Мастер-план для ИЖС: развитие сегмента малоэтажного строительства требует комплексного подхода
В своем вступительном слове сенатор напомнил, что президент России не раз указывал, что основной целью всех ветвей власти и госструктур является улучшение жизни нынешних и будущих поколений граждан. И такая логика заложена в действующую Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года и в другие документы, предусматривающие реализацию проектов комплексного малоэтажного строительства. В последние время в этой сфере есть немалые успехи. Так, за 2024 год почти 58% построенной в стране жилой недвижимости пришлось на индивидуальный сегмент. «Был установлен рекорд — 62 млн кв. метров жилья построили наши люди. Мы видим, что это направление является одним из драйверов развития отрасли», — сказал сенатор.
МЖК пока в дефиците
Очевидно, что проекты малоэтажной жилой застройки, коттеджные поселки имеют ряд преимуществ, особенно в плане комфорта для граждан: общая благоустроенная территория, единая служба управления и обслуживания, приемлемая цена, близость к природе и др. Однако мало обсуждается то, что для государства и муниципалитетов проживание граждан в индивидуальных жилых домах обходится, мягко говоря, дороже. Так, весьма остро стоит проблема строительства объектов соцсферы (малокомплектные школы, амбулаторные пункты, досуговые центры и прочее) и инфраструктуры в сельской местности. Вся эта проблематика требует подробного рассмотрения и выверенных решений.
Надо отметить, что с 2022 года на федеральном уровне урегулирован вопрос с малоэтажными жилыми комплексами (МЖК), на которые распространено законодательство о долевом строительстве. Имеется и возможность включения проектов МЖК в проекты комплексного развития территорий (КРТ). «Казалось бы, все условия созданы. Однако в настоящее время на территории страны осуществляется строительство всего 13 малоэтажных жилых комплексов в 10 субъектах РФ, включая Московскую, Вологодскую, Воронежскую, Липецкую, Тверскую области. В рамках начатых очередей строительства планируется построить порядка 151,9 тыс. кв. метров индивидуального жилья, что составляет менее 1% от годового объема ввода ИЖС — и это очень небольшой задел, что не может не беспокоить», — констатировал Александр Высокинский.
По его словам, сегодня в сегменте ИЖС в основном застраиваются бывшие колхозные поля вокруг городов, причем это делается без плана, на принципах «народной стройки». Проблемой является также дефицит пригодной под ИЖС земли. Да, есть приватизированные колхозные поля, но государство не может «заходить» на эти частные земли, хотя, по логике, их надо было бы изымать под строительство сетей и дорог. Если же власти пытаются на этих землях осуществлять какую-либо деятельность, то в рамках имеющегося законодательства это фактически является противозаконным, и любое развитие таких территорий за счет бюджета неизбежно вызывает вопросы у Счетной палаты.
К сожалению, сегодня комплексная малоэтажная застройка часто осуществляется на окраинах населенных пунктов или вблизи крупных городов и расположена отдаленно от инфраструктуры. Это создает неудобства для жителей и снижает привлекательность такого жилья. Особенно остро эта проблема ощущается в центральных регионах страны, где земли, подходящие для малоэтажного жилищного строительства, уже заняты многоэтажной застройкой, промышленностью, сельским хозяйством или природоохранными зонами. Огромным тормозом являются и высокая стоимость всего процесса строительства, низкая инвестиционная привлекательность проектов МЖК для девелоперов, которым выгоднее «строить ввысь».
Александр Высокинский предложил регионам активизировать работу по увеличению доли комплексного ИЖС, планируемого к строительству в рамках КРТ, и синхронизировать генеральные планы и схемы территориального планирования. Также целесообразно пересмотреть нормативы градостроительного проектирования в части введения дифференцированного подхода к нормативам обеспеченности МЖК объектами социальной и транспортной инфраструктуры.
«Пока взвешенный комплексный подход при развитии МЖК, к сожалению, не выработан — и это надо исправить», — сказал сенатор.
Альтернативная модель
Выступивший следом член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский в своем докладе обратил внимание на то, что в законодательстве до сих пор отсутствует четкое понятие «малоэтажного жилого комплекса» и нет ясности по управлению такими объектами. Депутаты сейчас работают над устранением пробела в Градостроительном кодексе. Одновременно законодатели считают, что навязывание единого формата по управлению МЖК недопустимо, и, кстати, такая позиция прямо отражена в решении Конституционного суда. Сегодня почти всегда после строительства МЖК застройщики навязывают свою управляющую компанию, которая должна заниматься общим имуществом (ОИ) комплекса. Но что считать таким общим имуществом — не всегда ясно: нет внятной концепции на этот счет и исчерпывающего перечня объектов. В результате в МЖК копируется модель управления многоквартирным домом (МКД), что контрпродуктивно с учетом иных условий застройки и собственности.
В Комитете предлагают альтернативу, предполагающую отказ от обязательного управления МЖК по аналогии с МКД с переходом к добровольному объединению собственников недвижимости или садовых некоммерческих товариществ (СНТ) с обязательным составлением минимального перечня ОИ. Также надо дать возможность жителям включать в перечень ОИ элементы инфраструктуры (коммуникаций, воды, канализации и т. п.). При этом все отношения жителей с ресурсоснабжающими организациями (РСО) должны строиться на прямых договорах без участия каких-либо посредников, а правила проживания граждан должны стать неотъемлемой частью договоров купли-продажи недвижимости в тех случаях, когда участок расположен в границах организованного поселка. «Такая модель позволит гарантировать свободное, жизнеспособное и справедливое управление такими поселками и при этом не будут нарушаться конституционные права собственников», — полагает Александр Якубовский.
