Новый тренд: эксперты прогнозируют снижение цен на вторичное жилье
Цены на крупнейших рынках вторичной недвижимости российских регионов продолжают расти: за месяц недвижимость стала дороже в среднем на 0,2%. Однако в Москве и Санкт-Петербурге динамика отрицательная, в связи с этим аналитики предполагают, что тренд постепенно идет на разворот. Возможен старт периода снижения цен, однако поддержать рынок может смещение спроса из сегмента новостроек, где снижается доступность ипотечного кредитования, пишет «Коммерсант».
По данным «Циан.Аналитики», средняя стоимость «вторички» на региональных рынках в июне составила 144,15 тыс. за квадратный метр, рост составил 0,2% к предыдущему месяцу. В «Этажах» месячный рост тоже оценили в 0,2% (до 123,2 тыс. рублей за «квадрат»), за год — на 9%. В крупнейших городах РФ цены за месяц выросли на 0,2%, подтвердили в «Яндекс Недвижимости».
«Циан.Аналитика» отмечает, что сильнее всего за месяц вторичное жилье подорожало в Нижнем Новгороде (+0,9%, до 148,9 тыс. рублей за «квадрат») и в Ростове-на-Дону (+0,8%, до 133 тыс. рублей). В Самаре, напротив, зафиксировали снижение на 0,2% (до 123,5 тыс. рублей за «квадрат»), отрицательная динамика отмечается в Сургуте (–0,5%, до 128,1 тыс. рублей за «квадрат»). Согласно исследованию «Этажей», самый большой рост в Казани (+1,2%, до 164,3 тыс. рублей за квадратный метр).
В Петербурге «вторичка» подешевела на 0,05% (до 218,1 тыс. рублей), в Москве средняя стоимость составила 336,7 тыс. рублей, снизившись на 0,1%. Активность покупателей остается низкой: по словам экспертов, год к году количество сделок сократилось на 25%. «С рынка ушли инвесторы, остались те, кому необходимо решить квартирный вопрос», — прокомментировал директор направления «вторичный рынок» компании «Инком Недвижимость» Сергей Шлома.
Такие показатели могут говорить о развороте тренда, то есть период стагнации сменился мягким снижением цен, полагает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Значит, предложения на вторичном рынке начинают выставлять по более низкой цене. Основной сдерживающий фактор для этого сегмента — дорогая ипотека, отмечает директор «Этажей» Ильдар Хусаинов. В ряде банков ставка варьируется от 18,3 до 21,3%.
Объем предложения по вторичной недвижимости прибавил за месяц на 4% (на 12,2% год к году), продолжают расти и сроки экспозиции. Увеличение предложения эксперты объясняют сдачей объектов, которые закладывали в период строительного бума, стимулированного льготной ипотекой. По прогнозам, предложение будет и дальше накапливаться: если до середины 2023 года жилье было в экспозиции полгода, теперь цикл сделки растянулся примерно на девять месяцев.
По словам Попова, основная масса сделок по-прежнему приходится на покупателей с большим первоначальным взносом, либо на тех, кто осознает, что вскоре может погасить большую часть кредита.
Часто это заемщики, которые продали одно жилье и нуждаются в деньгах, чтобы оплатить разницу при покупке следующего. Население ждет, что высокая ключевая ставка ЦБ сохранится в дальнейшем, что является негативным сигналом для покупателей, которые намеревались быстро рефинансировать кредит.
Однако в будущем одинаково низкая доступность ипотечного кредитования и для первичного, и для вторичного рынка приведет к перераспределению спроса на новостройки в пользу «вторички», считают эксперты. Во втором полугодии спрос на вторичное жилье может вырасти, что подстегнет рост цен на 0,5–1% в месяц. При этом в ближайшее время «вторичка» в столице будет падать в среднем на 1% ежемесячно. Увеличению уровня торга поспособствует усиливающаяся конкуренция между продавцами.