Распалась связь: ценовой разрыв между новостройками и вторичкой будет сокращаться

В 2025 году ценовой разрыв на рынке недвижимости между новым жильем и вторичкой, скорее всего, будет сокращаться, прогнозируют аналитики «Яндекс Недвижимости» и некоторые другие агрегаторы. Однако с этим согласны не все эксперты. Для многих главный вопрос сейчас — перетянет ли рынок вторички на себя спрос от новостроек. В чем проблема подобного выравнивания цен и насколько в новом году будет проблематично купить жилье — в материале «Известий».

Что происходит с ценами на рынке жилья

Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем ежегодно растет в России в последние пять лет. По данным Центробанка, в текущем году он достиг уже 57% в пользу нового жилья. По данным «Яндекс Недвижимости» (ЯН), средний ценовой разрыв между квартирами на первичном и вторичном рынках в российских городах-миллионниках в ноябре составил 30%. Такая динамика была вызвана большим спросом на новое жилье со стороны покупателей с заемными средствами, которые участвовали в льготных ипотечных программах.

Однако после завершения программы в середине 2024 года ситуация начала изменяться.

— Прогнозируем, что уменьшение разрыва будет происходить за счет сокращения средней цены квадратного метра в новостройках и стагнации цен на вторичном рынке, — отмечает коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

Основатель группы «Родина» Владимир Щекин также уверен, что ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем продолжит сокращаться. По его словам, за последние шесть месяцев разница уже заметна: стоимость вторичного жилья в Москве выросла на 6%, в то время как квартиры в новостройках подешевели на 4,5%. Это связано с сокращением кредитной поддержки. При высоком спросе и выгодных условиях продавцы увеличили цены. Однако этот рост уже не столь значителен и эффект от повышения почти исчерпан, предполагает Щекин.

Понятно, что при повышении ключевой ставки ипотечные ставки растут, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Но у новостроек есть преимущество, поскольку застройщики заманивают более выгодными условиями покупки — скидками, рассрочками, объясняет руководитель департамента продаж UNIQ Development Валерий Ручий. Кроме того, некоторые льготные программы, например семейная ипотека, еще действуют, что также способствует росту спроса на квартиры в новых жилых комплексах. Поэтому какого-то драматического сокращения ценового разрыва между новым жильем и вторичным в 2025 году не произойдет, полагает собеседник.

По данным «Яндекс Недвижимости», в осенние месяцы в городах-миллионниках уже фиксировался определенный тренд. Так, в октябре в 12 миллионниках из 16 разрыв стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке сокращался или стагнировал. А ценовой разрыв в столицах сокращался в сентябре и октябре. На конец ноября в Москве (с учетом всех типов недвижимости) разница в цене между первичным и вторичным жильем составляет 8% в пользу новостроек. В Санкт-Петербурге первичное жилье дороже вторичного на 18%. Кстати, в августе эти цифры в столицах достигали 11% и 21% соответственно.

По данным «Авито Недвижимости», в ноябре 2024 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России составила 165 тыс. рублей, на вторичном — 132,5 тыс. рублей. Разница в стоимости «квадрата» между новостройками и готовым жильем — 20% (32,6 тыс.). По средней цене объекта первичный рынок опережает вторичный на 11% (957,8 тыс. рублей) по итогам месяца.

Эксперт VSN Group Яна Глазунова добавляет, что прямые предпосылки для сокращения ценового разрыва между новостройками и вторичным рынком есть, но застройщики сегодня не могут себе позволить продавать новостройки по стоимости вторичного рынка. Если предположить, что эта тенденция в 2025 году всё же начнет набирать обороты, то, скорее всего, этому будет способствовать обязанность застройщиков, связанная с эскроу, а не их инициатива, подчеркивает собеседница.

— Покупатели голосуют рублем, и они выберут вторичную недвижимость просто по причине ее меньшей цены, — допускает Яна Глазунова. — Собственники вторичных квартир абсолютно спокойно смогут дисконтировать свою недвижимость, перебивая стоимость новостроек. При этом в ряде проектов застройщики будут вынуждены конкурировать со вторичной недвижимостью, правда, это не примет массовый характер.

