Марина Ярдаева о том, что показывает новая статистика жилищного кредитования

За изменениями в экономике интересно следить по тому, как меняется ипотека. Все-таки ей охвачен уже огромный процент населения, и со многими она надолго. Теперь это такая же существенная часть жизнь как, например, школа у детей (по срокам уж точно) или вопросы здоровья (всегда нужно быть начеку, профилактика лучше лечения). Люди уже даже годовщины ипотеки отмечают. Без шуток. Торты покупают. Готовят подарки. Устраивают торжественное внесение досрочного платежа. Три месяца копят, три месяца мучаются, сократить срок или все-таки ежемесячную выплату, наконец выбирают и то и другое и под звуки марша отправляют заработанное непосильным трудом в эту бездну. Вот какие страсти.

У меня тоже недавно была такая годовщина. И я тоже момент этот по-своему фиксирую. Без шика – мне все же долго еще платить, берегу силы. Но я устраиваю себе этакие тематические чтения. Смотрю всякую аналитику, отслеживаю тенденции, сопоставляю цифры. Интересно, черт возьми, куда оно все движется. И знаете что скажу? Нынешнее движение какое-то совсем не бодрое, а тенденции так и вовсе грустные.

Итак, цифры. В 2022 году банки выдали ипотечных кредитов на 15,5% меньше, чем в предыдущем. При этом существенно увеличилось число отказов, заворачивают теперь почти каждого второго потенциального заемщика, точнее, 46% подающих заявки на кредит. Вообще доля отказов по ипотеке растет в стране последние три года. В начале 2020-го отказывали только каждому четвертому (24,8%), к началу 2021-го – каждому третьему (31,5%), год назад показатель отказов составил 34,1%. Кроме того, беспрецедентно выросли средние сроки ипотеки. На рынке нового жилья они превысили 25 лет против 22 лет в 2021 году (всего за последние пять лет срок увеличился на 9 лет). И все это при том, что уменьшилась средняя площадь покупаемых в кредит квартир – с 48 до 44 кв. м.

Что же означает такая статистика? Для начала: народная тропа к банкам все никак не зарастает, желающих взять на себя долговые обязательства даже больше, чем возможностей у банков, стало быть, потребность населения в жилье весьма далека от удовлетворения.

Нам, конечно, рассказывают порой о каких-то толпах спекулянтов, ой, простите, инвесторов, скупающих недвижимость под сдачу в аренду. Но тут явно не тот случай. Ведь речь идет о тех, кому нечем спекулировать, то есть нечего инвестировать. Речь идет о людях, которые что-то там наскребли на 10-процентный первоначальный взнос (или взяли под него потребкредит) и хотят купить в долг что-то скромное для жизни. Если не для своей жизни, то для детей. Да, при этом они тоже могут называть себя инвесторами, но мало ли кто с кем себя идентифицирует. Инвестирование в недвижимость сегодня выглядит вариантом скорее сомнительным, так что едва ли банки штурмуют какие-то прямо дельцы.

Но если потребность в жилье у россиян остается высокой, почему же она не может быть удовлетворена? Почему теперь столь многим отказывают? Сказать, что банки как-то сильно на ипотечниках обожглись и теперь дуют на воду, едва ли получится. Сколько ни предсказывали нам апокалипсис в виде массовых распродаж залоговых квартир, ничего подобного не случилось. Доля плохих кредитов в ипотечном секторе остается все такой же низкой. Какой-то прирост есть, но там то ли треть, то ли половина процента. Из этого, кстати, можно сделать вывод, что совсем уж бездумно ипотеку людям и не раздавали. Значит, рост отказов связан с тем, что само число потенциальных беспроблемных заемщиков сократилось.

