Сделка обмана. Чем опасна покупка жилья у пенсионеров и как разоблачить "бабку-скамершу"

Пожилые люди все чаще попадают под влияние мошенников, а страдают от этого "случайные" семьи

Россию в 2025 году захлестнула волна "аннулированных" сделок купли-продажи квартир. Бывшие собственники жилья (чаще всего пожилые люди), находясь под влиянием мошенников, стали жертвами обмана и передали деньги аферистам. Суды массово встают на сторону "беззащитных продавцов" и сохраняют за ними жилье. Вот только "за бортом" оказываются добросовестные покупатели, которые остаются без квартир и без денег. Зачастую – с многомиллионными долгами по ипотеке. Данные о количестве подобных случаев по стране разнятся – от нескольких сотен до нескольких тысяч.

Эксперты заявляют: пока единого алгоритма, как избежать подобных схем, нет. Продавцы могут вести себя здраво и адекватно, иметь безупречную репутацию и кредитную историю. Сложность (если не безысходность) ситуации в том, что оспариваются даже сделки, совершенные пять-шесть лет назад. Пока единственный случай, когда суд отказал пенсионерке, продавшей квартиру мошенникам, зафиксирован в Якутии. Этот прецедент говорит о начавшемся переломе ситуации. Однако покупатели по-прежнему рискуют. Amic.ru поговорил с экспертами и узнал, можно ли "раскусить" продавца до сделки и что нужно сделать, чтобы в потенциальном споре доказать свою правоту.

Эффект Долиной

В Красноярске многодетная мать осталась без квартиры, купленной летом 2025 года за 5 млн рублей. Пожилой собственник (под контролем сына) продал квартиру, а после передумал выписываться и подал в суд с просьбой отменить сделку. Мужчина завил: он стал жертвой мошенников и передал им деньги. В результате женщина не только потеряла средства, но и осталась без недвижимости. Она вынуждена жить в доме старого фонда и продолжает выплачивать кредит за квартиру, которую уже не имеет.

К сожалению, подобных историй с участием "бабок-скамерш"* в стране становится все больше. Волна "отмен" происходит уже несколько лет, но массовой схема стала только после резонансной истории с участием певицы Ларисы Долиной. В 2024 году под влиянием мошенников она продала квартиру за 112 млн рублей. Сделка прошла официально (оформлен договор, указана полная стоимость, использован аккредитив, нотариальное сопровождение, регистрация права собственности). Но через несколько месяцев суд признал, что продавец – Лариса Долина – не осознавала своих действий и находилась под влиянием злоумышленников. В результате квартира осталась у певицы, а деньги покупателя – у мошенников. Апелляция не изменила решение.

История Долиной создала прецедент в правовой системе: суды стали массово возвращать жилье продавцам, признавая их "жертвами эмоционального давления". Пока "эпицентр" квартирных мошенничеств находится в европейской части страны. Заместитель начальника следственного департамента МВД России Даниил Филиппов заявил, что злоумышленники выбирают города с дорогой недвижимостью.

В Москве, по данным МВД, только с начала года под влиянием мошенников продано 75 квартир, в Санкт-Петербурге – 70, в Подмосковье – 38, в Новосибирской области – 34, в Челябинской – 22. Были ли в Алтайском крае подобные случаи – неизвестно. Во всяком случае пострадавшие открыто не заявили об этом в СМИ.

Как работает схема?

Довольно просто: пенсионер продает квартиру и получает деньги, а через несколько месяцев (или даже лет!) подает в суд. Причина – он не понимал, что делает, не осознавал последствий из-за психического расстройства или влияния мошенников.

Суд назначает экспертизу, которая подтверждает диагноз (иногда – задним числом), и сделку признают недействительной. Квартиру возвращают продавцу, а вот с деньгами беда – их пенсионер уже потратил и вернуть не может. Следующий шаг – продавец подает на банкротство и по факту ничего не выплачивает покупателю (или выплачивает "крохи", 2-3 тыс. рублей в месяц).

По данным юристов, больше 60% таких дел выигрывают истцы старше 65 лет. Покупатели теряют все – и жилье, и деньги, и вложения в ремонт. И нервы.

Почему продавцы "побеждают"?

В делах с участием пожилых продавцов суды опираются на несколько законодательных норм (по анализу материалов в СМИ и комментариев юристов). Во-первых, применяют правило о двойной реституции, т.е. обоюдном возврате того, что было получено по сделке (ч. 2 ст. 167 ГК). Но происходит иначе, и покупатели оказываются в ловушке: суд их обязывает возвратить квартиру, а вот уплаченные деньги им не возвращают, ведь продавец их "передал мошенникам".

