Дорогая моя столица! Мегаполису нужны новые проекты, но их запуск откладывается
Все по плану
Заместитель начальника Архитектурного совета Москомархитектуры Сергей Глубокин рассказал, что требуется сделать, чтобы в 2025 году согласовать любой строительный проект в Москве. По его словам, все начинается с Градостроительно-земельной комиссии города Москвы. ГЗК рассматривает документацию, предоставляет земельные участки для строительства, принимает решения о продлении или расторжении инвестиционных контрактов, договоров аренды земельных участков, заключенных для строительства, реконструкции или реставрации. «Понятно, что если город не принял решение, то мы ничего дальше не рассматриваем: это у нас первая отсечка. Объект может быть любой — от небоскреба до сарая. Сейчас разницы в этом нет никакой», — сказал он.
После положительной резолюции ГЗК на сайте Москомархитектуры надо ознакомиться с разделом про рабочее рассмотрение проекта у главного архитектора Москвы. В этом разделе указано досконально все, что необходимо подготовить для того, чтобы проект рассмотрели первый раз. Очень важно, что вы сейчас не можете просто принести кубики. Там довольно большой перечень материалов, которые включают и визуализации, и обводки в редактированном формате DWG (от англ. drawing — рисование, чертеж) — формат файла, который содержит векторные чертежи в 2D или 3D, метаданные и вспомогательную информацию.
Кроме того, добавил Сергей Глубокин, сейчас есть идея проверять инсоляцию: «Город уже настолько серьезно застроен, что площадки начинают затенять сами себя. Начинается гонка между девелоперами с точки зрения того, кто первый выйдет. Сейчас это особенно остро начинает чувствоваться».
Следующий этап — рабочая встреча для обсуждения проекта с главным архитектором Москвы. «Обязательно приходите с проектом. Желательно сразу с несколькими вариантами. Если эти варианты от разных архитектурных бюро — еще лучше. Очень приветствуется проведение даже закрытых конкурсов, не говоря уже про открытые», — посоветовал Сергей Глубокин.
Затем необходимо одобрение Архитектурного совета. Если главный архитектор одобрил проект для дальнейшего рассмотрения у мэра Москвы — сейчас это называется комиссией Архитектурного совета, — то на почту заявителю приходит письмо, в котором сообщается, что нужно подготовить в том числе высокополигональную модель. «Ни один проект без нее сейчас не согласовывается. Более того, вы не получите технико-экономические показатели на площадку, если не согласовали эту модель у мэра», — уточнил эксперт.
Если и у мэра все прошло успешно, приходит письмо о том, что можно подаваться на внесение изменений в правила землепользования и застройки.
В заключение Сергей Глубокин дал добрый совет девелоперам: самое главное сегодня — индивидуальность объекта. «Когда объект поступает на рассмотрение главного архитектора или мэра, самый важный момент — это то, что он привнесет в архитектуру города. Если это будет такая же коробка, как на соседнем участке, построенная 10-15 лет назад, естественно, это городу неинтересно», — указал он. Отвечая на вопрос корреспондента «Стройгазеты», не добавит ли это излишнюю эклектику в архитектурный облик столицы, Сергей Глубокин ответил, что в Москомархитектуре этого не опасаются. «Каждый объект сейчас — повод для города сделать что-то новое, невероятное, то, чем точно потом можно гордиться. И не важно, где это находится — в центре, в Новой Москве или на границе Новой Москвы ближе к Калужской области», — сказал он.
Что касается внутренних планировок, то представитель Москомархитектуры напомнил, что с 1 августа 2024 года в Москве установлена следующая минимальная площадь квартир: для однокомнатных квартир и студий — 28 кв. метров, для двухкомнатных квартир — 44 кв. метров. «Сейчас планировочные решения рассматривают в Москомархитектуре, но их качество не оценивается», — сказал он, отметив, что особое внимание уделяется планировкам домов, строящихся по реновации. Что касается коммерческого жилья, то планировки в новостройках отданы на усмотрение девелоперов.
Дорогие кредиты, дорогое жилье
О том, как девелоперы Москвы выводят новые проекты в реализацию, рассказал главный коммерческий директор группы компаний «КОРТРОС» Дмитрий Железнов. Он подтвердил, что город сегодня действительно хочет видеть архитектурно сложные и интересные проекты. «И это отбрасывает нас на полгода, а то и на год назад — в усложнение доработки этих решений», — отметил он.
Дмитрий Железнов напомнил, что сейчас ключевая ставка Центробанка 21%: «Стоимость по бридж-кредитам для застройщиков на покупку новых площадок в среднем — ключевая ставка плюс 6%».
Раньше была популярна схема 0 на 100, когда застройщики могли покупать площадки без вложения собственных средств. Потом минимальная доля собственных средств увеличилась до 10%, потом до 20%. Сейчас банки стандартно предлагают вкладывать 30%.
Но так или иначе, 70% средств привлекается в кредит под 27% годовых. А когда сроки согласования проекта до момента получения разрешения на строительство (РНС — официальный документ, который выдается уполномоченными органами власти и дает право застройщику на выполнение строительных работ на конкретном земельном участке) и выхода на стройку увеличиваются, это сильно влияет на экономику проектов. Собственно базовая ставка проектного финансирования — в среднем «ключ» плюс 4%, она снижается за счет наполнения эскроу-счетов. И темпы продаж для эффективности проекта являются очень важным фактором на нынешнем рынке. «Если продажи идут медленно, а стройка движется бодро, то стоимость проекта растет», — пояснил Дмитрий Железнов.
Он отметил, что Центробанк из квартала в квартал повышает прогноз по средневзвешенной ставке на 2025-2026 годы, и цикл снижений откладывается на все более поздний период времени. При этом, с точки зрения продаж, ипотечные инструменты тоже остаются весьма дорогими и сильно влияющими на экономику.
«Если говорить про Москву, то здесь проектов стандарт-класса мы не видим уже давно. Проекты комфорт-класса, с учетом новых требований города, начинают потихоньку переходить в бизнес, все усложняя и усложняя свои решения. И стандартная семейная ипотека с лимитом 12 млн может быть применима в столице только к единичным лотам», — сказал он, подчеркнув, что и ставка в 6% по семейной ипотеке в Москве не сильно помогает, поскольку в реальности эта сумма увеличивается за счет дорожающей себестоимости жилья.
Дмитрий Железнов также привел аналитику по Москве, согласно которой в марте 2025 года в московских проектах в экспозиции находится 3,2 млн кв. метров. «При этом объем непроданных остатков — 7,6 млн кв. метров. Мы видим, что часть объектов, которые получили РНС и разместили проектные декларации, еще не выведена в реализацию».
По мнению топ-менеджера «КОРТРОСА», потребуется около двух лет, чтобы реализовать все непроданные строящиеся объекты в Москве. При этом «средний срок реализации проекта — от старта до завершения продаж — увеличивается. И с учетом того, что количество проектов за последние два года на рынке выросло, темпы продаж в каждом из проектов снизились».
Что касается выведения новых проектов в продажу, то в 2023 году в Москве и в Новой Москве было выведено на реализацию 5,2 млн кв. метров жилья, в 2024-м — на миллион меньше, а в первых месяцах 2025 года не было зафиксировано вывода новых проектов. «Да, мы их ждем в течение года, но понимаем, что так или иначе объем ввода снижается. И застройщики откладывают старт новых проектов на более поздний период времени», — заключил Дмитрий Железнов.