Жилой рынок: точка отсчета — 28 квадратов
Многие эксперты уверены, что столичный запрет на строительство квартир площадью до 28 квадратных метров получит общероссийское продолжение. И уже сейчас прикидывают, какими могут быть последствия для рынка новостроек, его профессиональных игроков и покупателей
Намерение столичных властей запретить строительство в Москве квартир площадью менее 28 квадратных метров (что на практике означает исчезновение из недвижимого меню студий и маленьких однушек) взбудоражило рынок, заставив экспертов заняться анализом как последствий такого решения, так и его влияния на нынешнее положение дел. Стоит напомнить, что одновременно в столице устанавливается минимальный размер помещений с большим числом комнат: для двухкомнатных квартир — 44 квадратных метра, трехкомнатных — 56, четырехкомнатных — 70. Но эту часть рынок обсуждает куда меньше, сосредоточившись на ключевой реперной точке «28».
Правда, компания «Метриум» взяла на себя труд подсчитать*, какой процент ныне продающихся квартир не соответствует обозначенному минимуму. Выяснилось, что совсем небольшой: например, из более чем 20 тысяч двухкомнатных квартир, представленных в апреле 2024 года на рынке новостроек «старой» и Новой Москвы, в продаже было всего 86 лотов площадью менее 44 квадратных метров. Предложения находятся в восьми проектах, из которых четыре относятся к массовому сегменту и один — к бизнес-классу в «старой» Москве, а три продаются в Новой Москве. Вдобавок еще шесть таких вариантов нашлось в сегменте апартаментов.
«Нестандартные «двушки» площадью менее 44 квадратов в среднем продаются за 12,95 млн рублей (313,8 тысячи рублей за квадратный метр). В массовом сегменте средняя стоимость малогабаритной двухкомнатной квартиры достигает 15,88 млн рублей, а средняя цена квадратного метра составляет 376,3 тысячи рублей. В Новой Москве застройщики просят за «двушку» менее 44 квадратных метров в среднем 11,63 млн рублей (275,2 тысячи рублей за квадрат)», — делятся подсчетами в компании.
К слову, по данным федерального портала «Мир квартир»*, самые дорогие квартиры размером до 28 квадратных метров находятся в Москве (где они стоят в среднем 8 336 663 рубля) и в Сочи (8 274 382 рубля). Затем идут Казань (5 994 260 рублей), Санкт-Петербург (5 583 962 рубля) и Севастополь (5 276 122 рубля). Самые дешевые — в Нижнем Тагиле (1 850 000 рублей), Орле (2 243 100 рублей), Магнитогорске (2 277 142 рубля), Оренбурге (2 362 344 рубля) и Кургане (2 335 330 рублей). В среднем по всем 65 ключевым городам страны квартира-малютка в новостройке стоит 3 622 903 рубля; за год (с мая 2023 года) средняя цена квадратного метра выросла на 11,3%, а средняя цена лота — на 10,7%, хотя конкретно в Москве рост составил 5,3% и 6% соответственно.
Что касается трех- и четырехкомнатных лотов «запретного» размера, то таких на сегодняшнем столичном рынке «Метриум» не обнаружил ни среди квартир, ни среди апартаментов. Вообще же, столь жесткое регулирование площади квартир в компании называют не самым грамотным шагом. «Нестандартные, малогабаритные квартиры могут нести важную социальную функцию. Купить квартиру с двумя жилыми комнатами по цене однокомнатной, с тремя — по цене двухкомнатной и так далее — это большая удача для покупателей, которые хотят получить максимум функциональности при сильно ограниченном бюджете. В свете задач демографии искусственное ограничение на строительство таких квартир нецелесообразно, ведь для молодой семьи часто важна не столько площадь, сколько возможность иметь как можно больше отдельных помещений, пусть и на небольшом метраже», — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
На фоне принятых решений цены на лоты менее 28 квадратных метров в строящихся проектах могут вырасти, так как продукт обещает стать дефицитным, — таково мнение директора департамента заказчика ГК «Точно» Никиты Попова*. Он не исключает, что часть проектов, еще не получивших разрешение на строительство, будут перепроектированы: метраж студий, как и квартир-«евродвушек», которые иногда имеют площадь даже менее 40 квадратных метров, придется увеличивать. «Стоит отметить, что требование пока не касается объектов в Московской области, а также не затрагивает сегмент апартаментов, где по-прежнему можно будет найти мини-студии. Однако, станут ли такие объекты более привлекательными для инвестиций, покажет время», — подчеркивает эксперт.
Он также напоминает, что, например, в Краснодарском крае, где реализуются проекты компании, аналогичное столичному решение пока не принято, однако вполне ожидаемо, что подобные ограничения будут введены в ближайшее время. «Это связано с тем, что президент РФ Владимир Путин в указах о целях национального развития поручил к 2030 году обеспечить россиян жильем площадью не менее 33 квадратных метров на человека. Студии площадью 15-20 квадратов в последние годы повсеместно появлялись не только в классе комфорт, но и в бизнес-классе. Сейчас же, в связи с вышеупомянутым указом президента, о таких форматах можно будет забыть», — уверен Никита Попов.