Также суды опираются на ст. 177 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно этой норме, сделка недействительна, если человек не мог понимать значение своих действий. Пенсионеры считаются социально уязвимой категорией, и судьи склонны их защищать. А вот в ст. 178 ГК говорится о недействительности сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.При этом, согласно ст. 29 ГК, гражданина могут признать недееспособным, если из-за психического расстройства он не способен понимать характер своих действий или руководить ими. В таких ситуациях любая сделка, проведенная без участия законного представителя, автоматически считается недействительной.

Увидеть – оценить

Можно ли заранее распознать потенциально опасного продавца? Чаще всего, как уже показала практика, собственники недвижимости (речь о людях 65+) редко ведут себя странно при разговоре или в присутствии покупателя. Они разумно рассуждают, внятно отвечают на все вопросы, не нервничают (злоумышленники часто убеждают продавца, что все происходящее – фикция). Поэтому невозможно определить, что человек попал под влияние мошенников. И все же некоторые действия продавца должны насторожить покупателя.

Эксперты советуют обязательно узнать, почему владелец решил продать жилье и знают ли об этом его родственники: дети, внуки, племянники и т.д. Если владелец намерен переехать – уточнить, почему, куда именно, к кому (пожилые люди вообще редко переезжают). Опять же – связаться с родственниками. И, кстати, лучше всего запросить у них документы, подтверждающие родство с продавцом: СМИ сообщали о случаях, когда роль дочери/сына исполняли мошенники. Следующий шаг – письменное заверение от родственника, что он знает о продаже жилья.

«При работе с пенсионерами нужно обязательно созваниваться с родственниками, детьми, встречаться с ними лично, брать письменные согласия о том, что они уведомлены о предстоящей продаже. Возможно, когда о сделке знают дети, внуки, ее сложнее будет оспорить в дальнейшем», – комментирует amic.ru руководитель агентства недвижимости "Ключ-Риэлт" Константин Никитеев.

Риелторы, которые могут сопровождать сделку купли-продажи, также способны выявить подозрительного собственника.

«Если пожилой продавец обращается к риелторам и говорит: "Трехкомнатная квартира для меня велика, хотел бы купить жилье поменьше, чтобы платить меньше коммунальных", стоит спросить, а искал ли он новую квартиру. Если да, риелторы могут предложить сопроводить эту сделку, дать какие-то преференции. Потому что риски оказаться обманутым есть не только у этого клиента, который продает квартиру, но и у покупателя», – отмечает президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.

Обязательно стоит обратить внимание на цену. Если стоимость ниже рынка, покупатель должен насторожиться и узнать, почему собственник продает дешево. Правда, этот индикатор не гарантирует 100%-го эффекта: находящийся под влиянием мошенников продавец способен установить реальную рыночную цену.

И наоборот: добросовестный покупатель может запросить гораздо меньше, чем стоит квартира (срочно потребовались деньги, нужно быстрее переехать и т.д.). Однако если покупатель соглашается на дешевую квартиру, в будущем он может столкнуться с проблемами.

Так, в Санкт-Петербурге риелтор продавал квартиру пенсионерки. Цена оказалась настолько привлекательной, что агент решил сам приобрести недвижимость. Позже выяснилось: пенсионерка была под влиянием аферистов, и все деньги от продажи ушли им. Суд вернул квартиру женщине, указав, что "опытный агент по недвижимости должен был обратить внимание на срочность продажи, крайне низкую цену, отсутствие признаков подготовки к переезду и выяснить причины срочной продажи".

Кредит и брак

Более сложная процедура – убедиться в дееспособности, вменяемости и психическом здоровье продавца. Несмотря на то, что многие люди старше 70 лет здравомыслящие и адекватные, существует ряд заболеваний, которые визуально никак не проявляются, однако из-за них человек может не осознавать последствий своих действий. Как пример – перенесенный инсульт. Впоследствии такие сделки можно оспорить.

«В рамках судебного дела проводят психолого-психиатрическую экспертизу, которая способна подтвердить недееспособность или ограниченную дееспособность продавца», – говорит адвокат Адвокатской палаты Алтайского края Анна Коренная.

Что же делать покупателю? Запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера, которая подтвердит, что собственник не состоит на учете. Либо сходить с ним на психиатрическое освидетельствование перед сделкой. Правда, все это возможно сделать только при согласии продавца. Однако отказ владельца может стать фактором "стоп" для покупателя.

Анна Коренная советует обратить внимание на продажу квартиры по доверенности. Если она выдана в Алтайском крае и лицу, проживающему здесь, это может быть даже плюсом. Во-первых, доверенным лицом может быть молодой родственник (25–45 лет), которого сложнее признать недееспособным или находящимся под влиянием мошенников. Во-вторых, сделки с доверенностью обязательно проходят через нотариуса, который также дает свою оценку.

