Вторичка под 6% — мечты или реальность?
Реально ли купить квартиру по ставке 6% в 2025 году, и сколько денег для этого придётся накопить? Псковская Лента Новостей выяснила, каким критериям должен соответствовать потенциальный заёмщик, в каких муниципалитетах можно приобрести жильё на выгодных условиях, и что происходит на рынке недвижимости региона с учётом последних вводных.
«Какой-то подвох»
После отмены ипотеки с господдержкой, которую выдавали под 8% всем желающим купить жильё в новостройке, возможностей приобрести недвижимость по сниженной ставке стало существенно меньше. В настоящее время в перечне льготных программ кредитования, на которые могут претендовать заемщики на территории Псковской области, всего три: это ипотека для IT, сельская и семейная.
На более широкий круг покупателей рассчитана последняя, которую выдают под 6% при наличии хотя бы одного ребёнка не старше 6 лет или несовершеннолетнего ребёнка с инвалидностью. В Псковской области, как и в некоторых других регионах, льготный займ также могут получить семьи с двумя детьми, которым не исполнилось 18 лет. До недавних пор потратить кредитные деньги можно было только на покупку квартиры в новостройке или строительство дома.
При этом банки часто вводили дополнительные требования. Например, устанавливали лимит, до которого можно получить деньги под низкий процент, а всё что свыше — по рыночной ставке. Многие кредитные организации и застройщики требовали заплатить комиссию за возможность оформления льготного займа.
«К сожалению, льготные программы стали работать слабо. Мало того, что под них не каждая семья подходит, так ещё и в большинстве случаев нужно заплатить комиссию в размере от 5 до 15% процентов в зависимости от требований банка, застройщика, от выбранного жилого комплекса. К примеру, при покупке однокомнатной квартиры нужно отдать 350-400 тысяч рублей просто за то, что ты будешь пользоваться льготной ипотекой под 6%. Таким образом банки компенсируют убытки, якобы, субсидирование от государства не покрывает расходы. Всё это пытались переложить на застройщиков, но они тоже не хотят недополучать прибыль, в итоге всё ложится на конечного потребителя. Хочешь льготу — заплати приличную сумму, по сути, половину стоимости ремонта купленной квартиры. Для людей среднего достатка это нереально», - описал положение дел сотрудник псковского агентства недвижимости «Диалог» Александр Мальцев.
Размер первоначального взноса на данный момент должен составлять не менее 20%. Некоторые банки готовы одобрить кредит по пониженной ставке без комиссии, если заёмщик заплатит 50% от стоимости жилья. Таким образом, льготная ипотека всё ещё остаётся доступной, но с большими нюансами, и совсем за другие деньги, нежели ранее.
«И вот человек, супружеская пара приходит к застройщику приобретать квартиру за 5 миллионов, как и указано в объявлении. А застройщик говорит: «Друзья мои, с вас еще 500 тысяч наличными». Супружеская пара сразу чувствует какой-то подвох, обоснованно возмущается. Потому что эти 500 тысяч - это 10 процентов от стоимости квартиры. Скорее всего, у семьи этих денег просто нет. Чтобы заработать эти 500 тысяч, надо целый год не кушать при средней заработной плате», - ранее обратил внимание на сложившуюся ситуацию руководитель проекта ООО СЗ «Монолит» Олег Брячак. Подробнее о том, почему так происходит, он рассказал в программе «Квадратные метры» на радио «ПЛН FM» (102.6 FM).
Комиссии отменили, действие расширили
Оформить ипотечный кредит на таких «грабительских» условиях решаются далеко не все семьи, которые имеют право на льготу. Навести порядок в этом вопросе поручил президент РФ Владимир Путин. На расширенном заседании президиума Госсовета 15 апреля он заявил, что практика, когда банки взимают дополнительные комиссии по ипотечным кредитам, недопустима.
Реакция со стороны кредиторов последовала довольно быстро. 20 апреля разлетелась информация о том, что главы двух крупнейших банков пообещали отменить комиссии при выдаче льготной ипотеки, но при этом предупредили о возможных последствиях в виде резкого падения объема одобрения кредитов.
В Минфине, тем временем, уверены, что кредитные организации найдут выход из положения, и заверили, что государство не останется в стороне. А люди, в свою очередь, будут иметь доступ к жилищным займам, как и раньше.
На момент написания данного материала на онлайн-сервисе для подачи заявки на ипотечный кредит от крупного российского банка нашлась следующая информация. При первоначальном взносе менее 50,1% получить семейную ипотеку можно при выборе недвижимости с субсидированием от застройщика, если речь идёт о покупке жилья в новостройке, и с субсидированием от физического лица — при покупке жилья на вторичном рынке. Другими словам, при желании воспользоваться новой программой и за неимением половины стоимости приобретаемого объекта придётся заплатить некую сумму дополнительно. Возможно, условия на сайте просто не успели обновить, так как решение об отмене комиссий приняли совсем недавно. Да и сама программа льготного кредитования жилья, «бывшего в употреблении», заработала только в начале месяца.
