Промышленная ипотека: перспективы и противоречия 2023

Интерес промышленных предприятий к специализированным ипотечным программам растет уже не первый год. Эксперт рассказал «ЭЖ» об особенностях программы.

Интерес промышленных предприятий к специализированным ипотечным программам растет уже не первый год. Правительство ответило на этот запрос, представив в 2022-м соответствующий инструмент, а в 2023-м значительно увеличив его финансирование и изменив условия. Вместе с Денисом Антиповым, генеральным директором УК-1 особой экономической зоны «Доброград-1», разбираемся в особенностях программы.

Что такое промышленная ипотека?

Программа позволяет предприятиям взять кредит на покупку готовой промышленной площадки (или модернизацию имеющейся) под залог недвижимости. Ставка по ипотеке составляет 5% (3%, если речь идет о технологических компаниях), срок — до 7 лет, а максимальная сумма — 500 миллионов рублей (при этом кредит можно взять на покупку либо модернизацию сразу нескольких объектов, тогда суммарный объем не должен превышать полумиллиарда).

С 2023 года правительство обозначило новые ограничения: кредит по льготной ставке можно получить, только если цена 1 кв. м недвижимости не превышает 75 тысяч рублей в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, а также 50 тысяч рублей в остальных регионах. Если же речь идет о модернизации площадей, стоимость квадратного метра не должна превышать 90 тысяч рублей.

Ограничения стоимости квадратного метра и максимальной суммы кредита во многом созданы для того, чтобы точнее определить потенциальных заемщиков, — программа направлена в основном на предприятия малого и среднего бизнеса.

Какие существуют требования к заемщику?

Претендовать на ипотеку могут предприятия, относящиеся к разделу «С» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности: их вид деятельности должен относиться к пищевой промышленности, фармакологии, производству транспортных средств, машин и оборудования, производству мебели, одежды, изделий из кожи и т. д. А вот предприятия, которые занимаются, например, добычей полезных ископаемых, участвовать в программе не могут.

Далее заемщик обязан в течение трех лет после получения кредита начать использование хотя бы половины площадей для производства (либо увеличить объем производства в полтора раза за два года, если кредит был взят на модернизацию). В случае невыполнения этих требований банк имеет право в одностороннем порядке увеличить процентную ставку по кредиту.

Как менялся спрос на промышленную ипотеку?

Высокая востребованность и актуальность инструмента была очевидна еще до его введения. Чем быстрее предприятие может расширить или модернизировать производственные площади и инфраструктуру, тем скорее оно наладит выпуск продукции и тем быстрее получит прибыль, а в бюджет начнут поступать налоги.

В сентябре 2022 года правительство, введя программу льготной ипотеки для промышленных предприятий, выделило из бюджета 300 млн рублей на ее реализацию. А уже в апреле этого года объем бюджетных влияний был увеличен до 1,3 млрд рублей. Произошло это в связи с высокой даже по меркам предварительных расчетов востребованностью инструмента: к марту 2023-го объем заявок превысил 17 млрд рублей.

Во многом такой высокий спрос, помимо изменившейся политико-экономической ситуации и роста интереса к импортозамещению, продиктован легкостью получения кредита. Сегодня весь процесс — от сбора необходимых документов и подачи заявки до получения денежных средств — занимает до трех месяцев. Даже остальные льготные программы ипотечного кредитования не могут похвастаться таким быстрым сроком решения. Правительство же и дальше разрабатывает инструменты, упрощающие процесс кредитования. 

Пространство для улучшения

Помимо строгого определения пула возможных заемщиков, строгие лимиты на максимальную сумму кредитования объясняются также и тем, что промышленная ипотека пока что находится в стадии пилотного проекта. При этом и государству, и бизнесу очевидно, что для большого числа предприятий ограничение в размере 500 миллионов рублей — это слишком мало. И не только потому, что строительство производственных площадей требует бОльших вливаний.

Промышленная ипотека предназначена в первую очередь для покупки и модернизации уже существующей инфраструктуры. В связи с этим возникает закономерное ограничение: в стране попросту нет достаточного объема строений, пригодных для быстрого развертывания бизнеса. Около половины всех промышленных площадей либо полностью не пригодны для использования, либо требуют масштабной модернизации — и тогда лимит в полмиллиарда рублей существенно ограничивает возможности бизнеса. Получается, что в текущем виде промышленная ипотека не способна полностью покрыть потребности государства в современной инфраструктуре; ее основная задача — стимулировать использование уже существующих, часто устаревших площадок.

Авторы проекта рассматривают возможность увеличить размеры и сроки кредитования — до 2 млрд рублей и 15 лет соответственно, чтобы бизнес смог выйти за рамки покупки советских производственных мощностей. Но подобные изменения требуют тщательного анализа, поскольку с увеличением размера кредита растут и риски.

Другая особенность применения промышленной ипотеки связана с особыми экономическими зонами, индустриальными парками и кластерами. С одной стороны, государство всячески поддерживает их резидентов льготами и послаблениями, ведь именно на ОЭЗ приходится наибольшая концентрация развивающихся промышленных производств. С другой стороны, действие промышленной ипотеки не распространяется на управляющие компании. И это несмотря на то, что именно УК во многом ответственны за создание и поддержание инфраструктуры, а также комфортных условий для предпринимателей - причем в самом широком смысле. Например, УК ОЭЗ “Доброград-1” участвовала в подготовке документов, а теперь сопровождает процесс получения и реализации ипотеки одним из своим резидентов. И все же распространение действия программы непосредственно на УК поможет более эффективно использовать инструмент особых экономических зон, предоставлять потенциальным инвесторам максимально комфортные условия для ведения бизнеса и быстрого запуска проектов.

Положительные эффекты промышленной ипотеки заметны уже сегодня: предприятия получили более полусотни кредитов на несколько миллиардов рублей, а значит, в ближайшие несколько лет темпы производства будут только расти, двигая экономику вперед. Но программа все еще требует доработки и более глобального развертывания, чтобы появлялось все больше новых перспективных проектов.