Итоги полугодия в Московском регионе: дно еще впереди
Полгода назад, когда падал рубль, росла ставка ЦБ и умирала ипотека, одни эксперты давали апокалиптические прогнозы, другие осторожничали: давайте подождем полгодика. И вот эти полгода прошли. Что они говорят сейчас?
Московская «вторичка»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»
В сегменте вторичного жилья покупательская активность сократилась втрое. Начиная с весны так называемый потенциальный спрос ежемесячно снижался почти на треть. Однако в июне, впервые в этом году, его показатель продемонстрировал некоторую положительную динамику: + 6,4%. Можно сказать, что рынок прощупывает дно. Но я бы, скорее, говорил о том, что он на него лег, и при сохранении нынешней макроэкономической ситуации будет находиться в таком положении еще некоторое время.
Кризис резко ударил по ипотеке на вторичном рынке жилья — за прошедшие полгода она фактически перестала быть массовым инструментом решения жилищных вопросов в этом сегменте.
Ипотечный спрос частично переместился на первичный рынок, поддержанный программой государственного субсидирования ипотеки,
однако в значительной мере остался неудовлетворенным за счет тех покупателей, которые не считают приемлемой покупку квартиры в новостройке. При этом коммерческие банки вот уже несколько месяцев снижают ставки по кредитам. В настоящее время стандартные условия ипотеки на вторичном рынке начинаются от 13,5%, а в рамках специальных акций и партнерских программ ставка может быть еще ниже. Тем не менее, спрос остается низким, поскольку люди сегодня крайне не уверены в стабильности своего материального положения.
Почти три четверти объектов в июне было продано со скидкой. Средний размер дисконта – 7,4%. Однако психологически комфортной для покупателя является скидка 10−15% – в этом случае объект получается реализовать в течение 1−1,5 месяцев.
Квартиры в Подмосковье
Павел Осипов, генеральный директор «Мелиор Строй»
Итоги полугодия с учетом нынешних реалий рынка нас устраивают: спрос более-менее стабилизировался, продажи в мае были выше запланированных. Конечно, на наш сегмент – подмосковный комфорт-класс — больше всего повлияла общая экономическая ситуация в стране, остальные причины, такие как удорожание строительных материалов и др., по сути являются ее производными. Сейчас для того чтобы продать недвижимость, покупателю нужно давать крайне выгодную цену.
В Подмосковье лучше всего продаются квартиры стоимостью до 2,5 млн рублей.
Из новых веяний можно отметить заметно возросшую обеспокоенность клиентов по поводу темпов строительства, несмотря на то, что работы идут в соответствии с графиком. Также покупатель стал гораздо более требовательнее и осведомленнее в сфере строительства, некоторые даже разбираются в производителях материалов.
Апартаменты в Москве
Александр Лагутов, партнер, директор департамента оценки Sminex
Первое полугодие 2015 г. характеризуется средним падением продаж московского жилья в районе 30% от аналогичного периода 2014 г. По апартаментам ситуация несколько хуже: я оцениваю среднее падение темпов продаж в этом сегменте рынка в 40−50%.
Это обусловлено тем, что рынок квартир был поддержан в рамках программы «ипотека с господдержкой». Объекты, которые были аккредитованы по данной программе, просели меньше, чем в среднем по рынку. На апартаменты же программа ипотеки с господдержкой не распространяется. Ставка ипотеки здесь не менее 14% годовых, тогда как по программе с господдержкой – не более 13%.
Таким образом, ежемесячный платеж по кредиту с одним и тем же телом будет отличаться на 20% и более.
Кроме того, минимальный процент первого взноса по апартаментам, как правило, выше (по квартирам — от 20%, по апартаментам — от 30%). Это делает покупку апартаментов менее привлекательной. Однако они все еще стоят ощутимо дешевле квартир, что поддерживает их рынок.
Яков Литвинов, управляющий партнер «КРАЙС Девелопмент»
Цены на рынке лофт-апартаментов не сильно изменилась по сравнению с началом 2015 года, упав в рублевом показателе на −1,6%. Объемы рынка выросли на 16% за счет появления новых игроков на рынке, а также за счет поступления в продажу новых корпусов в заявленных объектах.По данным ЦБ РФ, значения долларового курса по итогам второго квартала 2015 года изменились на −5% по сравнению с первым кварталом 2015-го. Такое изменение курса не сказалось на росте рублевых показателей в лофт-проектах. На рынке не наблюдается активизации спрос – положение больше напоминает стагнацию.
