Деньги в метрах
Число сделок с марта 2023 года по март 2024-го на рынке апартаментов в Москве выросло на 44% по сравнению с аналогичным периодом 2022–2023 годов. А что касается динамики цен, то прогнозы на 2024 год предполагают, что она останется положительной. Поэтому инвестиции в апартаменты в столице могут быть выгодным вложением средств, однако требуют тщательного анализа рынка, оценки рисков, обдуманного выбора объекта и способа инвестирования.
Исторически апартаменты дешевле квартир, и в целом по рынку эта разница сохраняется и сейчас. Скажем, средняя стоимость квартир в московских проектах комфорт- и бизнес-класса составила в марте 404 тыс. рублей за квадратный метр, а апартаментов в тех же сегментах — 332 тыс. рублей. То есть в среднем апартаменты на 18% доступнее.
В целом все традиционные преимущества апартаментов актуальны и на сегодняшнем рынке. Первое из них — доступность. Порог входа для инвестора здесь ниже, чем при вложениях в жилую недвижимость. При этом, например, при сдаче апартаментов в аренду их стоимость будет аналогична квартирам таких же характеристик.
Второе — локация. Апартаменты по-прежнему означают лучшее сочетание между ценой и расположением.
Наконец, в формате апартаментов больше возможностей перепланировки: ввиду нежилого статуса в их отношении гораздо меньше ограничений. Исключением становится лишь невозможность переноса несущих стен.
Более того, современные комплексы с апартаментами ничем не уступают по комфорту проживания квартирам аналогичных характеристик. Здесь также представлено большое разнообразие форматов (от компактных студий до многокомнатных пентхаусов), что позволяет выбрать объект под любой бюджет и инвестиционную стратегию.
Помимо этого, в таких комплексах застройщики предлагают собственные сервисы для резидентов: фитнес-центры, рестораны, химчистки и консьерж-службы, ведь им нужно конкурировать с застройщиками комплексных жилищных проектов. При этом в некоторых комплексах можно встретить даже социальную инфраструктуру, например, частные детские сады.
Вопрос к апартаментам по-прежнему один — юридический. Апартаменты не относятся к жилому фонду, что влечет за собой ряд особенностей: постоянная регистрация в них невозможна, а коммунальные платежи и налоги могут быть выше. Впрочем, с учетом экономии на стоимости эти моменты в основном нивелируются для инвестора. Кстати, оформить регистрацию в апартаментах вполне возможно — временную, по месту пребывания, при этом продлевать ее можно неограниченное количество раз. Правда, в случае инвестирования вопрос прописки не столь важен.
Как и прежде, главное базовое требование к вложениям в апартаменты — это локация. Выбирайте объекты в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и высоким потенциалом развития. Актуальны конкретно в 2024 году еще два критерия выбора: класс и концепция проекта. Наиболее выгодными для инвестиций в 2024 году считаются апартаменты бизнес-класса, расположенные в центральных районах Москвы, а также вблизи крупных деловых центров и транспортных узлов.
Второй фактор — концепция и инфраструктура комплекса. Наличие дополнительных сервисов и инфраструктуры повышает привлекательность объекта для арендаторов и покупателей, которые рассчитывали на покупку жилья с этими опциями, но из-за высоких ипотечных ставок они переключаются на аренду. Студии и однокомнатные апартаменты пользуются стабильным спросом со стороны арендаторов и покупателей.
Покупка апартаментов с целью последующей перепродажи по более высокой цене по-прежнему актуальна. В сегменте апартаментов есть как органический рыночный рост, так и повышение капитализации конкретного объекта за время его строительства на 20–30%.
Сдача в аренду также может приносить доход. Для этого можно выбрать апартаменты в готовых комплексах или вложиться в проекты на завершающей стадии строительства. Некоторые застройщики предлагают инвесторам пакетную сделку по покупке сервисных апартаментов с управлением.
Доходность инвестиций в апартаменты складывается из двух составляющих: роста стоимости объекта в период строительства и затем в рыночных условиях, а также из арендного дохода. Средняя доходность от сдачи апартаментов в аренду в Москве составляет 5–10% годовых. При покупке объекта на стадии строительства можно рассчитывать на прирост стоимости в размере 20–35% и более к моменту сдачи объекта.
Сократить риски вложений поможет традиционный набор инструментов. Первый — диверсификация. Инвестируйте в разные проекты и в разных локациях Москвы. Я бы рекомендовал выбирать проекты в районах с низким предложением новостроек.
Автор — управляющий партнер ГК «Основа»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора