В России набирает популярность новый вид пассивного дохода: в чем суть
Участники рынка отмечают высокий спрос на сервисные апартаменты — арендуемое жилье, предполагающее гостиничное обслуживание. Интерес к нему проявляют как арендаторы, так и инвесторы
Сервисные апартаменты могут продаваться как с чистовой отделкой, так и без, но для арендаторов они всегда полностью готовы к проживанию
По предварительным итогам первого квартала 2024 года спрос на сервисные апартаменты в России был вдвое выше аналогичного прошлогоднего показателя. Об этом по запросу редакции сообщили аналитики консалтинговой компании CORE.XP. Вместе с экспертами рынка разбираемся, в чем причина роста спроса и чем сервисные апартаменты отличаются от других форматов недвижимости.
«Бронирования сервисных апартаментов по сравнению с прошлым годом выросли в два раза. Мы прогнозируем сохранение данной тенденции как на строительство новых объектов, так и на спрос со стороны конечных клиентов», — рассказывает заместитель директора подразделения индустрии гостеприимства CORE.XP Дмитрий Паринос. По словам эксперта, во многом это происходит за счет интереса к формату со стороны инвесторов.
«Все больше частных инвесторов делают выбор в пользу приобретения именно такого формата недвижимости, как сервисные апартаменты, — говорит Дмитрий Паринос. — Цена на такой вид недвижимости все еще ниже, чем на жилую (хотя уже и не всегда так значительно, как раньше), а возможность передать свою собственность в управление профессиональной компании и получать с нее арендный доход повышает ценность приобретения со стороны инвестора».
rbc.group
Что такое сервисные апартаменты
Это один из типов апартаментов — недвижимости, которая юридически относится к нежилому фонду, а по функциям ориентирована на постоянное или временное проживание. Сервисные апартаменты могут сдаваться в краткосрочную и долгосрочную аренду. Обычно в таких комплексах есть вся инфраструктура, которую предлагают и жилые комплексы, и гостиницы: магазины, рестораны, фитнес-залы, зоны для работы и отдыха, прачечные, детские комнаты. Резиденты сервисных апартаментов могут пользоваться услугами круглосуточного сервиса и уборки. Обычно к управлению такими проектами девелоперы привлекают известных отельных операторов.
История появления
Предшественниками формата участники рынка называют доходные дома, а также частные апартаменты, которые выкупались в уже построенных домах и сдавались в аренду. Этот бизнес набрал популярность около 25 лет тому назад, но как девелоперский продукт сервисные апартаменты моложе: первые проекты появились чуть более десяти лет назад.
«Например, первые сервисные апартаменты в Петербурге появились в 2013 году в проекте YE’S на проспекте Просвещения, — рассказывает директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин. Тогда, по сути, и состоялся дебют формата на российском рынке. Сейчас сеть YE’S включает пять апарт-комплексов в Москве и Санкт-Петербурге и один — реализованный по франшизе в Казахстане. На столичных рынках с сервисными апартаментами работают и другие девелоперы, например ГК ФСК, GloraХ, Coldy и др. В более высоком ценовом сегменте сервисные апартаменты можно встретить в проектах MR Group, KR Properties, Capital Group и др.
И все же предложение остается небольшим, подчеркивают участники рынка. Аналитики Nikoliers отмечают, что в столице апартаменты по-прежнему чаще используются для личного проживания, чем в качестве арендного бизнеса. Это подтверждают и другие эксперты.
«Проекты сервисных апартаментов в России единичны, общий объем предложения в них значительно уступает другим мировым городам — по сравнению с Гонконгом, например, более чем в 55 раз», — говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань.
Этот формат недвижимости предполагает наличие гостиничных услуг — таких, например, как уборка и консьерж-сервис
Редкий вид
«Сервисных апартаментов немного. В высоком бюджете насчитывается около десяти проектов, в которых можно выбрать несколько десятков объектов, — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Объявления о сдаче в Москве дорогих квартир и апартаментов с гостиничным обслуживанием можно найти среди других предложений на рынке аренды. Они могут быть дороже на 15–20% других вариантов найма элитного жилья без сервиса». Но нельзя сказать, что они образуют какой-то специфичный сегмент рынка аренды, резюмирует эксперт.
«Как ни странно, Москва в развитии сегмента сервисных апартаментов пока отстает от Петербурга. Стоит отметить, что в столице данный формат находится в стадии становления. Причина тому — массовое строительство в регионе «псевдожилья», то есть апартаментов, предназначенных для собственного проживания, — рассказывает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. — Но при этом именно у Москвы колоссальные перспективы на развитие данного направления. Не сомневаюсь, что совсем скоро мы увидим здесь спрос, значительно превышающий любой другой сегмент коммерческой недвижимости».
Похожее мнение высказывает и директор по продажам Sense Наталья Шичанина. «Формат сервисных апартаментов востребован рынком и интересен для конечных пользователей, среди которых достаточно много региональных клиентов, часто приезжающих в командировку или просто желающих иметь в собственности недвижимость в Москве. Также данный формат востребован у покупателей, которые живут за городом», — говорит эксперт.
Управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин подчеркивает, что, несмотря на малый объем предложения, формат известен среди арендаторов и пользуется высоким спросом. «В верхнем ценовом сегменте арендаторы готовы платить за высокий уровень сервиса, даже если площадь апартаментов будет меньше, чем могла бы быть за те же деньги в случае обычной квартиры», — подчеркивает эксперт. «Например, могу сказать, что предприниматели и чиновники из Турции, из арабских стран активно заселяются в такие проекты», — добавляет он.
Как отмечают участники рынка, сервисными апартаментами сегодня активно интересуются как экспаты, так и клиенты из регионов
Инвестиционный формат
На сервисные апартаменты, в отличие от жилья, не распространяются условия льготной ипотеки, а условия кредитования при покупке коммерческой недвижимости сейчас выше даже близких к заградительным рыночных ставок на жилье.
Разница в ставках
Традиционно ставки кредитования на покупку жилья ниже, чем на коммерческую недвижимость. При действующей на момент публикации ключевой ставке ЦБ в 16% рыночные программы на новостройки и вторичное жилье превышают размер ключевой и много выше комфортного уровня для заемщика. По оценке курирующего строительную отрасль вице-премьера Марата Хуснуллина, комфортный для населения уровень ставок более чем в три раза ниже нынешних рыночных условий.
Банковские условия для покупки коммерческой недвижимости выше на несколько процентных пунктов. Так, рыночная ставка Сбербанка (49,9% ипотечного рынка) на квартиры в новостройках сейчас составляет от 16,7% годовых, на покупку коммерческой недвижимости — от 18,2%. Условия ВТБ (20,8% рынка) похожи: на квартиры в новостройках — от 16,7%, на коммерческую недвижимость (ипотека на любые цели) — от 18,4%.
Но даже с учетом этого формат пользуется высоким спросом инвесторов. «Доля инвесторов на рынке сервисных апартаментов может достигать 30% в зависимости от конкретного проекта и класса объекта», — делится данными управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По словам эксперта, это объясняется стабильной доходностью на фоне высокого спроса со стороны арендаторов.
«Практика показывает, что большинство сделок с сервисными апартаментами заключаются инвесторами, чтобы обеспечить себе пассивный доход при минимальной вовлеченности», — говорит и коммерческий директор GloraX Егор Федоров.
Пассивный доход: что это, как получать и с чего начать
«Инвестиционный интерес к сервисным апартаментам с годами лишь растет. Портрет покупателя сохраняется, апартаменты приобретаются как в личных, так и в инвестиционных целях. Доходность в сегменте значительно выше доходности от сдачи жилья в аренду. В том числе вопрос управления активом берет на себя управляющая компания», — говорит управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков. Этот же момент отмечает и директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. Эксперт указывает, что средняя годовая доходность от сдачи в аренду квартиры составляет на сегодняшний день приблизительно 3% годовых. «При этом собственник квартиры самостоятельно занимается ремонтом, поиском арендатора, работой с дебиторской задолженностью и т. д. В то время как средняя операционная доходность формата сервисных апартаментов составляет 8% годовых, а все заботы по управлению активом берет на себя профессиональная управляющая компания», — приводит пример Антон Агапов. Важность последнего фактора отмечают и другие участники рынка.
«Доходность от аренды для сервисных апартаментов, как правило, в полтора-два раза выше по сравнению с рынком новостроек без управления, — говорит Анатолий Довгань. — Есть и исключения, когда доходность сравнима или ниже рынка новостроек, но мотивацией к покупке становится именно профессиональное управление пулом. Это действительно привлекает крупных инвесторов, когда абсолютно все вопросы эксплуатации и экономики процесса берет на себя УК». Эксперт отмечает также, что в последнее время в компании растет число запросов на приобретение сразу нескольких сервисных апартаментов. «Стало больше желающих приобрести апартаменты пулом (от пяти — десяти лотов), желательно и больше по возможности (до одного этажа)», — говорит Анатолий Довгань.
У сервисных апартаментов есть своя аудитория, для которой гостиничный уровень обслуживания предпочтительнее стандартного набора услуг от УК в жилом комплексе
Наталья Шичанина также подчеркивает, что за счет стандартов сервиса доля инвесторов в формате сервисных апартаментов значительно превышает показатели в жилых комплексах, которые находятся под управлением УК со стандартным набором услуг в своем сегменте.
Партнер, руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP) Константин Лебедев также говорит о хороших инвестиционных перспективах сегмента — особенно в долгосрочной перспективе. При действующей ключевой ставке многие предпочитают хранить средства на депозитах, напоминает он. «Большинство управляющих компаний, операторов говорят о доходности сервисных апартаментов в 8–12%, — говорит Константин Лебедев. — Но недвижимость — это игра вдолгую, поэтому перспективы у сегмента есть. Я лично жду, когда в такие объекты будут заходить институциональные инвесторы и мы увидим портфельные сделки».
Читайте также: Падение спроса и стагнация цен: что происходит с новостройками в Москве
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Авторы
Теги
The post В России набирает популярность новый вид пассивного дохода: в чем суть first appeared on 20ГА.РУ.