«Нотариус очень внимательно и придирчиво оценивает лицо, в том числе на предмет его психического состояния, задает вопросы-индикаторы, анализирует ответы», – комментирует адвокат.

Кстати, эксперты советуют вообще все сделки проводить через нотариусов. Он беседует с участниками сделки, чтобы исключить факты давления, мошенничество или недобровольное согласие. При малейших сомнениях нотариус вправе отказать в удостоверении договора. Кроме того, специалист проверит и оценит подлинность всех документов (если вдруг продажу жилья совершают с поддельными паспортами, поддельной доверенностью и т.д.).

Еще один пласт "досделочных" действий – узнать финансовое состояние продавца (мошенники, например, могут обещать закрыть все долги). В помощь покупателю – социальные сети, открытые источники и сам собственник, который может добровольно предоставить данные о кредитной истории.

«Я бы рекомендовала отсмотреть все картотеки дел в судах в регионе, где прописан собственник. Есть открытые данные Федеральной службы судебных приставов, Арбитражного суда, ГАС "Правосудие". Также нужно обратить внимание на наличие и отсутствие брака: если сделка совершена в период брака, а супруг согласия не давал, такую сделку можно оспорить и признать покупателя недобросовестным», – отмечает Анна Коренная.

Все под камерой

Когда покупатель провел "досделочное исследование" продавца, не нашел ничего подозрительного и решил брать жилье, расслабляться все равно не стоит. Нужно внимательно и грамотно подходить и к составлению договора, и к процессу передачи денег.

«У добросовестного покупателя, который возмездно приобрел квартиру, изъять ее значительно сложнее. Добросовестность подтверждается тем, что человек все проверил, записал, в папочку собрал и убрал. При составлении договора купли-продажи нужно всегда отображать реальную сумму. К договору – расписку о передаче денег. А еще лучше – видеофиксация (если деньги передаются наличными), где продавец, называя себя, сообщает о том, что получил определенную сумму от покупателя», – комментирует Анна Коренная.

Проверка сделки, подтверждение своей добросовестности и передачи денег, – шанс, что в споре суд встанет на сторону покупателя.

«Если цена квартиры была рыночной, а покупатель может подтвердить источник происхождения денег, в суде это позволит доказать его добросовестность, что он действительно возмездно и добросовестно приобрел жилье. Панацея только такая: проверка квартиры и продавца до сделки, и, если уж сложилась такая ситуация, сбор всех доказательств. Без этого риски очень высокие», – говорит Анна Коренная.

Долгий путь решения

Участившиеся случаи мошенничеств (СМИ пишут о них едва ли не ежедневно) привели к тому, что покупатели в Алтайском крае стали более бдительными, тщательнее подходить к выбору объекта и продавца.

«Встречаются ситуации, когда покупатель отказывается от сделки, если его что-то смущает: ответы продавца или его нежелание предоставлять дополнительные сведения, документы, справки. Это не массовое явление – разовые моменты, но их стало больше», – отмечает Марина Ракина.

И хотя суды все-таки стали принимать сторону покупателей в квартирных спорах, проблема остается острой. Предложения, как ее решить, за последний месяц поступают и от депутатов, и министерств, и федеральных ведомств.

Так, заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий заявил: необходимо ввести обязательную регистрацию сделок с недвижимостью через нотариальную или компенсаторную форму (когда специальный фонд выплачивает компенсацию). Отчисления в фонд могут составлять до 10% от суммы сделки, но зато позволят обезопасить стороны. Бутовецкий также выступил с инициативой не возвращать квартиры пенсионерам, пока деньги за нее не отдадут покупателям в случае факта мошенничества.

ЛДПР предложила при продажах квартир использовать механизм, когда деньги покупателя будут размещаться на специальном блокированном счете и удерживаться там в течение 30 дней после сделки.

Кроме того, в Госдуме предложили ввести обязательное нотариальное удостоверение и страхование сделок по покупке недвижимости. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев добавил: в стране следует создать компанию на базе "Дом.рф", которая бы страховала все сделки и несла ответственность за проблемные случаи.

Однако эти механизмы будут практически бесполезны, если Верховный суд (высшая инстанция по делам общей юрисдикции) в проблеме квартирных мошенничеств встанет на сторону продавца. Сейчас юристы ждут, когда одно из дел с участием "бабок-скамерш" до него дойдет, и надеются на адекватность правосудия. А пока этого не произошло, покупателям следует тщательно проверять объекты и собственника, используя все инструменты, и отказываться от сделки, если есть даже крупица сомнения.

*Скамеры (от англ. scam – "мошенничество") – интернет-мошенники, которые выманивают деньги или данные пользователя посредством психологической манипуляции. Цель – получить деньги или личные данные жертвы