В 2020 году объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость на 9% превысил средний показатель за десятилетие
<p>Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ. </p>
Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в2020году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% в России и СНГ.
C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты $98 млрд. За год объем вложений всех трех типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Тип инвестора
2020 год, $млрд
2019 год, $млрд
Годовая динамика
Изменение в 2020 г. относительно среднего объема за 10 лет
Институциональные инвесторы
329,3
460,5
-28%
-6%
Частные инвесторы/Не торгуются на бирже
231,9
333,3
-30%
9%
Компании, которые торгуются на бирже/Инвестиционные трасты
98,0
137,2
-29%
-35%
Пользователи/прочие[1]
33,5
38,5
-13%
0%
Неизвестно
27,2
26,5
+3%
27%
Источник: The Wealth Report 2021
В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% на офисы ($59 млрд) и 15% на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ретейл.
Объем частных инвестиций по сегментам
Сектор рынка
2020 год, $млрд
Доля в 2020 году[2]
2019 год, $млрд
Доля в 2019 году
Апартаменты
88,9
38%
122
36%
Офисы
59,2
26%
85
25%
Индустриальная и складская недвижимость
34,0
15%
42
13%
Ретейл/стрит-ретейл
27,7
12%
45
13%
Гостиницы
13,0
6%
28
8%
Дома престарелых/уход за престарелыми
7,1
3%
9
3%
Жилые кондоминиумы
1,9
1%
3
1%
Источник: The Wealth Report 2021
Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлек рынок США $141,7 млрд, из которых 97% локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия $11,1 млрд вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами. В большинстве стран подавляющая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.
Объемы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.
Страна
2020 год, $млрд
Доля внутренних инвестиций
Доля трансграничных инвестиций
США
141,7
97%
3%
Германия
11,1
67%
33%
Великобритания
10,6
47%
53%
Швеция
8,3
100%
-
Франция
7,5
95%
5%
Южная Корея
6,0
100%
-
Япония
5,5
92%
8%
Канада
5,4
99%
1%
Нидерланды
5,4
83%
17%
Китай
3,7
99%
1%
Источник: The Wealth Report 2021
Виктория Ормонд, партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank: Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки. Второй в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьезную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG) устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии.
Алекс Джеймс, партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, утверждает: Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелеты и внедрения программ вакцинации, частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надежными долгосрочными показателями.
В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд руб.[3] всего на 8% ниже показателя годом ранее.
Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость
Источник: Knight Frank Research
Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределенность в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.
Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное 8%-е падение объемов при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределенности пополняли свой земельный фонд для будущих проектов. Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит объемы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти.
По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент 49%, далее следуют офисы 27% и складская недвижимость 16%. При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: Knight Frank Research
Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году
Объект
Сегмент
Регион
Покупатель
Страна происхождения покупателя
Цена в валюте сделки диапазон
БЦ SkyLight
Офисная недвижимость
Москва
n/a
Россия
13-15 млрд
PNK Парк Вешки
Складская недвижимость
Москва
Сбербанк арендный бизнес3
Россия
9-10 млрд
Девелоперский проект на территории Московского трубозаготовительного комбината
Площадки под девелопмент
Москва
ПИК
Россия
8-10 млрд
БЦ Diamond Hall
Офисная недвижимость
Москва
Сбербанк арендный бизнес3
Россия
7-8 млрд
Ориентир Север-1
Складская недвижимость
Москва
РФПИ и Mubadala (PLT)
OAЭ/Россия
7-8 млрд
Участок на Кольской ул. и Кронштадском б-ре
Площадки под девелопмент
Москва
Capital Group
Россия
5,5-6,5 млрд
Источник: Knight Frank Research
Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021[4], в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ретейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы 25%, частный арендный сектор 16%, а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости на них приходится по 12% в усредненном портфеле российского ультрахайнета.
Доля каждого сегмента в инвестиционном портфеле, 2020 г.
% респондентов, выбравших каждую позицию
Сегмент
Россия и СНГ
В среднем по миру
Офисы
25%
20%
Отели и индустрия досуга
9%
8%
Ретейл
12%
9%
Логистика
7%
5%
Индустриальная недвижимость
4%
6%
Инфраструктура
1%
2%
Образование
1%
2%
Студенческое жилье
3%
2%
Пенсионная сфера
4%
4%
Здравоохранение
3%
2%
Сельское хозяйство
1%
3%
Частный арендный сектор
16%
23%
Площадки под девелопмент
12%
8%
Другое
3%
3%
Источник: The Wealth Report 2021
Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор 32% и площадки под девелопмент 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ретейл и еще 21% площадки под девелопмент.
Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными?
% респондентов, выбравших каждую позицию[5]
Сегмент
Россия и СНГ
В среднем по миру
Офисы
14%
18%
Дата-центры
14%
11%
Отели и индустрия досуга
11%
13%
Ретейл
25%
11%
Логистика
36%
28%
Индустриальная недвижимость
4%
17%
Инфраструктура
7%
11%
Образование
7%
6%
Студенческое жилье
11%
9%
Пенсионная сфера
7%
14%
Здравоохранение
7%
17%
Сельское хозяйство
4%
12%
Частный арендный сектор
18%
32%
Площадки под девелопмент
21%
24%
Источник: The Wealth Report 2021
В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).
Доля ультрахайнетов, планирующих инвестировать в коммерческую
недвижимость в 2021 г.
Регион
% респондентов
Африка
25%
Азия
22%
Австралазия
25%
Европа (исключая Великобританию)
29%
Латинская Америка
23%
Ближний Восток
23%
Северная Америка
30%
Россия и СНГ
21%
Великобритания
27%
В среднем по миру
25%
Источник: The Wealth Report 2021
KNIGHT FRANK
Международная консалтинговая компания Knight Frank была основана в Лондоне в 1896 году и является одним из лидеров мирового рынка коммерческой и жилой недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank, совместно со своим стратегическим североамериканским партнером, компанией Newmark Grubb Knight Frank, насчитывает более 500 офисов в 60 странах мира. Более 19 000 сотрудников компании сопровождают сделки с объектами недвижимости, оказывая агентские и консалтинговые услуги частным и корпоративным инвесторам, арендаторам, девелоперам и другим игрокам рынка. С 1996 года компания предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг на рынке недвижимости России. Подробная информация о компании представлена на сайте www.kf.expert.
[1] Конечные пользователи коммерческие организации, правительство, образовательные и религиозные организации, которые владеют недвижимостью для собственных целей.
[2] Доли в 2019 и 2020 гг. округлены до целого числа, поэтому в сумме не равны 100%.
[3] $3,6 млрд по среднему курсу доллара США за 2020 год, ЦБ.
[4] Опрос, проведенный с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющими средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.
[5] Респонденты выбирали по три сегмента.