"Дело утопающих". Почему девелоперы опасаются застраивать жильем 80 га у аэропорта
Два участка под застройку в Барнауле планируют выставить на аукцион уже в 2024 году
Бум точечного строительства в Барнауле уже скоро может стихнуть. Вместо единичных, зачастую неуместных "свечек" девелоперы начнут возводить кварталы со школами, детсадами, поликлиниками. Этот вид строительства называют КРТ – комплексное развитие территорий. В Барнауле по этой схеме уже возводят коттеджный поселок, еще один участок площадью 40 га скоро выставят на торги под многоэтажное строительство. Однако барнаульские девелоперы, много лет заявляющие о нехватке в городе земли, говорят: работать по КРТ сейчас рискованно. Дело в том, что механизм не отлажен, не отрегулирован и имеет много проблем (это признают даже власти). Какие опасности КРТ представляет для строителей и как их можно нивелировать, обсуждали на круглом столе в Сибирской медиагруппе.
Мы не Москва
В конце 2020 года в России изменили Градостроительный кодекс (494-ФЗ): там появилась новая глава "Комплексное развитие территории". Основная задача КРТ, как сформулировано в документе, – развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшение их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий.
Механизм КРТ активно внедрили в Москве, Новосибирске, Кемерове, Тюмени и других городах. Все участки передают застройщикам через торги. В большинстве случаев владеет и распоряжается территориями госкорпорация "Дом.рф". В Алтайском крае в рамках КРТ разыграли четыре участка (пока ни один не освоили до конца): два – под многоэтажную застройку, два – под малоэтажную.
Ожидается, что в 2024 году на торги выставят 37,2 га на Павловском тракте (недалеко от барнаульского аэропорта) для многоэтажного строительства. Этот лот "Дом.рф" уже анонсировал.
Региональный министр строительства и ЖКХ Иван Гилев добавил: госкомпания в ближайшее время планирует реализовать рядом еще один участок площадью 40 га.
Помимо жилья, инвестор-победитель на обеих площадках должен возвести всю сопутствующую инфраструктуру: от инженерных сетей до детсадов и школ. По мнению Ивана Гилева, условия КРТ пока подходят лишь федеральным застройщикам. Для Барнаула, а уж тем более для Бийска и Новоалтайска – это сложный формат.
"Законодательством подразумевается комплексная застройка, инвесторов хотят обязать обеспечить всю инфраструктуру под строящиеся объекты. Пока не решен вопрос взаимодействия власти и строительного сообщества по КРТ в части социальной структуры. Строители хотели бы видеть землю, где уже есть инфраструктура. Но, с другой стороны, источников для этого нет", – отметил Гилев.
Поэтому схема работы по КРТ, которую сейчас обсуждают власти, предполагает, что региональных застройщиков все-таки привлекут к возведению школ и детсадов.
"Концепция закладывается такая: на крупных земельных участках девелоперы какой-то объем социальной нагрузки будут брать на себя. Но не знаю пока, как это будет работать", – сообщил Иван Гилев.
Колоссальные затраты
Всего же в перспективе "Дом.рф" передаст барнаульским девелоперам более 400 га у аэропорта для многоэтажного строительства. Потенциал этой территории – 2 млн квадратных метров жилья и около 100 тыс. человек жителей. Это новый административный район города, отметил первый вице-мэр Барнаула Андрей Федоров. Сколько вложений потребуется на обеспечение всеми городскими благами этого участка, не могут подсчитать даже в городской администрации.
"Пока договоры, которые я видел, предполагают вовлечение в оборот земли и обязательства застройщика построить эти объекты. Но мы понимаем, что при определенной покупательной способности, цене квадратного метра, на этой территории это невозможно", – сказал Федоров.
Он уверен, что проблемы КРТ в регионе должны решать власти совместно с госкорпорацией:
"Дом.рф" только совместно с муниципалитетами сможет найти правильные выверенные решения. Мы считаем, что необходимо задействовать органы власти субъектов, местного самоуправления по привлечению финансовых ресурсов, чтобы заранее понимать: кто построит сады, школы, объекты медицинского сопровождения".
"Делай сам"
Эксперты считают, от безысходности (в городе отсутствуют земли для масштабного строительства) барнаульские девелоперы будут участвовать в торгах от "Дом.рф". На строительство "города" у аэропорта (участок 400 га) у них уйдет минимум 10 лет. Однако помощи от госкорпорации ждать не стоит – у нее совершенно иные цели. Поэтому региону нужно самостоятельно разработать концепцию работы по КРТ, предлагает председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
"Говорить, что мы все вопросы решим, отдав земли в частные руки, – глупость. Мы новые проблемы получим для города и края. Позиция "Дом.рф" такая: "Наша цель – подготовить". Есть же опыт других регионов: Новосибирска, Кемерова, Кургана. В Новосибирске участок 400 га финансово проработали и решили проблемы за счет федерального и областного бюджетов, а у нас хотят за счет инвестора", – говорит Мишустин.
Идеальный вариант, по мнению эксперта, – создать региональный орган, который и будет решать вопросы КРТ. Так думает и руководитель "Жилищной инициативы" Юрий Гатилов. Он подсчитал, что в Сибири принято около 150 законов о КРТ, из которых почти 130 – в Новосибирске. В Алтайском крае таких законов пока не принимали.
"Нужен офис, который бы занимался этим делом (вопросами КРТ – прим.ред.). Минстрой этим заниматься не будет. Нужна коммерческая структура, с учредителем, с хорошим уставным капиталом не менее 500 млн рублей. Ее можно создать на общественном совете, чтобы строители участвовали, Общественная палата. Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Никто за нас ничего не сделает. Если хочешь делать хорошо – делай сам", – резюмирует он.
Внезапно. "Многоэтажный" застройщик возведет во Власихе коттеджный микрорайон