Российский сектор недвижимости, перспективы в 2022 году

Девелоперы, что было ожидаемо, избежали прямых санкций. В краткосроке всё радужно, но в долгосрочной перспективе застройщики долго будут расхлёбывать косвенные последствия кризиса – резкое сокращение платёжеспособности населения, падение спроса из-за дорогих ипотек, незначительные, но проблемы с поставкой и обслуживанием техники, сложности с привлечением финансирования – всё это явно подорвёт стабильность компаний.

«Группа Компаний ПИК» — головная компания одноименного холдинга, объединяющего более 50 дочерних обществ на территории России, один из ведущих российских публичных девелоперов жилой недвижимости в Москве, Московской области и других регионах страны. Основана в 1994 году, в 2015 году из открытого акционерного общества преобразована в публичное. Штаб-квартира расположена в Москве. Холдинг специализируется на строительстве и реализации современного жилья эконом-класса преимущественно в сегменте индустриального домостроения, занимается инвестициями и управляет жилищным фондом. Работает в 27 российских городах.

⛔️ Санкций

В отношении ПИК не выдвинуто ограничений, но компанию очень сильно заденет надвигающийся кризис. Ключевое влияние на рынок недвижимости окажет повышение ключевой ставки – ЦБ резко повысил её с 9,5% до 20%, это рекорд за всю историю существования банка. По ипотекам ставки будут на уровне 23-25%, а в ряде случаев и выше. При этом вероятно сохранение льготной ипотеки, но об этом чуть позже. Такие дорогие кредиты в обозримом будущем неподъемная ноша для населения.

Ожидаемо вырастет стоимость проектного финансирования для самих застройщиков – как банковских кредитов, так и ставок по облигациям. Усугубляет ситуацию и обесценение рубля: на фоне санкций отдельные дистрибьютеры предупреждают о возможном росте стройматериалов в цене на 20-30%, больше всего поднимется стоимость импортной продукции. Прежде всего это ударит по рынку высокобюджетного жилья, где доля соответствующих материалов составляет до 40%, в среднем сегменте - 20-25%. И это при уже рекордных ценах на стройматериалы: по данным на февраль 2022, стоимость чёрного металла возросла вдвое, кирпича – на 37,7%, бетона – на 15,4%, кровельного материала – на 15,4%. На фоне падения покупательной способности населения это сильно ударит по спросу.

Говоря конкретно о ПИК, угрозу представляет высокая доля санкционного ВТБ в капитале – почти 19%. Хотя руководство заявило, что не видит в этом рисков, т.к. ПИК не является дочерней компанией из-за малой доли владения, но жёсткие санкции могут, хотя и маловероятно, вынудить ВТБ начать распродавать активы для поднятия ликвидности, особенно при ограниченной поддержке ЦБ из-за заморозки его резервов.

Крупнейшие российские застройщики не ожидают трудностей с реализацией текущих проектов. Пока что девелоперы взяли выжидательную паузу и наблюдают за ситуацией на рынке, на фоне ажиотажного спроса растёт цена на первичном рынке жилья – в среднем на 2-3%, но отдельные специалисты говорят об увеличении на 5-10%. Что касается ограничений на импорт оборудования, то в ПИК отметили, что не зависят от иностранных товаров и оборудования за счет вертикальной интеграции и развития собственных индустриальных мощностей.

Чтобы избежать обрушения рынка, в госдуме предложили выдавать льготную ипотеку под 5% на массовые новостройки. Данное предложение будет направлено вице-премьеру Марату Хуснуллину в качестве меры поддержки отрасли.

На примере кризисов 2008 и 2015 годов, можно прогнозировать, что после спада ажиотажа в первые месяцы кризиса, наступит период охлаждения – все, кто хотел или мог, уже приобретут жильё или оформят ипотеку. Период высоких цен продержится недолго, потом прогнозируется снижение на 25-30%, в столице – на 15-35% (для сравнения, в 2015 стоимость жилья упала на 15-20% в рублях и на 55% в долларах). Стоит ожидать сокращение маржи девелоперов в дальнейшем, а возможно и вовсе получение убытков из-за роста операционных затрат. В своём отчёте ПИК раскрывает, что на ипотеку приходится 75% всех продаж – при рекордных ставках эта статья сильно снизится, но многое зависит от действий правительства по части поддержки рынка – это ключевая переменная.

Сектор недвижимости достаточно капиталоёмкий, и застройщикам как воздух необходимо постоянное финансирование. С 2018 ПИК нарастил долг в 5,4 раза до 337,5 млрд рублей, баланс денежных средств изменился незначительно – сейчас чистый долг 281,6 млрд (против 3,3 млрд в 2018), Debt/Equity составляет 152,2%. Новые кредиты будут весьма тяжким бременем для компании, а без них непросто поддерживать запланированные темпы строительства. Дивиденды с высокой вероятностью – отменят. В 2015 десятки застройщиков обанкротились из-за высокой долговой нагрузки. Устояли крупнейшие, но многие из них вынуждены были передать долю в капитале банкам в целях реструктуризации долгов – в их числе и ПИК с долей почти 20% у ВТБ, о чём и говорилось выше. Текущий кризис будет «сиквелом» 2015-го, можно ждать кратного ухудшения ситуации.

Итог

ПИК в краткосроке выиграет от ажиотажа на рынке недвижимости, но потом наиболее вероятно наступит снижение спроса. Компания переживёт кризис – последние 2-3 года были очень благоприятными для девелоперов, они успели нарастить активы и укрепить баланс. Но в дальнейшем ПИК будет отставать от рынка, пока ставки не вернутся к прежним значениям, а экономика не восстановится от шока. Присматриваться к покупке стоит не ранее 2023 года, среднесрочно перспективы очень слабые.

