KEY CAPITAL: Переплата по рыночной ипотеке достигает 640%
Ключевая ставка в РФ уже полгода держится на рекордно высоком уровне – 21%. Рыночные ставки сегодня составляют 28%. Эксперты компании KEY CAPITAL – ведущей консалтинговой компании в сфере коммерческой и жилой недвижимости – провели подсчитали, что переплата по рыночной ипотеке за 30 лет с первым взносом 20% составляет 640%. То есть, приобретая одну квартиру, клиент, по сути, платит за восемь.
Россия сегодня находится на 11 месте в рейтинге стран с самыми высокими ключевыми ставками с показателем 21%. Непосредственно для РФ это максимальная отметка в истории. Средние рыночные ставки в конце 2024 года по жилищным кредитам в стране достигали рекордных 30%. В начале 2025 года после выхода «ключа» на плато они снизились до 28%. Тем не менее, показатель остается заградительным.
По данным KEY CAPITAL, средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса в «старой» Москве составляет 15,4 млн руб. за 45,2 кв. м. Ежемесячный взнос по рыночной ипотеке за такое типовое первичное жилье равен 287,5 тыс. руб. Чтобы выполнить норматив (использование не более 50% официального дохода на погашение кредита), потенциальный заемщик должен зарабатывать не менее 575 тыс. руб. в месяц. Таких клиентов в столице немало, но все же недостаточно, чтобы они принципиально повлияли на конъюнктуру рынка.
«В текущих условиях рыночную ипотеку «в чистом виде» практически никто не оформляет, – отмечает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский»). – Клиенты берут подобные кредиты только на остаток суммы, например, при альтернативных сделках, или в рамках комбинированных займов. Последние представляют собой возможность на рыночных условиях оплатить недостающую сумму при оформлении льготного (семейного) кредита в случае достижения лимита госсубсидирования – в Москве это 12 млн руб. Нельзя сказать, что рыночная ипотека как самостоятельный инструмент умерла, но она, очевидно, погрузилась в анабиоз до значительного смягчения денежно-кредитной политики Центробанка».
Главной альтернативой (правда, не общедоступной) рыночным кредитам сегодня является семейная ипотека под 6% годовых. С учетом комбинирования переплата за квартиру стоимостью 15,4 млн руб. составит 172,7%, ежемесячный взнос – 121,1 тыс. руб. Это также большая сумма, причем сформированная в основном из-за рыночной доплаты за 3,4 млн руб. сверх субсидирования. Но все-таки немало московских домохозяйств с детьми до 6 лет могут позволить себе такой вариант. Это служит драйвером спроса. Однако де-факто переплата и взнос выше, так как банки сегодня устанавливают дополнительные комиссии на семейную ипотеку в размере 5-7%. Это связано с тем, что власти не полностью компенсируют финансовым организациям разницу между ключевой и рыночной ставками. «Сбер» и ВТБ в мае приняли решение об отмене подобных комиссий. Но вместе с тем они намерены ужесточить требования к заемщикам. Таким образом, доступность жилья по-прежнему остается на низком уровне.
«Ипотека – традиционно дорогой инструмент, – рассказывает Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. – Даже при льготной ставке переплата составляет не менее 40% из-за большого срока кредитов и высокой стоимости квартир. Тем не менее, жилищные займы помогают приобрести жилье без длительного периода накоплений. Однако сейчас из-за рекордной ключевой ставки переплата достигла критического уровня».
Также огромную популярность за последние полтора года набрали рассрочки – данный инструмент доступен каждому и даже не влияет на кредитную историю. Их доля на рынке новостроек «старой» Москвы с начала 2024 года выросла с 10% до 35%. Например, в жилом квартале «Прайм Парк» представлена беспроцентная рассрочка, в том числе на готовое жилье от девелопера.
«Думаю, рассрочки закрепятся в качестве одного из самых популярных маркетинговых инструментов и после снижения ключевой ставки, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – Тем более, правительство думает над разработкой правовой базы, которая позволит упростить выдачу рассрочек в уже готовых домах. Сегодня многие застройщики отказываются из-за подобной практики из-за риска длительных судебных тяжб с обанкротившимися заемщиками, на которых оформлено право собственности, а не залог. За последние полтора года доля рассрочек на первичном рынке Москвы выросла в четыре раза – с 10% до 40%. Наверное, после смягчения денежно-кредитной политики ЦБ показательно немного сократится, но вряд ли просядет ниже 20-25%. Особенной популярностью данный инструмент продаж пользуется в премиальном и элитном сегментах. Также на рынке сохранится значимая роль трейд-ин, так как многие россияне стремятся обменять квартиры в «старом фонде» на современное ликвидное жилье».
«Считаю, что рассрочка – сейчас неоднозначное решение, которое надо дорабатывать на законодательном уровне, – говорит Ольга Гусева. – Если этого не сделать, в перспективе можно столкнуться с большим объемом расторжений, сложностей с получением денег от дольщика и прочими проблемами. Текущая ситуация на рынке ипотеки должна заставить власти задуматься над диверсификацией жилищной политики, – резюмирует Ольга Гусева. – Целесообразно шире распространять механизмы лизинга, наемного жилья, служебных квартир, ссудо-сберегательных касс, специальных ипотечных вкладов. Кроме того, стоит подумать над возрождением кооперативного движения, которое было бы не конкурентом девелоперскому бизнесу, а альтернативой для россиян с невысокими доходами и накоплениями. Убеждена, что для этого необходима совместная работа бизнеса и власти. И именно предпринимательское сообщество должно сформулировать эффективные решения, а не ждать, какие указания спустят "сверху"».