Московский рынок премиальной недвижимости в 2025 году: тенденции и прогнозы
Рынок элитной недвижимости в Москве в 2024 году показывал рост и по стоимости квадратного метра, и по объему спроса, и по количеству предложения. Число сделок в сегменте премиальных московских новостроек, по разным данным увеличилось на 33–43% год к году. Несмотря на экономическую нестабильность, элитная недвижимость остается востребована и для личного использования, и как надежный инвестиционный актив. Полина Евсеева, CEO Finsafe, рассказала, как будет развиваться рынок в 2025 году и какие тенденции будут на него влиять.
Спрос на элитную недвижимость растет
В 2025 году покупательская активность за I квартал практически сопоставима с показателями конца 2024 года, как говорят участники рынка. Это во многом связано с тем, что число состоятельных россиян растет, а их возможности инвестирования за рубеж ограничены.
Согласно исследованию Kalinka Ecosystem, за I квартал объем продаж объектов в элитных московских новостройках может оказаться на 55% выше, чем в том же периоде 2024 года. За январь–февраль в Москве продали 346 дорогих лотов. А Андрей Соловьев, партнер агентства NF Group, говорит о рекорде продаж по отношению к прошлому году — реализовано 425 лотов в элитных новостройках Москвы.
Аналитический отчет BARNES Moscow показал практически аналогичную картину: за 1 квартал проведено почти 500 сделок, что на 55% больше год к году. Банк «Дом.РФ» в середине марта сообщал о том, что с января получил в 1,5 раза больше заявок на покупку элитной недвижимости, чем год назад.
Спрос на премиальные объекты в Москве поддерживает устойчивость покупательской способности в этом сегменте, а также популярность недвижимости как инвестиционного актива в любое время. По мнению коммерческого директора October Group Юрия Когана, одним из факторов, стимулирующих спрос, стали также валютные колебания. В декабре началось укрепление рубля, и инвесторы начали перекладывать деньги из валюты в реальные активы — такие, как недвижимость.
Инвестиции — не единственное, ради чего покупатели приобретают премиальные московские квартиры. Многие состоятельные люди подбирают новое жилье для себя и своих детей. Кто-то «обновляет» жилье в соответствии с потребностями и изменениями рынка. То, что было куплено 10 лет назад как премиум-объект, сегодня скорее оценивается как начальный бизнес-класс или даже комфорт-класс. Соответственно, возникает желание сменить жилье на «актуальный премиум».
Примечательно, что увеличивается спрос со стороны покупателей из регионов. Их количество, по оценкам экспертов, за 2024 год выросло на 10%. А их доля в общем объеме сделок составила 40%. В некоторых новостройках этот показатель может доходить и до 60%. Преимущественно региональные покупатели интересуются объектами в ЦАО, на начальных стадиях строительства.
По данным компании BARNES Moscow, на состоятельных клиентов из Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Краснодара, Тюмени и Екатеринбурга приходится каждая третья сделка. В основном это топ-менеджеры и бизнесмены, которые приобретают готовые или почти готовые объекты.
Зачастую цель такой покупки — личная. Состоятельные региональные покупатели ищут недвижимость для временного проживания в центре Москвы или для поступивших в столичные вузы детей. Хотя есть сделки, в основе которых желание сохранить средства в ликвидных объектах.
Цены ставят новые рекорды
По итогам 2024 года именно в премиум-классе зафиксированы самые высокие темпы роста на недвижимость. Более того, еисследования, выполненное по городам мира на основе рейтингов The Wealth Report 2025 Knight Frank, показало, что в Москве одни из самых высоких темпов увеличения цен на кв. метр элитного жилья. Выше — только в Санкт-Петербурге. За 2024 год цены в Москве выросли на 20,5%, средний показатель составил 1 950 тыс. рублей за кв. метр.
Первые аналитические отчеты за 1 квартал 2025 года показывают, что тенденция сохраняется и на текущий год. Хотя оценки конкретного прироста на данный момент у экспертов разнятся. Так по данным консалтинговой компании NF Group средние цены на элитное жилье первичного рынка Москвы превысили 2 млн руб./кв.м. (+30% год к году) и дошли до 2,07 млн рублей за кв. метр. У «Intermark городская недвижимость» похожие цифры, в Kalinka Ecosystem оценивают подорожание элитного жилья только до 1,95 млн руб./кв.м. (+25% год к году).
В BARNES Moscow приводят еще более высокие цифры на конец марта — более 2,6 млн руб./кв.м. за элитное жилье. Это на 37% больше, чем год назад. Аналитики компании связывают это с запуском дорогих проектов в престижных локациях, как делюкс-комплекс на Фрунзенской набережной. И по оценкам «Intermark Городская Недвижимость», приведенным на основании отчета международной компании Savills, по результатам 1 квартала 2025 года Москва вошла в топ-5 городов мира с самой дорогой элитной недвижимостью.
Так или иначе, цены продолжают расти и достаточно высокими темпами — что, в первую очередь, играет большую роль для инвесторов. Такая динамика на московском рынке премиальной недвижимости позволяет им сейчас не только защищать, но и наращивать свой капитал. Показатели годовой доходности, которые полгода назад могли выглядеть недостижимо высокими, сейчас становятся реалистичными. И как минимум в ближайшей перспективе такая ситуация будет сохраняться.