Циан – ведущая в России онлайн-платформа для размещения объявлений о продаже, покупке или аренде недвижимости.

✅ Краткосрочный позитив и долгосрочные проблемы

В условиях неопределённости на вторичном рынке продавцы снимают объявления о продаже жилья – также, как и застройщики, заняв выжидающую позицию. Зато предложения по аренде значительно возросли: Lenta.ru в марте сообщала о почти двухкратном росте в Москве, в Санкт-Петербурге количество объявлений увеличилось на 30%. Рост предложения отметил и эксперт в Циан Аналитике: «Если в Москве фоновое значение для последних месяцев — это примерно 400-500 новых объявлений, то за последние четыре дня среднее значение подросло примерно до 900 штук».

Покупка и аренда – своего рода взаимозаменяемые вещи, и падение спроса в одном сегменте вызовет рост в другом (естественно нужно учесть общее уменьшение рынка из-за кризиса). Таким образом, установится равновесие на рынке, в связи с чем прогнозируют умеренное снижение цен (-15%). Но количество объявлений кратно возрастёт, и это главное для агрегаторов, в частности для Циана. На бизнесе позитивно скажется и приток беженцев из ДНР и ЛНР – ожидается прибытие на территорию РФ более 700 тыс. человек. В ближайшее время они вряд ли смогут позволить себе покупку жилья, это также подтолкнет спрос на аренду, но преимущественно в регионах, где ниже средний доход на пользователя.

⛔️ Санкций

В более длинной перспективе всё не так хорошо. Общее падение платёжеспособности населения вызовет постепенное «затухание» рынка аренды. Можно считать текущие события продолжением кризиса 2015-го – тогда по итогам января спрос на квартиры снизился на 20,9%, предложение на 12,3%, средняя стоимость аренды в столице за 2 месяца упала на 10-12%. Именно снижение предложения может повлечь падение доходов от размещения объявлений, снизится и рекламная выручка.

Важное отличие рецессии в 2014-2015 от предыдущих кризисов (1998 и 2008) – существенное превышение предложения над спросом, что продолжалось до 2017. Потом наблюдался длительный застой, а сравнительно уверенный рост рынка начался лишь в 2020. Т.е. фактически 5 лет сектор недвижимости не развивался, стагнировал и сегмент аренды. Аналогичная ситуация повторится и сейчас.

Наконец, определённо будет новая волна эмиграции россиян. Отдельные сервисы регистрируют резкий рост спроса на услуги юристов и миграционных специалистов, а также репетиторов по иностранным языкам. В первом порядке Россию покинут иностранные граждане, а мигрантов в РФ более 8% - по этому показателю страна занимает третье место в мире. Отток жителей тоже будет оказывать давление на рынок аренды.

Итог

Как и застройщики, Циан получит дополнительные доходы в ближайшее время из-за паники на рынке. Но компания не избежит общей рецессии на российском рынке недвижимости, повторение сценария 2014-2015 неизбежно, вопрос в том - сколько продлится стагнация в этот раз. Сектор будет восстанавливаться несколько лет (как минимум до 2024-25). Но в отличие от тех же девелоперов, Циан – просто агрегатор. Он не имеет сложной и «тяжёлой» структуры капитала, у него нет такой закредитованности и необходимости в проектном финансировании. Основа доходов компании – количество объявлений, которое сейчас кратно растёт, и ключевое значение имеет не спрос, а предложение на рынке аренды, а оно хоть и снизится, но не так сильно. Но значительный негативный фактор для котировок – убыточность, в кризисный период акции компаний роста оказываются под давлением. Выход на без убыток переносится на неопределённый срок (до этого прогнозировался 2022 год). Тем не менее, Циан выглядит намного выигрышнее застройщиков.

Итог по сектору

Сейчас сектор будет лихорадить – ажиотажный спрос перетечёт в охлаждение и постепенную рецессию, но исход зависит от действий российских регуляторов, очень многое решит введение льготной ипотеки. Пока главный эксперт «Русипотеки» прогнозирует снижение ежемесячной выдачи ипотечных кредитов в 5-10 раз, что, несомненно, повлияет на доходы застройщиков, в структуре продаж которых ипотека занимает >70%. Это касается не только ПИКа, но и других представителей отрасли: ЛСР, Самолёт.

В сфере аренды недвижимости ситуация чуть лучше. В тотальной экономической неразберихе собственники на вторичном рынке не торопятся с продажей, вместо этого сдают квартиры, а потенциальные покупатели, в свою очередь, большее внимание будут обращать на аренду из-за невыгодной ипотеки. В любом случае, в какую из сторон не повернулась бы «стрелка», Циан выиграет от роста числа объявлений – он как фондовая или деривативная биржа: чем сильнее волатильность, тем выше доходы. Но это в краткосрочной перспективе. В долгосроке последствия будут пусть и мягче, но тоже негативные – вероятно продолжение многолетней стагнации на рынке. Доходы Циана вряд ли сильно упадут, но прирост выручки замедлится. Обе компании не лучший среднесрочный выбор при текущей конъюнктуре, ситуация в обеих будет только ухудшаться.

Для формирования индивидуального инвестиционного портфели и открытия брокерских счетов в «Открытие инвестиции» пишите в телеграм https://t.me/Artem_Kosorotov

#война и мир #инвестиции в недвижимость #циан #авито #инвестор #инвестиции для начинающих

Больше интересных статей здесь: Война.

Источник статьи: Российский сектор недвижимости, перспективы в 2022 году.