Земля промышленного назначения: тенденции и перспективы рынка

Эксперт рассказал «ЭЖ» про то, как развивается рынок земель промышленного назначения в 2023 году.

Про то, как развивается рынок земель промышленного назначения в 2023 году рассказывает Лариса Кутловская, руководитель отдела продаж компании «Земля в квадрате».

Ситуация на рынке земель промышленного назначения Московской области

Уход некоторых западных компаний с земельного рынка способствовал смещению спроса на внутренний рынок.  А усиление мер государственной поддержки — субсидирование (возмещение) части затрат на покупку техники, на ввод земель в сельскохозяйственный оборот, дотирование инвестиций в производство, промышленная ипотека — создают условия для развития новых проектов.

Главная тенденция на данный момент — рост и активизация проектов на земле. Особенно это касается объектов, ориентированных на малый и средний бизнес. Формат востребованных промышленных земель должен иметь необходимую и достаточную инфраструктуру: электричество, дороги, КПП, наличие газа или возможность его быстрого подключения. Дополнительным плюсом будет наличие уже готовых зданий площадью до 2 тыс. м² (наиболее востребованные параметры) или возможность быстро их построить. 

То есть не требуется никаких инфраструктурных излишеств, не относящихся к первой необходимости. Бизнесмены сейчас не готовы переплачивать за какие-то вещи, без которых можно обойтись: например, расположение в непосредственной близости от Москвы, когда есть аналоги, расположенные дальше, но при этом значительно дешевле и с хорошей транспортной доступностью. При этом предприниматели не готовы покупать, пусть даже дешево, «чистое поле» — то есть полуфабрикат, на который надо тратить силы, время, ресурсы, чтобы привести его в состояние пригодное для использования. Поэтому наиболее востребован формат именно высокой степени подготовленности достаточной инфраструктуры.  

Как можно использовать земли промышленного назначения?

Стоит разобраться с терминами — под промышленными землями мы понимаем земли, относящиеся по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) к территориальной зоне «П» или к зоне многофункционального назначения («О-2» и аналоги в черте населенных пунктов). Виды разрешенного использования таких земель, которые собственник может выбрать, указаны в градостроительных регламентах, являющихся частью ПЗЗ. Они могут незначительно отличаться между собой, в зависимости от муниципалитета, но все они основаны на Классификаторе видов разрешенного использования, утвержденном Приказом Росреестра. 

В частности, Раздел 4 — «Предпринимательство» (деловое управление, объекты торговли, объекты дорожного сервиса и т.д) и Раздел 6 — «Производственная деятельность» (склады, промышленности по видам — лёгкая, пищевая, фармацевтика и т.д).

Меры господдержки в сегменте промышленных земель

До недавнего времени меры господдержки производства носили секторальный характер. В частности, ориентированные на сельское хозяйство, туризм. Отдельным блоком можно выделить меры господдержки малого и среднего бизнеса, включающие, в том числе, выделение грантов на промышленные проекты. 

Но настоящим хитом стала промышленная ипотека, запущенная в 2022 году. Это льготный кредит под 5% (для IT-сферы возможно снижение до 3%) на сумму до 500 млн и срок до 7 лет. Получателем могут быть как юридические лица, так и ИП, виды деятельности которых по ОКВЭД относятся в разделу «С» (то есть производственные). 

Как следует из названия «ипотека» — то есть кредит, в рамках которого заемные средства выдаются под залог приобретаемой промышленной площадки. Основное преимущество такого кредита — простота, ясность и скорость. Не надо составлять никакие бизнес-планы, долго ждать рассмотрения заявок или когда появятся деньги в бюджете. Вы просто приходите в любой банк-участник программы (на данный момент их 16) и буквально в течение нескольких дней банк принимает решение о выдаче вам льготной промышленной ипотеки по единым правилам, утвержденным правительством. 

Требования к целевому расходованию средств промышленной ипотеки:

 приобретение уже готовой промышленной площадки (то есть земли и размещенных на ней объектов);

модернизация/ремонт уже существующих промобъектов (но в этом случае целесообразность ремонта надо обосновать). 

Основная логика данной льготной программы — быстрое увеличение уже готовых производств. Упрощенно говоря, это стимулирование промышленных новостроек. Именно поэтому одно из основных условий — это обязательства заемщика в течение 3 лет запустить в использование не менее 50% площади приобретённых объектов.

Перспективы рынка промышленных земель в 2023 году 

Основным драйвером остаётся промышленная ипотека. Господдержка подстегивает спрос на промышленные площадки с уже построенными объектами/зданиями. 

Также сохранится тренд роста спроса на земельные участки высокой степени готовности под размещение зданий площадью от 700 до 1,5-2 тыс. м² — то есть земли с дорогами и хотя бы минимальными коммуникациями (подведенное электричество, близость газа или возможность его подключения при необходимости), что позволяет начать строительство сразу после покупки участка.