Ближе к центру или ближе к мечте: новостройки на границе с ЦАО как альтернатива дорогому жилью
География против математики: стоит ли переплачивать за ЦАО Москва – город, где стоимость кв. метра зачастую определяется не столько объективными факторами, сколько магией местоположения. Принадлежность к ЦАО — безусловный маркер статуса, но за него приходится дорого платить и не всегда «наценка» того стоит. Давайте обратимся к цифрам. Недавно мы проанализировали рынок новостроек бизнес- и премиум-класса по обе стороны границ ЦАО. Речь идет о проектах, которые зачастую реализуются в 10-15 минутах ходьбы друг от друга. Исследование показало, что внутри ЦАО средняя стоимость квадратного метра в новостройках на границе округа составляет около 975 тыс. рублей. А если «перейти дорогу» и выйти за административную границу ЦАО, то аналогичное по классу жилье предлагается уже по 630 тыс. рублей за квадратный метр. Наиболее показательный пример – в сравнении средней стоимости кв. метра на первичном рынке в Таганском районе ЦАО – 1,5 млн руб., и в граничащем Лефортово – 464 тыс. руб., то есть разница между соседними районами более чем в три раза. Разумеется, рынок недвижимости — не теорема, и исключения возможны. Встречаются проекты за пределами ЦАО, цена которых превышает стоимость аналогов в центре, если это проекты, запущенные 3-5 лет назад. Однако это скорее подтверждает правило: новизна проекта, его современные характеристики играют большую роль, чем простая географическая принадлежность к центру. Поэтому в подавляющем же большинстве случаев фактор ЦАО искусственно «раздувает» цену. Простор для выбора: ЦАО vs. его окрестности Не секрет, что в ЦАО крайне ограниченные возможности для нового строительства. Исторический центр плотно застроен, и крупные жилые комплексы здесь — скорее исключение, чем правило. В результате поиск подходящей квартиры в ЦАО часто превращается в настоящий квест. Например, если у покупателя большая семья, дети разного возраста, то возникают определенные требования к планировкам: нужен личный кабинет, два гардероба и т. п. Найти жилье, соответствующее вашим потребностям и бюджету в ЦАО, довольно непросто. А что происходит за чертой ЦАО? Картина меняется кардинально. Наше исследование показало, что на границе с центром, но уже в других округах, выбор новостроек значительно шире. В 30 проектах внутри ЦАО (за исключением самых дорогих вариантов внутри Садового кольца) покупателям доступно около 2000 вариантов недвижимости. В то же время в 35 проектах за пределами округа, но в непосредственной близости от него (примерно в радиусе от 1 до 2 км), предлагается уже более 4300 вариантов. Разница очевидна: за пределами ЦАО шансы найти квартиру мечты вдвое выше. Причем зачастую на границе с ЦАО застройщики реализуют проекты, приближающиеся по качеству к «премиуму», ведь им нужно конкурировать с «соседями» из ЦАО. Между тем эти «соседи» часто весьма номинально относятся к премиальному сегменту, имеют характеристики «бизнеса», но только за счет престижной «прописки» позиционируются в «премиуме». В итоге на границе с ЦАО можно найти проекты класса бизнес-плюс с более адекватной стоимостью, чем в ЦАО. Больше вариантов — больше возможностей. Покупателю легче выбрать подходящую планировку, этаж, видовые характеристики, не ограничиваясь относительно небольшим ассортиментом центра. Не потеряться в толпе, но быть в шаге от главных культурных событий Жизнь в центре мегаполиса — это динамика и энергия. Но есть и обратная сторона медали: постоянное ощущение толпы, шум, суета, дефицит личного пространства. С этой точки зрения ЦАО уже не столь привлекателен. Средняя плотность населения в ЦАО составляет 11,7 тыс. человек на кв. километр. Это значит, что здесь сосредоточено огромное количество людей. Конечно, есть тихие переулки и уютные дворики, но они, как правило, скрываются за высокими заборами элитных жилых комплексов с соответствующим ценами от 2 млн рублей за кв. метр. Совсем иная картина за пределами ЦАО. В районах, граничащих с ЦАО, плотность населения в среднем составляет 9,9 тыс. человек на кв. километр — на 15% меньше, чем в центре. Эта разница может показаться незначительной, но в реальности она существенно влияет на ощущение комфорта и уединения. Например, в таких районах, как Сокольники или Лефортово, шансы натолкнуться на толпы людей гораздо меньше, при этом транспортная и социальная инфраструктура не уступает ЦАО, а близость к историческим районам позволяет всегда находиться рядом с эпицентром культурной жизни столицы. Возможность сделать паузу в окружении зеленых зон За бешеный ритм мегаполиса и престижность центра приходится платить, к сожалению, а зеленые зоны здесь — скорее исключение, чем правило. В ЦАО, среди плотной застройки и пробок, порой сложно найти место, где можно просто спокойно отдохнуть и перезагрузиться. Конечно, парки в центре есть. Но давайте будем честны: «Зарядье», например, — это скорее туристическая достопримечательность, чем место для релаксации. Здесь всегда многолюдно, шумно, и о полноценном отдыхе на природе речи не идет. Совсем другая картина открывается за пределами Садового кольца. Именно на границе с ЦАО, проходит так называемый «зеленый пояс» столицы. Здесь больше зеленых зон, парков, скверов, где можно провести время с семьей, не ощущая постоянного скопления людей. Яркий пример — район Сокольники. Одноименный парк занимает более 50% его территории. Среди других «зеленых» районов можно выделить: Хорошевский, Раменки, Тимирязевский, Филевский парк. Однако цена за квадратный метр в таких локациях составляет порядка 655 тыс. руб., что в 19% выше, чем в других районах на границе ЦАО. Важно понимать, что парк или зеленый сквер в Москве сегодня — это социальный хаб для развлечений, спорта, отдыха, прогулок с детьми, встреч с близкими в природной обстановке. И такой ресурс есть скорее за пределами ЦАО. Например, только в районе Лефортово есть Лефортовский парк с Екатерининским дворцом, Парк им. 1 мая на месте усадьбы Салтыкова, сад Дачи Строгановых, Большой Краснокурсантский сквер и Парк Казачьей Славы, а также новый парк «Зеленая река». Покупка жилья в ЦАО — это, безусловно, престижно, но далеко не всегда оправданно с точки зрения комфорта и финансовых возможностей. Новостройки на границе с центром — выгодная альтернатива: здесь более доступные цены, широкий выбор жилья, возможность наслаждаться более размеренным ритмом жизни и чистым воздухом, не удаляясь при этом от ключевых объектов столичной инфраструктуры. Прежде чем принимать решение о покупке квартиры, стоит взвесить все за и против, изучить различные варианты. Кстати, с точки зрения инвестиций новостройки рядом с ЦАО, более привлекательны, ведь вы избегаете переплаты при вложениях, но стоимость перепродажи или аренды вполне может быть сопоставима с центральными районами.