Доля в ипотечной недвижимости: как продать, подарить или выделить долю в объекте, который находится под залогом?
Владельцы недвижимости вправе распоряжаться своим имуществом так, как они считают нужным. Например, продать, подарить, обменять, причем как весь объект сразу, так и какую-то его часть. Но так бывает не всегда — если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге, то некоторые действия с ней делать нельзя, а некоторые возможны только после согласования с банком.
Рассказываем о выделении долей в ипотечном жилье: как это можно сделать, в каких случаях выделение может понадобиться и в каком порядке действовать, чтобы все получилось.
В каких ситуациях может понадобиться выделить долю в квартире
Это могут быть такие случаи:
— владелец квартиры хочет подарить долю в недвижимости кому-либо — это могут быть дети, родители, родственники или вообще незнакомые люди;
— собственник хочет продать долю в недвижимости;
— владелец хочет оформить долю на супруга или супругу;
— возникла другая ситуация, из-за которой у квартиры появится еще один собственник.
Как можно выделить долю в ипотечной квартире
Для этого есть несколько разных способов: продать долю, подарить ее, выделить супругу или супруге, выделить ребенку, к примеру, после приобретения квартиры на средства материнского капитала.
Продать долю
Перечень действий может отличаться в зависимости от того, есть ли другие собственники у недвижимости или нет. Если вы хотите продать свою долю, но кроме вас есть другие собственники, нужно соблюсти обязательный порядок. Он связан с тем, что у владельцев других долей есть преимущественное право покупки.
Чтобы соблюсти такой порядок, предварительно уведомляют других собственников о продаже доли. Если они захотят ее приобрести, то продать долю другому человеку по закону вы не сможете. Чтобы не возникало ситуаций, когда владелец другой доли заявит, что никаких предложений о покупке доли ему не поступало, лучше сделать это в письменном виде. Например, направить заказным письмом с уведомлением о вручении. В течение месяца после получения уведомления он должен сообщить о готовности выкупить долю или написать отказ.
Если преимущественное право других собственников на приобретение доли не будет учтено и вы продадите часть своей квартиры другому человеку, другой владелец может обжаловать сделку в суде. И в большинстве таких ситуаций сделка признается недействительной.
Если все собственники совершеннолетние, сделку можно оформить в простой форме либо при желании обратиться к нотариусу, но делать это не обязательно. А если кто-то из владельцев несовершеннолетний, то сделка обязательно проводится с нотариусом.
Независимо от количества собственников и их возраста обязательно нужно получить согласие от банка. Без него продать ни всю квартиру, ни даже какую-то ее часть не получится – данные о наложенном обременении хранятся в реестре. Даже если вы найдете покупателя и подпишите с ним договор купли-продажи, Росреестр на основании такого договора не перерегистрирует право собственности.
Комментирует Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН», вице-президент «Гильдии риэлторов Москвы»: «Собственнику, который решил продать ипотечную квартиру, важно обратить внимание на то, оформлялась ли банком закладная на его квартиру или нет. Если закладная оформлялась, нужно выяснить, где она находится — ее вполне могли продать на межбанковских торгах другому финансовому учреждению».
Оформить договор дарения на долю в имуществе
Дарение — это тоже сделка, как и продажа жилья. Но ее отличие в том, что она безвозмездная — тот, кто дарит жилье или долю в нем, ничего не получает взамен от того, кто принимает часть недвижимости.
Перед тем, как оформлять договор дарения, нужно учесть, что в обычных случаях человек, принявший долю в дар, получает доход, пусть и в виде недвижимого имущества. И за полученный доход придется заплатить налог в размере 13% от его стоимости. Но есть исключения: если даритель и одаряемый — близкие родственники, платить налог не нужно. Но нужно предоставить доказательства родства, например, подтверждение того, что одаряемый и принимающий в дар это отец и сын.
При желании в случае дарения доли в недвижимости одаряемого можно будет включить в созаемщики, но делается все это только с согласия банка.
Обратите внимание, что не в каждом случае придется погашать долг после получения в наследство долей в недвижимости. Если умерший собственник жилья был застрахован и его смерть попадает под страховой случай, то страховка может покрыть все расходы на выплату кредита. Но это будет зависеть от того, какая страховая сумма прописана в договоре. Также в некоторых случаях сумма страховой выплаты может превышать размер долга. Тогда оставшаяся часть страховой выплаты после закрытия кредита передается наследникам.
Еще один из вариантов облегчения долговой нагрузки — договориться о рефинансировании. В этом случае условия погашения ипотеки могут стать более приемлемыми — наследники смогут постепенно погашать долг, выплачивая ежемесячные платежи.