Новых объектов меньше — площади больше
Суммарный объем элитного предложения в Москве за 2024 год, согласно данным Kalinka Ecosystem, составил 3 935 квартир и апартаментов: +14% год к году. Но при этом количество новых комплексов, вышедших в 2024 году, на 32% меньше, чем в 2023 году. В 2025 году, по данным компании «Метриум», московские застройщики ожидают целиком или частично закончить строительство 27 объектов в премиум- и элит-классе. Это меньше, чем в 2024 году, на 40%.
Однако при этом увеличивается средняя площадь в московских элитных объектах недвижимости, о чем говорит исследование COLDY. В феврале 2025 года она оценивалась в 155,2 кв. м. — это +11% год к году. Аналитики COLDY объясняют такую динамику тем, что покупатели в этом ценовом сегменте нуждаются в комфорте и пространстве. Предпочтения использования площадей меняются, собственники становятся более рациональными и условные бильярдные или шубохранилища сейчас реже организуют. Но запрос на большое пространство все равно есть — и застройщики стремятся его удовлетворить.
Отдельно стоит отметить развитие делюкс-сегмента — с эксклюзивными предложениями в престижных локациях, с уникальными видами, большими площадями. На начало апреля количество лотов дороже 1 млрд руб. на московском рынке составило 145 единиц (с учетом закрытых продаж). За год оно увеличилось на 40%, как говорят аналитики. Верхняя планка цены таких объектов — 8,6 млрд руб..
Тенденции покупательского поведения: запрос на отделку и функциональность
Покупатели в высокобюджетном сегменте избирательны, внимательно подходят к выбору объектов, поэтому качество элитных новостроек постоянно повышается. Застройщикам приходится соответствовать растущим требованиям к строительным и отделочным материалам, к архитектурным решениям, к инфраструктуре, к безопасности и комфорту жилья. В то же время, запросы потребителя на элитном рынке постоянно меняются.
В последние годы в этом сегменте укрепляется тренд на жилье с отделкой. Как говорят эксперты, это актуально и для тех, кто приобретает недвижимость для себя, и для инвесторов. Обе категории покупателей экономят свое время и силы, готовы заплатить больше за то, чтобы меньше заниматься базовыми вопросами ремонта.
При этом во введенных эксплуатацию домах премиум-сегмента пока не так много квартир и апартаментов с дизайнерской отделкой. Такие лоты в начале 2025 года можно было найти только в Пресненском районе. Из 95 готовых квартир премиум-класса в ЦАО отделка есть только в 23 лотах в 3 проектах.
Функциональность пространства выходит на первый план: почти 70% покупателей элитного жилья стали предпочитать удобство роскошному дизайну. Они проявляют все больше интереса к функциональным площадям с грамотно продуманной планировкой — с дополнительными санузлами или с гардеробными, а не с условным винным погребом.
А вот востребованные районы для состоятельных покупателей не изменились — все так же большой популярностью пользуется ЦАО, к которому добавились Раменки. Также есть интерес к северу и западу Москвы — здесь много неосвоенных локаций, идет активное строительство у набережных.
Каким будет 2025 год для рынка
Рынок элитной недвижимости Москвы сегодня стабилен и показывает положительную динамику. Цены продолжают расти, что играет большую роль для инвесторов, спрос остается высоким, и вслед за ним подтягивается предложение. Общие экономические условия этот сегмент недвижимости и его покупателей затрагивают в меньшей степени. Поэтому в 2025 году ситуация на рынке кардинально не изменится.
Эксперты не исключают, что высокая ключевая ставка может повлиять на активность застройщиков. Региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев полагает, что запуск новых проектов может замедлиться, и застройщики сосредоточатся на накоплении земельного банка. А представители ГК «Стилобат» ожидают сокращение предложения в де-люкс сегменте.
При этом спрос и цены останутся высокими и продолжат расти. Дмитрий Халин, генеральный директор «Intermark Городская Недвижимость», прогнозирует высокую активность покупателей на рынке в 2025 году и рост числа транзакций год к году минимум на 30%. Спрос на элитном рынке будут поддерживать программы рассрочки, которые становятся популярны у застройщиков, а также индивидуальные условия и скидки. Несмотря на стабильность покупателей высокобюджетных сегментов, возможность сэкономить всегда становится приятным преимуществом.
Кроме того, в конце 2024 года недвижимость была вторым по популярности инвестиционным инструментом, который уступил только депозитам. Суммарно на эти два направления пришлось почти 80% вложений россиян.
Учитывая высокую ключевую ставку, депозиты сегодня действительно выглядят перспективно, однако в основном на краткосрочной дистанции. И в премиальном сегменте недвижимость Москвы сегодня может предложить более высокую доходность, поэтому спрос на элитные объекты будет сохраняться высоким. А если ставки по депозитам снизятся, такая недвижимость станет еще привлекательнее для инвесторов, полагает генеральный директор ГК «Развитие» Сергей Гончаров.
Дефицит предложения на элитном рынке из-за замедления темпов вывода новых проектов при высокой покупательской активности подтолкнет вверх и без того быстро растущие цены. По прогнозам средняя стоимость кв. метра к концу года превысит 3 млн руб. И это сделает элитную недвижимость еще привлекательнее в глазах инвесторов для долгосрочного вложения денег.