KEY CAPITAL: Эпоха песочниц – почему дворы новостроек не учитывают интересы всех жителей
Эксперты KEY CAPITAL – ведущей консалтинговой компании в сфере жилой и коммерческой недвижимости – провели исследование благоустройства придомовых территорий в современных жилых комплексах столицы. Анализ показал системный дисбаланс в подходе застройщиков: пространства проектируют преимущественно для семей с маленькими детьми. При этом потребности подростков и людей старшего возраста учитываются реже.
В основу исследования KEY CAPITAL лег анализ 100 жилых комплексов, что составляет почти четверть от всех проектов на рынке новостроек Москвы. Выборка пропорционально отражает структуру предложения по классам жилья и расположению. Для объективной оценки эксперты составили детальный кодификатор, который объединил более 50 типов объектов благоустройства – от песочниц до зон для йоги. На основе этого списка для каждого проекта рассчитывался «Индекс обеспеченности инфраструктурой». Этот показатель отражает, насколько среда отвечает потребностям пяти возрастных групп жителей. Базовый уровень в 1,0 балла означает наличие минимально необходимого набора опций. Значения ниже этой отметки свидетельствуют о дефиците, а выше – о хорошей обеспеченности.
Исследование выявило явный дисбаланс в подходе девелоперов к благоустройству. Наибольшее внимание застройщики уделяют самым маленьким жителям. Индекс обеспеченности для детей до шести лет достиг 2,8 балла, что почти втрое превышает базовый уровень. Для школьников показатель также высок и составляет 1,9 балла. Это говорит о том, что дворы насыщены игровыми комплексами и площадками, ориентированными на детей до 12 лет.
Инфраструктура для взрослых оценена в 1,5 балла. Это указывает на наличие стандартных решений вроде зон воркаута и прогулочных дорожек, но часто без разнообразия сценариев отдыха. Наименее проработанной оказалась среда для подростков и людей старшего возраста. Обе эти группы получили по 0,8 балла, что ниже минимально необходимого уровня. Такой результат свидетельствует о системном дефиците инфраструктуры, из-за которого интересы значительной части жителей по части досуга остаются без внимания.
В массовом сегменте жилья дисбаланс в благоустройстве проявляется наиболее остро. Здесь застройщики почти полностью концентрируются на детской инфраструктуре. Индекс для малышей составляет 2,6 балла, а для школьников – 1,6 балла. Это означает, что дворы в таких проектах оснащены стандартными, часто однотипными игровыми городками, которые выполняют скорее формальную функцию.
При этом потребности остальных жителей практически не учитываются. Индекс обеспеченности для взрослых находится на уровне 0,9 балла, что уже ниже базовой нормы. Как правило, это выражается в наличии нескольких простых скамеек и небольшой зоны с уличными тренажерами. Наиболее удручающая ситуация сложилась с инфраструктурой для подростков и старшего поколения. Их индексы – 0,4 и 0,3 балла соответственно – говорят о почти полном отсутствии специальных зон для отдыха и досуга, отвечающих их интересам.
В проектах бизнес-класса качество благоустройства заметно выше, однако общая структура дисбаланса сохраняется. Девелоперы инвестируют в более дорогие и разнообразные решения для детей, что отражается в высоких индексах: 3,2 балла для малышей и 2,3 балла для школьников. Игровые пространства здесь часто выполнены из натуральных материалов и предлагают более оригинальные сценарии для досуга.
Инфраструктура для взрослых также развита лучше, чем в массовом сегменте, – ее индекс достиг 1,6 балла. Это говорит о наличии продуманных спортивных зон, прогулочных маршрутов и мест для спокойного отдыха. Тем не менее потребности подростков и пожилых людей снова оказываются на периферии внимания. Их индексы – 0,9 и 0,8 балла соответственно – все еще не достигают базового уровня. Это означает, что даже в дорогих проектах создание специализированных зон, таких как скейт-парки или тихие сады с удобной мебелью, остается редкостью, а не правилом.
Проекты премиум-класса демонстрируют более сбалансированный подход к благоустройству, смещая фокус с маленьких детей на взрослых жителей. Индекс обеспеченности для взрослой аудитории здесь самый высокий и достигает 2,5 балла. Это выражается в создании качественных спортивных зон, пространств для йоги, лаунжей и тихих мест для отдыха. Высокий показатель – 1,9 балла – и у старшего поколения, для которого проектируют продуманные прогулочные маршруты и комфортные беседки.
Инфраструктура для детей остается на высоком уровне, с индексами 2,4 для малышей и 2,0 для школьников. Важным отличием этого сегмента стало заметное улучшение среды для подростков. Их индекс обеспеченности вырос до 1,6 балла, что говорит о регулярном появлении многофункциональных спортивных площадок и зон для общения. В целом премиум-класс предлагает более гармоничную среду, которая учитывает интересы разных поколений.
Элитные комплексы содержат наиболее персонализированную и комфортную среду, ориентированную в первую очередь на взрослых жителей. Индекс обеспеченности для этой группы достигает максимального значения в 3,0 балла, что отражает наличие приватных лаунж-зон, высококлассных спортивных объектов и пространств для уединенного отдыха. Значительное внимание уделено и старшему поколению – их индекс обеспечености составляет 2,5 балла. Для них создаются тихие сады, продуманные прогулочные аллеи и удобные беседки.
Потребности подростков также учтены на высоком уровне, что подтверждает показатель в 1,8 балла, обеспеченный многофункциональными площадками и стильными зонами для общения. При этом инфраструктура для маленьких детей, хотя и выполнена качественно, не доминирует в общем ландшафте. Индексы 1,8 и 1,5 балла для детей разных возрастов говорят о точечном и деликатном подходе, который полностью соответствует портрету основного покупателя в элитном сегменте.
«Наше исследование показывает, что рынок новостроек сегодня мыслит категориями самой массовой аудитории – молодых семей, – комментирует Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. – Это логичный с точки зрения продаж подход, который объясняет повсеместное доминирование детских площадок. Однако он стратегически недальновиден, поскольку игнорирует потребности значительной части жителей: подростков, людей старшего возраста и молодежи без детей. Собственно, застройщики не учитывают, что поколения жителей их жилых комплексов будут взрослеть и стареть и их потребности будут кардинально меняться. Из-за этого уже сейчас можно видеть, что фактически во многих кварталах значительная часть прилегающего пространства не используется или находит низкоэффективное применение. В результате мы получаем дворы, которые быстро становятся неинтересными и нефункциональными для многих.
Мы считаем, что девелоперы, которые первыми осознают этот дисбаланс, получат серьезное конкурентное преимущество. Создание по-настоящему мультивозрастной среды – это инвестиция в долгосрочную ценность и ликвидность проекта. Пространства, комфортные для всех поколений, будут привлекать более широкую аудиторию и формировать новый стандарт качества на рынке».