Что касается важнейшего вопроса о подключении к инженерной инфраструктуре, то настало время определить стандарты по срокам, порядку и тарифам на такие услуги, причем эту проблему надо решить как в МКД, так и в ИЖС, но для этого нужно законодательное решение.
Как напомнил депутат, сегодня при поддержке Минстроя и «ДОМ.РФ» действует льготная ипотечная программа для ИЖС и МЖК, и важно обеспечить стабильность и универсальность этих механизмов и их развитие. В четвертых, важна тема доверия и прозрачности. В этом контексте речь идет о формировании реестра добросовестных застройщиков и о тех вопросах, которые есть к работе банковского сообщества и его ответственности в части соблюдения прав граждан.
Эскроу для подрядчика
Как отметил в своем докладе замдиректора Департамента жилищной политики Минстроя России Андрей Гужов, статистика подтверждает рост интереса к ИЖС: в 2019 году в этом сегменте было возведено 42 млн кв. метров, а в прошлом — уже 62 млн. Важно поддержать эту тенденцию, и в этих целях министерство активно участвует в процессе законодательного обеспечения ИЖС, в частности, в доработке ко второму чтению проекта федерального закона №155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах». «Есть надежда, что точка в этом вопросе вскоре будет поставлена», — сообщил Андрей Гужов. Также Минстрой в сотрудничестве с профильными структурами прорабатывает вопросы создания нормативов проектирования в ИЖС, эту работу также планируется вскоре завершить.
Сегодня льготные ипотечные программы распространены на сегмент ИЖС, но по понятным причинам на ипотечном рынке наблюдается спад. Министерство работает над тем, чтобы его преодолеть, и плотно сотрудничает с Банком России, совершенствуя финансовые инструменты поддержки ИЖС. Еще одним интересным механизмом поддержки стала возможность строительства индивидуального жилья по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу. По состоянию на апрель 2025 года на цифровой платформе строим.дом.рф уже зарегистрировано 2,5 тыс. подрядных организаций, готовых к сотрудничеству с применением эскроу-счетов для ИЖС. «Да, это молодой механизм, и на сегодня в его рамках заключено больше тысячи ста договоров на дома площадью 152 тыс. кв. метров со средним сроком их строительства около 7 месяцев», — рассказал Андрей Гужов.
Комментируя этот доклад, Александр Высокинский попросил Минстрой проработать более детальные нормативы по обеспеченности локаций комплексной и индивидуальной застройки МЖК объектами соцсферы, уточнить правила изъятия участков под нужды такого строительства, а также подготовить перечень проектов жилых домов повторного применения небольшой площади (примерно 200 кв. метров), которые можно было бы рекомендовать регионам.
Модульные перспективы
Замдиректора Департамента металлургии и материалов Минпромторга Владимир Смбатян подробно рассказал о работе по развитию модульного строительства. Применение таких технологий особенно перспективно в ИЖС, и в настоящее время министерство активно взаимодействует с производителями таких домов, им предоставляют меры финансовой поддержки, включая льготное кредитование. Плюс в марте этого года Минпромторгом совместно с Минстроем был рассмотрен перечень критической промышленной продукции в отрасли промышленных материалов и конструкций (в него включены модульные здания). После утверждения перечня заводы-изготовители смогут воспользоваться возможностями Фонда поддержки промышленности. «Такой механизм позволяет оказать поддержку компаниям на всех этапах производственного цикла, покрыть затраты на закупку и лизинг оборудования, расширение выпуска продукции и инжиниринг. Эта поддержка будет нами оказываться всесторонне, но при этом нам важно совместно с Минстроем так проработать эти механизмы, чтобы не допустить профицита производственных мощностей для ИЖС», — сказал Владимир Смбатян.
В ходе дальнейшего обсуждения были затронуты многие другие проблемы, препятствующие развитию ИЖС. В частности, заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий высказался в пользу жестких решений при регулировании вопросов, связанных с управлением и пользованием общим имуществом, в тех случаях, когда добросовестные собственники отстранены от участия в этих процессах. А вице-президент Союза сельских строителей Михаил Краснов обратил внимание на то, что жилищное строительство нужно рассматривать в совокупности с производством на местах, как это было когда-то в СССР, где применялись схемы размещения производительных сил: в таком случае сразу находится место для инвесторов, которые вкладываются в производственную деятельность и начинают принимать активное участие в решении инфраструктурных вопросов. Эти тезисы были поддержаны Александром Высокинским. «Вопросы о создании рабочих мест при реализации проектов ИЖС должны быть включены в наши рекомендации», — подчеркнул сенатор.
Алексей ГОРУЛЕВ, председатель Комитета по цифровизации Ассоциации участников рынка малоэтажного строительства:
«Следует предусмотреть инструменты поддержки подрядных организаций в сфере ИЖС. А регламентировать развитие территорий индивидуального строительства нужно через мастер-планы и путем развития института мастер-девелопмента»
Александр ВЫСОКИНСКИЙ, заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
«Когда мы освещаем или убираем улицу в городе — это одни ресурсы, а когда мы такое делаем в коттеджном поселке — это для муниципалитета дороже. Здесь мы должны либо сразу предупреждать граждан, либо брать данные расходы на себя»