Почему стало меньше хороших заемщиков, в общем, понятно. Доходы у людей просели, а кредиты стали дороже. Ставки за год выросли в среднем на 2-3%, льготная ипотека как бы сохранилась, но она все меньше похожа на льготную. При этом так много раз предсказанного обвала цен на жилье до сих пор не произошло. Да, цены замерли, где-то чуть-чуть отползли назад, но отнюдь не впечатляюще. Зато впечатляющим было подорожание в 2020 году. Тогда стоимость квартир увеличилась где на 30%, а где и на 50%.

К слову, многие люди, кто сегодня только подает заявку на ипотеку, – это жертвы того самого шторма на рынке недвижимости. Многие, кто планировал взять ипотеку в 2020-м, не успели этого сделать, потому что резкий рост цен на квартиры обесценил накопления, которые должны были пойти на первоначальный взнос. Не все ведь побежали за потребкредитами, люди, в конце концов, рассчитывали, что цены пойдут вниз раньше. А они, как мы видим, до сих пор держатся. И это при том, что нераспроданными стоят уже целые жилые комплексы, кварталы. И не факт, что завтра или послезавтра этот бетон начнут сбывать по бросовым ценам. Скорее государство вновь придет застройщикам на помощь и выкупит часть площадей, чтобы потом сдавать населению квартиры в аренду. У нас давно говорят о возрождении соцнайма – вот и возможность.

Отдельно стоит сказать о тенденции увеличения сроков, на которые берется ипотека. Рост этот почти достиг своего предела. Снижение реальных доходов люди компенсируют растягиванием долгов на большее время.

Некоторые, понятно, просто перестраховываются, оформляют кредит на максимальный срок с небольшим платежом, но с первых дней собираются вносить каждый месяц больше заявленной суммы, рассчитывая погасить кредит быстрее. Разумная стратегия в такое нестабильное время. Но много ли сейчас тех, кто может именно старается себя обезопасить? Ведь даже при "растягивании удовольствия" народом на десятилетия средний ежемесячный платеж в 2022 году превысил 26 тысяч рублей. Это не только по Москве и Санкт-Петербургу цифры, а вообще по стране. И это при том, что средняя зарплата в России – 57 тысяч рублей (т.е. после вычета НДФЛ остается 50 тысяч рублей), медианная зарплата 39 тысяч рублей (34 тысяч рублей чистыми), а модальная – 30 тысяч рублей.

С такими доходами мало кто сможет существенно сократить сроки ипотечного бремени. Если еще три-четыре года назад банкиры рассказывали, что жилищные кредиты, оформленные в более благополучные времена на 15 лет, в среднем по факту выплачивались лет за семь, то теперь такая динамика выглядит почти невероятной. Успехом кажется сокращение сроков ипотеки хотя бы на треть – от сегодняшних 25 лет это 7,5 вырванных из этой финансовой каторги лет. При том, что оставшиеся 17,5 лет – это, безусловно, тоже очень много.

Люди, конечно, утешают себя как могут. Повторяют мантру, что в кредит живет весь цивилизованный мир, что и на Западе люди выплачивают долги полжизни, что торопиться некуда, что через семь-десять лет текущий платеж покажется смешным из-за инфляции. Вот только в странах с более благополучной экономикой кредиты выплачивают полжизни не за студии, не за однушки в сорок квадратов все же. Да и процентные ставки опять же в тех странах меньше, можно и не спешить, когда, выплачивая кредит за дом, не выплачиваешь стоимость трех таких домов.

Впрочем, сама я тоже из утешающихся. Сначала я погашала свою ипотеку досрочно, а в этом году пыл как-то, знаете, поугас. Тоже вот все жду, когда ежемесячный платеж покажется мне смешным. Главное, конечно, чтоб доходы не оказались еще смешнее. А они усиленно к тому стремятся.

Так пойдет – ипотека и вовсе станет признаком состоятельности. В конце концов, не каждому под силу распланировать свою жизнь на 20-30 лет вперед. А распланируешь, так еще и не дадут. Дескать, такую честь еще заслужить надо. И это, конечно, абсурд.

Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.