Во многих лофт-проектах в сегменте «премиум» замечено снижение цен, порой достигающее 18%.
Не секрет, что из России в настоящее время идет большей отток капитала, поэтому девелоперы стремятся привлечь покупателей всевозможными скидками. Сейчас в некоторых проектах, в зависимости от их ценовой линейки, действуют существенные скидки, например, при 100% оплате. В проектах со средней стоимостью квадратного метра от 350 тыс. рублей скидки составляют до 15−20%; в проектах со стоимостью до 300 тыс. рублей – до 5−7%. Также действуют беспроцентные рассрочки на год с первым взносом от 30%.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
В сегменте лофтов в начале года мы наблюдали спрос, который к концу второго квартала начал снижаться в целом по рынку на 17,5%. Май, июнь традиционно считаются месяцами спада деловой активности. Девелоперы охотно предлагают в данном сегменте скидки и особые условия при покупке. Повышать рублевые цены, скорее всего, они будут очень аккуратно.
Лофты в наименьшей степени затронуты экономическим спадом. Во-первых, снижены темпы строительства жилья, во-вторых, получает продолжение тенденция развития промзон. Высокая стадия готовности объекта, конкурентоспособные цены, привлекательная локация, низкие затраты на отделку, доходные программы для инвесторов – все это позволяет привлекать покупателей.
Однако есть две причины, по которым может произойти уменьшение предложения на рынке лофтов: непростая экономическая ситуация и неоднозначное отношение власти к нестандартному формату.
В целом по рынку лофтов цена упала с начала декабря на 1,58%. Предложение пока превышает спрос.
Также мы видим повышение интереса инвесторов к апарт-отелям. Еще одной мотивацией для покупателей стал рост курса доллара в мае—июне. Негативной тенденцией этого рынка является то, что застройщики продают жилые апартаменты без отделки, позиционируя их как апарт-отели.
Элитная «первичка»
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills
Первые шесть месяцев текущего года были для рынка элитной недвижимости Москвы относительно спокойными. Сделок было заключено лишь на 8% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2014 г. Несмотря на спорный новостной фон, рынок весьма активен, чему немало способствует гибкость застройщиков и периодическое появление интересных новинок…
Покупатели стали отдавать предпочтение относительно недорогим по меркам элитного жилья объектам.
Так, особенно популярны были лоты с ценой менее 1 млн долларов.
В истекшем полугодии на рынок вышли 4 новых проекта — это вдвое меньше, чем в первом полугодии 2014 года. Еще одна важная тенденция — дальнейший переход на рублевое ценообразование.
Застройщики в целом готовы идти на индивидуальные условия для каждого покупателя. Так, все чаще на достаточно привлекательных условиях предоставляются рассрочки, при 100% оплате — скидки.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор корпорации «Баркли»
В элитном сегменте в период ажиотажного спроса с конца 2014 г. по 1 квартал 2015 г. наблюдался резкий рост рублевых цен за счет скачка курса доллара. Затем средняя цена предложения начала планомерное снижение (−5,9% в месяц) в связи с укреплением курса национальной валюты. Фактически долларовые цены в большинстве объектов не изменились. Кроме того, в течение полугодия замечен перевод долларовых прайсов в рубли по курсу 45−50.
По сегменту премиум недвижимости в декабре 2014 г. – январе 2015 г. в активно строящихся и продаваемых объектах цены в рублевых прайс-листах были увеличены на 10–15%. Однако квартиры с оптимальными площадями до 100 кв. м пользовались повышенным покупательским спросом. Вопреки консервативным ожиданиям участников рынка,
цены на квартиры премиум-класса продолжили умеренный рост в новом полугодии (порядка 0,7% в месяц).
