Лихорадка: что происходит на рынке жилья в ожидании финала льготной ипотеки и решения ЦБ

Рынок недвижимости в России лихорадит, ажиотаж растет на первичном рынке жилья в ожидании финала льготной ипотеки, спрос на вторичное жилье может стать активнее по результатам решения Центробанка об уровне ключевой ставки. Такие прогнозы дают эксперты в беседе с «Российской газетой».

Доля заявок на ипотеку на первичном рынке, по данным аналитиков Tymy, в марте составила 62%, в апреле — 66%, а в мае достигла 71%, тогда как весной 2023 года она держалась в диапазоне 35–38%. Причина такого изменения — в перераспределении спроса со вторичного рынка, который стагнирует из-за высокой ключевой ставки. Также всплеск на рынке новостроек спровоцирован новостью о закрытии и изменении условий ряда льготных ипотечных программ с 1 июля.

В мае резко выросло число заявок на ипотеку с господдержкой (на 25%), а если сравнивать с маем 2023 года, то на 53%, отметила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова. Интерес к «Семейной ипотеке» тоже активизировался, но не так явно — рост составил 1,5% относительно апреля, но 65% — относительно мая прошлого года.

Новостройки продолжают дорожать быстрее вторичного жилья, хотя разница в ценах невелика. В мае в среднем по РФ квадратный метр вырос в стоимости на 0,6%. Наибольший скачок зафиксирован в Новосибирске (+2,1), Челябинске (+2%) и Ростове-на-Дону (+2%). В столице рост составил всего 0,2%. В то же время цена «квадрата» на вторичном рынке увеличилась всего на 0,4%, больше всего он подорожал в Уфе, Краснодаре, Казани, Новосибирске и Воронеже (до 1%), в Москве же цены не изменились. Дешевле квадратный метр стал стоить в Перми (–1,7%), Самаре (–1,3), Волгограде (–1%), Омске (–0,4%) и Челябинске (–0,2%).

По прогнозу Бочарниковой, в связи с риском прекращения программы с господдержкой и ограничений по «Семейной ипотеке» спрос на кредитование для покупки жилья на первичном рынке повысится еще на 20–25%. Такое уже встречалось ранее при изменениях в льготных программах кредитования.

В Москве ситуация остается стабильной в преддверии окончания ряда программ, сообщил директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов. Такое решение — не новость для покупателей и застройщиков, кроме того, существуют альтернативы льготной ипотеке. Застройщики разрабатывают собственные спецпрограммы с рассрочкой.

Новость простимулировала спрос среди тех, кто по каким-то причинам откладывал покупку жилья на первичном рынке — к примеру, в ожидании снижения цен, рассказал директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский. Он отметил, что осталось совсем немного объектов, соответствующих требованиям льготных программ и потребностям покупателей, в некоторых регионах их больше нет совсем. По его мнению, с 1 июля произойдет не прекращение, а трансформация льготной ипотеки.

«Скорее всего, льготы будут более адресными, что гораздо более справедливо, чем низкая ставка практически для всех желающих. А средняя ставка по ипотеке на первичном рынке сбалансируется на уровне 12–13%, что также не критично. Завершение льготной ипотеки в текущем виде — это в целом неплохие новости для российской экономики», — добавил Чернокульский.

Он полагает, что в июне будет наблюдаться некий всплеск спроса, но недостаточный, чтобы значительно повлиять на ситуацию на рынке.

«Исключение составляет сегмент загородной недвижимости. Всю весну резко растет спрос на участки под ИЖС, в мае доля сделок с ипотекой на загородном рынке достигла 85%. Даже те, кто имел живые деньги на покупку объекта, сейчас стараются приобрести его в кредит — деньги выгоднее положить на депозит. Тем более, что банки сейчас опять повышают проценты по вкладам, а в начале июня ЦБ, возможно, снова поднимет ключевую ставку», — объяснил эксперт.

Сильнее всего прекращение ипотеки с господдержкой повлияет на рынок загородной недвижимости, так как это единственная массовая программа, которая позволяла взять не только готовый дом, но и потратить деньги на строительство нового, сказала Бочарникова. Сейчас спрос на такой вид кредита вырос почти в два раза относительно того же периода прошлого года, а в сравнении с апрелем — на 5,5%. Однако, по данным Минстроя, прорабатывается альтернатива — запуск новой льготной программы под ИЖС.

Вторичный рынок находится в ожидании решения по ключевой ставке ЦБ 7 июня. В следующие две недели часть людей будет пытаться получить одобрение кредита перед возможным пересмотром этой ставки. Люди отправляют заявки, чтобы зафиксировать текущие условия кредитования на случай ее повышения. Но заключать сделки по одобренным заявкам не спешат — в марте только 25% отправленных на ипотеку заявок были реализованы в выданные кредиты, в апреле — 29%, в мае — 21%. Большинство из одобрений, вероятно, не станут сделками вплоть до 7 числа, когда ЦБ озвучит свое решение.

В мае спрос на кредиты для покупки вторички снизился на 2% в сравнении с апрелем и на 24% — в сравнении с маем 2023 года. «Тем не менее спрос на готовое жилье сейчас выше, чем в начале года, многие из тех, кто откладывал покупку готового жилья в ожидании более быстрого снижения ипотечных ставок или снижения цен, начали реализовывать отложенный спрос», — заметила Бочарникова.

Причина может быть и в низкой цене квадратного метра, и в появлении объектов с более высоким дисконтом.

«В случае прекращения ипотеки с господдержкой и ограничений по "Семейной ипотеке" мы не исключаем возвращение покупателей на вторичный рынок жилья, особенно если начнет проясняться ситуация с продолжительностью периода высокой ключевой ставки. Сейчас около трети тех, кто оформляет ипотеку по рыночной ставке, рассчитывают рефинансировать ее под более низкий процент уже в будущем году», — заключила эксперт.