 2000-2014 годах преимущественно занимались мелкие собственники. «Крупный и средний бизнес брезговали этой сферой, считая дело недостаточно доходным. Причиной был бум ипотечных программ и рост цен на жилье; капитал получал доходы с продаж или ориентировался на рост капитализации. Ныне ситуация другая», - полагает мой коллега, заведующий Кафедрой политической экономии РЭУ Руслан Дзарасов. По его словам, если аренда и дешевеет в крупных городах (до 5% за 2014 год) из-за перевеса предложения, то спрос на покупку квартир снижается еще быстрее.
С падением курса рубля жилье стало особенно переоцененным, так как упали доходы потенциальных покупателей, подорожала и стала более обременительной ипотека. Однако на рынке аренды имеется избыток квартир с низким уровнем комфорта и ранее почти не было конкуренции. Это дает хорошие возможности игрокам с капиталом и недвижимостью. Представим, что потенциальному съемщику квартиры предложены два варианта двухкомнатной квартиры: старой планировки с «бабушкиным ремонтом», не исправляющим, а лишь маскирующим многие проблемы, и новой планировки и дизайна – с множеством шкафов, просторной кухней и водостоком без проблем. Причем вторая квартира сдается дешевле и на ней не сидит риелтор, жаждущий получить огромную комиссию.
Что выберет потенциальный арендатор? Он выберет то, что лучше и стоит меньше. Повторится ситуация с захватом рынка крупными игроками, ведь уже теперь видно как новостройки теснят продавцов вторичного жилья все более. Им будет совсем непросто позднее. Но и с арендой по-старому все не останется. Спад продаж вторичного жилья уменьшил возможности россиян для покупки новых квартир. После панического роста спроса на новое жилье в конце 2014 года на рынке восстановился штиль. Причем слабеющий спрос нервирует владельцев инвестиционных квартир, которые сознают огромные потери капитализации и не понимают еще возможностей новых условиях рынка.
Основная проблема большой части российской недвижимости в том, что она не «работает». Она не приносит доход и не используется, а продажа ее становится все более трудной. Вывод один — она должна войти в реальный оборот. Вот только, сделали ли его сами владельцы?
Для возрождения дореволюционной практики доходных домов в России не требуется крупных капиталовложений. Они уже сделаны. Банки, инвестиционные фирмы и отдельные лица накопили огромное количество квартир и коммерческой недвижимости, спрос на аренду которой падает особенно быстро. В Москве, по данным консалтинговой компании Knight Frank за последний квартал 2014 года, цены на аренду помещений под офисы достигли уровня 2005 года, а процент незанятых помещений составил 28%. Многие из офисных зданий могут быть переоборудованы под съемное жилье. И хотя спрос на аренду жилья тоже снижается, что, прежде всего, указывает на завышенные цены, арендаторов можно привлечь как скидками, так и повышенным уровнем комфорта.
Кризис уже создал нишу для бизнеса «доходных домов», и он может приносить неплохую прибыль. Однако в экономике работают не только объективные тенденции, но сами люди, через принимаемые ими решения. Эти люди пока больше шокированы переменами в экономике, чем осознают возможности. Им предстоит осознать, что пузырь на рынке жилья лопнул и накапливать бетонные «пещеры» нет смысла. Значит нужно измениться и начать приспосабливаться к новому времени.