Не жильем единым: зачем и кому еще нужна реновация?
Помимо обновления морально устаревшего жилого фонда, реновация решает и другие задачи, связанные с оздоровлением городской среды. В частности, создает в устоявшихся локациях то, чего там раньше не было или было недостаточно, — качественные коммерческие помещения.
Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, управляющий партнер RRG:
Помимо обновления морально устаревшего жилого фонда, реновация решает и другие задачи, связанные с оздоровлением городской среды. В частности, создает в устоявшихся локациях то, чего там раньше не было или было недостаточно, — качественные коммерческие помещения.
В большинстве многоквартирных домов, попавших под программу в Москве, квартиры занимали все строения: при проектировании панельных «хрущевок» никто не думал о магазинах на первых этажах и о концепции 15-минутного города. Коммерческая инфраструктура таких районов формировалась в отдельно стоящих зданиях или стилобатах жилых домов более позднего периода. И даже если в каких-то случаях в первый этаж впоследствии удавалось вписать коммерцию, то ее инженерная начинка и планировочные решения были очень далеки от современных стандартов.
Как правило, при реновации объем возводимого жилья может увеличиваться в 2-3 и даже более раз по отношение к тому, что было. При этом коммерческие помещения в объеме нового строительства занимают в зависимости от местоположения от 10% (только первые этажи) до 30%, что уже включает не только стрит-ретейл, но и отдельно стоящие офисные, гостиничные и торговые центры, коммерческие площади в составе транспортно-пересадочных узлов.
Как посчитать необходимый для района объем коммерции? По нашим оценкам, чтобы закрыть внутренний спрос жителей района, объем коммерции должен составить порядка 7%, то есть при строительстве 100 тыс. квадратных метров жилья можно спокойно запланировать 7 тыс. «квадратов» стрит-ретейла и быть уверенным, что эти площади будут востребованы. В каждом районе есть спрос на продукты питания и товары первой необходимости, аптеки и медицинские услуги, салоны красоты, товары для животных, спортивные секции, детские развивающие центры. В Москве в тройку лидеров по запросам входит и общепит, причем именно этому сегменту труднее всего развиваться в старом фонде из-за технических ограничений — недостаточных мощностей и отсутствия отдельной вентиляции. С появлением технологических помещений с загрузкой, вытяжкой и выделенным электричеством в них смогут открыться новые кафе, пекарни, рестораны. Если говорить о форматах, то для магазинов наиболее востребованы площади до 100 кв. м, для мини-маркетов, универсамов и супермаркетов — 300, 500 и 1000+ «квадратов» соответственно.
Когда доля коммерции выше, 20-30%, внутреннего спроса уже явно недостаточно. И одно дело, если речь идет о месте возле метро или в центре деловой активности, и совсем другое — когда район обособлен и либо мало населен, либо уже достаточно насыщен коммерцией. В таком случае избыточное предложение может быть реализовано через смежные с торговлей форматы. Мы видим, что растет спрос на «лайт-индастриал», в котором можно совместить производство, склад и офис, на «дарксторы» для быстрой доставки онлайн-заказов продуктов, а также «дарккитчены» — производство готовой еды на доставку. Много запросов на помещения смешанного типа — магазины-склады, мини-производства с шоурумами. В жилых районах могут быть востребованы и гибкие офисные пространства, коворкинги. Также растет спрос на спорт и заботу о своем здоровье — в жилых районах стремительно развиваются фитнес, спортивные активности самых разных форматов, а также клиники, включая эстетическую и альтернативную медицину.