Выделить долю супругу или супруге
По закону жену или мужа можно сделать созаемщиком уже в процессе погашения ипотечного кредита. Также можно перенести на супругу или супруга статус титульного заемщика. Но независимо от того, что вы захотите сделать, на любые из действий нужно будет сначала получить согласие банка.
Выделить долю ребенку в квартире, приобретенной с материнским капиталом
Если квартира куплена с использованием материнского капитала, по закону родители обязаны выделить в ней доли детям. Обычно это делают уже после того, как ипотека погашена и снято обременение — на выделение долей с этого момента отводится шесть месяцев. Но бывают ситуации, когда нужно выделить доли детям еще до погашения кредита. Например, когда родители собираются продать ипотечную квартиру. Независимо от причины выделения доли предварительно нужно получить согласие банка.
Уже после выделения долей при необходимости продажи квартиры нужно помнить, что реализация жилья, в котором есть право собственности несовершеннолетнего, проводится после получения разрешения органов опеки.
«Важный момент при продаже ипотечной квартиры — процедура снятия обременений, — обращает внимание Екатерина Никитина. — У разных банков она отличается. В одних есть возможность перекредитовать квартиру на другого человека, если он возьмет там ипотеку. Тогда сделка для нового покупателя пройдет без обременений, а процедура ничем не будет не отличаться от обычной ипотечной сделки. В других случаях для продажи квартиры сначала снимают обременение — погашают кредит. Только после этого банк дает разрешение на продажу. В таком случае предполагается, что покупатель должен сначала выдать сумму, необходимую для погашения кредита. Это создает дополнительные риски, поэтому многие покупатели от такой сделки отказываются».
Передать долю по наследству
После смерти собственника квартиры его имущество переходит наследникам. Будущий собственник определяется в порядке очередности наследования или на основании завещания, если его составляли. Как в порядке очередности наследования — по закону, так и в случае составления завещания собственником квартиры может стать один наследник или несколько. Во втором случае у каждого из будущих собственников будет какая-то доля в недвижимости.
При желании составить завещание или получить по нему долю в квартире, нужно учитывать, что есть обязательные наследники, чьи права нельзя ущемлять. Например, к ним относят несовершеннолетних детей. Даже если будет составлено завещание на другого человека, по закону часть квартиры достанется несовершеннолетнему. Хотя в такой ситуации ребенок получит долю, которая в два раза меньше того, что досталось бы ему в случае отсутствия завещания.
Если квартира, которая достается в наследство, куплена с помощью ипотечного кредита и он еще не погашен, вместе с долей в недвижимости будущий собственник получает и долг своего родственника или человека, который завещал ему долю в жилье. Причем размер долга будет пропорционален тому, какую долю в имуществе получил наследник. Например, если кто-то получил третью часть квартиры, соответственно этому человеку и достанется третья часть долга в банке.
Если человек по закону или на основании завещания становится наследником, он имеет право отказаться от имущества. На это у есть шесть месяцев.А если кто-то не захочет принимать долю в ипотечной квартире и напишет отказ, соответственно, он не примет и долг банку. Если среди наследников есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, отказаться от наследства можно только при получении разрешения органов опеки.
Возвращать долг банку можно разными способами. Например, если нет возможности этого делать или по каким-то другим причинам не хочется принимать на себя долговую нагрузку, наследники каждой из долей могут договориться и продать квартиру, а потом расплатиться с банком. Если какая-то часть денег после продажи и погашения долга останется, наследники забирают их себе и делят пропорционально тому, кому какая доля досталась по наследству.
Екатерина Никитина напоминает: «Необходимо учитывать, что продать уже введенную в эксплуатацию ипотечную квартиру легче, чем строящуюся. Продать еще не готовое жилье можно только через переуступку права собственности, а некоторые застройщики в договорах долевого участия добавляют пункт, что сделать это можно только с их разрешения и при условии сбора определенного пакета документов. Это не означает, что продать недостроенную квартиру нельзя, но на это потребуется дополнительное время и деньги».
Общий порядок согласования выделения доли в ипотечной квартире с банком
В целом для того, чтобы выделить долю в квартире, нужно сделать следующее:
1. Собрать необходимые документы. Понадобится заявление на выделение долей, проект документа, на основании которого состав собственников будет меняться, паспорта настоящих и будущих владельцев, выписка из ЕГРН. Но точный список необходимого может отличаться, поэтому лучше его уточнить в банке, где оформлена ипотека
2. Обратиться в банк с заявкой или оставить заявку онлайн, если есть такая возможность.
3. Узнать результат обращения — одобрил банк вашу заявку или нет.
4. В случае одобрения заявки оформить необходимые документы для выделения доли.
The post Доля в ипотечной недвижимости: как продать, подарить или выделить долю в объекте, который находится под залогом? first appeared on 20ГА.РУ.