По нашим оценкам, средневзвешенные цены на квартиры и апартаменты элитного сегмента продолжат рост в пределах ±0,3−0,6% в месяц до традиционного всплеска покупательской способности ближе к середине второго полугодия. Премиальный сегмент сохранит умеренные темпы роста ввиду повышения строительной готовности большинства объектов. В настоящее время многие застройщики премиального сегмента относятся консервативно к макроэкономической ситуации в стране, поэтому планируют запуск новых проектов с начала 2016 года.
Примерно каждая пятая сделка совершается в инвестиционных целях. Учитывая текущую политическую ситуацию и пристальное внимание к российским активам за рубежом, инвесторы не вкладываются в заграничные активы, предпочитая российскую высоколиквидную недвижимость как элитного, так и премиального класса. Мы прогнозируем, что эта тенденция будет только набирать обороты.
Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow
Активность спроса на первичном рынке в первом полугодии 2015 несколько ниже, чем за тот же период прошлого года. Клиенты, которые не успели инвестировать свои валютные сбережения в конце прошлого года, надеясь на еще больший рост курса доллара в этом году, решили занять выжидательную позицию. Клиенты понимают, что так называемое «дно рынка» еще впереди. Также негативное влияние оказало ужесточение условий по ипотеке, причем усложнившийся процесс одобрения повлиял в большей степени, нежели увеличившиеся ставки.
Увеличился спрос на покупку недвижимости с целью получения постоянного дохода.
Например, готового арендного бизнеса в коммерческой недвижимости. Материальный актив намного интереснее инструментов фондового и валютного рынка, несмотря на меньшую ликвидность. Появилось много предложений в историческом фонде в самых популярных элитных районах, что вызвало немалый интерес покупателей, в том числе в сегменте до $2−3 млн. Это довольно неожиданная тенденция, поскольку обычно покупатели в этом ценовом сегменте больше ориентируются на комфорт и предпочитают элитные или премиальные новостройки с подземным паркингом. Возможно, это связано с тем, что спрос за последнее время существенно помолодел. Средний возраст покупателей элитных квартир составляет теперь 30−40 лет (ранее это было 35−50 лет).
Загородная недвижимость
Артур Григорян, генеральный директор «KASKAD Недвижимость»
Основные тенденции рынка загородной недвижимости первого полугодия можно охарактеризовать общей нестабильностью и паникой, как со стороны владельцев недвижимости, так и со стороны покупателей.
Из-за экономической нестабильности спрос снизился на 20−30%.
Однако наиболее устойчивым оказался комфорт-класс, в частности, малоэтажные жилые комплексы, совмещающие в себе грамотную, продуманную концепцию, заточенную под конечного потребителя, и хорошую локацию.
Стоит отметить, что неспокойная рыночная ситуация спровоцировала небывалый спрос на ипотеку: с начала 2015 года на рынке загородной недвижимости с ней заключаются более 80% сделок. Также растет доля сделок с привлечением военной ипотеки, она достигает 10% от общего количества ипотечных сделок в сегменте загородного жилья комфорт-класса.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»
Наметившиеся в I квартале тенденции по сокращению площадей участков и строений, а также стоимости объектов, продолжились. Так, средняя площадь участка во II квартале уменьшилась почти на 3% и составила 13,5 сотки.
Средняя стоимость объектов во II квартале нынешнего года составила 7,6 млн рублей, в I квартале – 8,1 млн рублей. Наибольшим спросом у покупателей пользовались участки без подряда – 57% от общего объема.
Стала четко прослеживаться тенденция, наметившаяся еще ранее. Из 845 коттеджных поселков, находящихся сегодня на реализации, 24 де-юре заявлены как новые, появившееся во II квартале нынешнего года, однако
де-факто в большинстве своем они оказываются фантомами и служат рекламным трюком для привлечения внимания к компании-застройщику
и виртуальным способом расширения его базы предложений. Есть все основания полагать, что последующие два-три квартала подтвердят это предположение, когда анонсированные сейчас проекты так и останутся поселками «на бумаге».
Иван Потапов, директор по продажам ГК «САПСАН»
В настоящее время мы не видим направленности на снижение или рост цены, можно отметить, что общий тренд горизонтальный. Что касается объемов, то в начале года было некое затишье после того, как спрос уплотнился в ноябре и декабре 2014 года. Но во втором квартале мы видим стабильный объем спроса на уровне примерно 70% от объема спроса прошлого года.