С тем, что обсуждение применения «площадной нормы» может начаться в других регионах, согласны и эксперты подразделения «ЦИАН.Аналитика»: в частности, инициативу столичных властей уже поддержал губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, поручив строительному блоку проработать этот вопрос. «Сейчас площадь студий в новостройках Ленобласти не может быть ниже 24 квадратных метров. С 1 июня для новых проектов увеличим требуемый минимальный метраж до 28 квадратных метров», — написал господин Дрозденко в личном телеграм-канале», — сообщает «Коммерсантъ».
В «ЦИАН.Аналитике» решили выяснить*, какую долю рынка новостроек сейчас составляют квартиры и студии до 28 квадратных метров в крупнейших городах РФ (расчеты проводились для ключевых рынков — 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек, а также Сочи, Калининграда, Московской и Ленинградской областей). Вот лишь некоторые данные, полученные экспертами.
В большинстве анализируемых локаций лоты площадью до 28 квадратов составляют не более 10% от общего числа активного предложения на рынке новостроек, причем в трех городах (Новокузнецке, Саратове и Ставрополе) в настоящее время таких объектов в продаже нет совсем. То есть, даже если московский запрет получит общероссийское продолжение, заметного влияния на рынок новостроек это не окажет.
Более 10% от рынка такие объекты занимают в Санкт-Петербурге (25%), Ленинградской области (23%), Сочи (21%), Москве (16%), Севастополе (15%), Екатеринбурге (13%), Московской области (12%) и Новосибирске (12%) — в локациях, где распространен формат студий. Здесь компактные квартиры и студии являются значимым рыночным сегментом (особенно в Петербургском регионе и Сочи).
Эксперты отдельно отмечают, что на рынке новостроек Москвы и Санкт-Петербурга доля малогабаритных квартир и студий в последние годы увеличивалась в структуре предложения. Скажем, сейчас в Санкт-Петербурге такие лоты составляют 25% рынка, год назад — 24%, весной 2022 года — 19%, весной 2021 года — 17%, весной 2020 года — 11%, весной 2019 года — 9%. Похожая динамика и в Москве: за пять лет доля выросла с 4% до 16%, при этом последние полтора года значение практически не менялось (держалось на уровне 16-18%).
В Московской области рост был более сдержанным: весной 2019 года объекты площадью до 28 квадратных метров составляли около 8% рынка, сейчас — 12%. В Ленинградской области увеличение доли с 10% до 23% фиксируется последние два года, до этого значение менялось с 11% до 32% (доля то резко росла, то резко снижалась).
«В других локациях, где доля лотов соответствующей площади составляет сейчас не менее 10%, ситуация отличается. Самая похожая на столичную динамика в Новосибирске — за пять лет доля увеличилась, но незначительно, а последние два года держится на уровне 10-12%. В Екатеринбурге доля компактных лотов выросла во второй половине 2020-го — первой половине 2021 года, после чего снизилась до уровня 10-15% и сейчас практически не меняется. В Сочи показатель был наименее стабильным, в отдельные месяцы доля увеличивалась до 50%. В Севастополе также в отдельные месяцы фиксировались резкие изменения показателя (скажем, рост до 36% в феврале 2022 года). Таким образом, единого тренда на рост или снижение доли компактных лотов на рынке новостроек не сложилось», — делятся данными в «ЦИАН.Аналитике».
Здесь уверены, что исчезновение лотов-малюток из структуры продаж замедлит рост средних цен за квадрат. «Многих участников рынка беспокоит, что после запрета компактных квартир и студий на рынке новостроек взлетят цены предложения. В действительности данное решение не должно оказать серьезного влияния на уровень цен, так как оно направлено на небольшую часть рынка и растянуто во времени. Сейчас такие помещения не запрещено продавать, нельзя лишь приносить на начальные этапы согласования новые проекты с такой квартирографией. В Москве имеющихся объемов в реализации, в ЖК с полученными документами, но не запущенными продажами, хватит еще на несколько кварталов, прежде чем острую нехватку таких лотов заметят покупатели», — считают эксперты.
Кроме того, они напоминают, что при прочих равных именно самые маленькие лоты в большинстве локаций имеют более высокую цену за квадратный метр. Например, в Москве квадрат в компактных лотах на 7% дороже, чем в среднем по рынку, в Санкт-Петербурге — на 2%, в Московской области — на 27%, в Ленинградской области — на 8%, в Екатеринбурге — на 13%, в Сочи — на 9%. Возможный уход с рынка таких объектов может, напротив, замедлить рост средних цен квадратного метра.
«Целевой аудиторией квартир и студий площадью до 28 квадратных метров чаще всего являются инвесторы, решившие сохранить свои сбережения «в бетоне», а также покупатели своей первой квартиры (которые хотят иметь собственную жилплощадь, но пока что не располагают достаточными средствами для покупки более просторного жилья). Для инвесторов запрет компактных студий не станет чем-то критичным: для них доплатить стоимость трех-четырех квадратных метров, как правило, реализуемая задача.
Для тех же, кто покупает такое жилье для себя, это решение может быть достаточно болезненным. Поэтому часть несостоявшихся покупателей выйдут на рынок аренды», — резюмирует эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
*Есть в распоряжении BFM.ru