Рынок новостроек: кто покупает, динамика цен

Уже сейчас опрошенные специалисты наблюдают, что небольшой рост стоимости в сегменте новостроек в отдельных больших городах связан не с реальным подорожанием квадратных метров, а с динамичным изменением в структуре предложения. В экспозицию попадают лоты более дорогих классов или квартиры небольших площадей — студии и однушки — объекты, которые всегда оцениваются дороже из расчета стоимости квадратного метра. Всё это происходит из-за адаптации девелоперов к новым рыночным условиям.

Вместе с этим появляются новые акции, субсидированные ипотечные программы от застройщиков, рассрочки и прочие бонусы. Поэтому сегодня реальная итоговая стоимость каждого конкретного объекта вполне может быть ниже, чем он представлен на рынке до сделки. Такая настройка бизнес-моделей девелоперов и сокращение числа покупателей с заемными средствами в условиях актуальных рыночных ипотечных ставок в конечном итоге приведут к снижению средней стоимости квадратного метра в новостройках в 2025 году, полагают опрошенные риелторы.

Сегодня основу спроса на первичном рынке составляют покупатели, которые улучшают свои жилищные условия. При этом многие сделки альтернативные, когда люди продают имеющуюся недвижимость, а разницу компенсируют либо за счет собственных средств, либо с помощью ипотеки.

— Более 60% россиян после продажи жилья на вторичном рынке приобретают квартиры в новостройках. Постепенно драйверами спроса на первичном рынке становятся рассрочки, — полагает управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — У некоторых застройщиков доля продаж в рассрочку уже сравнялась с долей ипотечных сделок.

Еще один трендовый инструмент — траншевая ипотека, которая позволяет снизить ежемесячный платеж в первые месяцы, пока объект еще находится на этапе строительства. Такой вариант выгоден для тех, кто планирует продать текущую недвижимость после сдачи дома.

С учетом сохраняющейся активности покупателей на первичном рынке и растущей стоимости проектного финансирования для застройщиков, в «Авито Недвижимости» и ряде других экспертов не ожидают значительного снижения цен на первичное жилье.

Как обстоят дела на вторичном рынке

«Яндекс Недвижимость» отмечает на вторичном рынке незначительный рост средней стоимости квадратного метра в мегаполисах в последние месяцы. Хотя эта динамика существует параллельно с увеличением среднего срока экспозиции готовых квартир, в среднесрочной перспективе это фактор, который указывает на сокращение ценового разрыва.

Участники рынка объясняют, что вторичный рынок становится интересен для покупателей с наличными средствами, которые готовы быстро выходить на сделки. В условиях высоких ставок по рыночной ипотеке в этом сегменте остались люди, которые приобретают квартиры для личного использования, а не для инвестиций. За счет спроса с таких покупателей аналитики наблюдают небольшой рост цен на вторичном рынке в российских крупных городах.

В то же время ощутимых распродаж на вторичном рынке нет и не предвидится в ближайшей перспективе. Собственники, которым необходимо быстро совершить сделку, готовы предлагать дисконты, которые уже в среднем достигают 5%. Однако это лишь отдельные случаи, которые не влияют на широкий рынок.

Более того, многим владельцам квартир в нынешних условиях становится всё выгоднее переходить на рынок долгосрочной аренды, где они могут заработать и дождаться более подходящих условий для продажи недвижимости.

В данный момент многие опрошенные эксперты не видят возможности для роста цен в сегменте вторичной недвижимости. Покупателям нужно либо обеспечить покупку микроипотекой, которая зачастую гасится досрочно, либо иметь большой объем сбережений для покрытия всей сделки, рассуждают риэлторы. Поэтому, по их мнению, потенциала для повышения цен на готовое жилье со стороны продавцов сегодня нет, так как это сократит и так небольшую долю оставшихся на рынке потенциальных покупателей.

Все эти наблюдения позволяют делать вывод о том, что ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в 2025 году вполне может начать сокращаться. А пока он находится на рекордных уровнях последних лет, и вполне логично было бы некоторое охлаждение рынка.