Напомним, действие семейной ипотеки расширено на вторичный рынок с 1 апреля. Теперь семьи, которые подходят под условия программы, могут получить кредит по ставке до 6% годовых на покупку жилья в «старом» фонде. При этом дом, в котором расположена квартира, не должен быть аварийным и старше 20 лет на момент заключения кредитного договора.
Первоначальный взнос составляет не менее 20% от стоимости недвижимости, максимальный субсидируемый размер кредита — 6 млн рублей. Займом можно воспользоваться, только если нет ни одной другой ипотеки по программе с господдержкой. Ещё один важный момент: по программе можно купить только жильё в границах городов, где отсутствуют строящиеся многоквартирные дома или их количество не превышает двух.
В Псковской области в перечень таких населенных пунктов вошли Дно, Невель, Новоржев, Опочка, Печоры, Порхов, Пыталово, Гдов, Новосокольники, Остров, Пустошка, Себеж. С полным списком городов, где доступна покупка вторичного жилья в многоквартирных домах, можно ознакомиться на сайте оператора программы Дом.РФ.
«Список домов, допустимых к покупке на льготных условиях, в нашей области оказался весьма скромным. Понятно, что семейную ипотеку не могут давать на всю вторичку, на старые дома, государственные деньги не должны идти на «избушки на курьих ножках», которые потом снесут. Но в городах Псковской области ничтожно мало домов, которые подходят под данную ипотеку, где-то их вообще нет, в остальных населенных пунктах один-два. Как правило, это малоэтажное строительство, где не 400-500 квартир, а всего 30-60. И вероятность того, что в этом доме будут объекты в продаже, очень мала. В итоге возможность купить может быть, как и желание, а вариантов не будет», - прокомментировал нововведения Александр Мальцев.
Он констатировал, что пик строительства в райцентрах Псковской области пришёлся на 70-е — 90-е годы прошлого века, в двухтысячных стройка почти не велась, за исключением единичных случаев.
Напомним, небольшое количество многоквартирных домов появилось по программе переселения из аварийного жилья. К примеру, новые трёхэтажки есть в Дно и Порхове. Судя по отсутствию объявлений, квартиры там не продаются.
В связи с этим риелтор считает, что для городов Псковской области семейная ипотека на вторичное жильё не слишком актуальна. А вот недвижимость в прибрежных населённых пунктах, на которые распространяется данная программа, явно будет пользоваться спросом. Взять, к примеру, Геленджик и Туапсе, где много жилых комплексов, которые могут быть интересны не только для жизни, но и в плане инвестирования.
Стала роскошью
В Псковской области не слишком много объектов, подходящих под критерии семейной ипотеки на вторичку, но выбор всё-таки есть, отметил генеральный директор ООО «Этажи-Псков» Роман Максименко. К примеру, в Печорах под программу потенциально подходят 5 домов, в Острове — два, в целом по региону наберётся более десяти многоэтажек не старше 20 лет. При этом в них действительно может не быть квартир, выставленных на продажу.
«Семейная ипотека в целом популярна, но банки напрямую говорят, что для них это невыгодно, что это субсидируется сделка. Поэтому раньше выдавали в тех объемах, которые позволяли внутренние регламенты и бизнес-процессы. Недавно на самом верху зашла речь о том, что субсидирование запретят, соответственно, количество одобрений будет резко снижаться. Поэтому программа работает, объекты подходящие есть, а фактических выдач станет не так много», - высказал опасения эксперт.
Роман Максименко добавил, что в Пскове полно новостроек, в прайсе компании на данный момент порядка 400 квартир, которые подходят для покупки с использованием семейной ипотеки. Вопрос в том, есть ли желание у клиентов и соответствуют ли они требованиям для заёмщиков.
«Сейчас одобрение происходит с большими сложностями, это раньше можно было оформить по минимальным справкам, теперь нужно сильно постараться, чтобы получить кредит. Ипотека фактически стала роскошью, не каждому дадут, условия супержесткие. Далеко не каждый подходит под семейную потеку, а если и вправе ей воспользоваться, то может не найти подходящий объект, особенно в случае с покупкой вторички. С обеих сторон должны все карты сойтись, поэтому данный вид ипотеки будет работать в очень редких случаях», - считает Александр Мальцев.
По его наблюдениям, псковичи берут и семейную ипотеку, даже с необходимостью доплаты, и кредиты на жильё по рыночным ставкам, которые в среднем составляют 27-28% годовых. Дорогие займы обычно оформляют те, кто нуждается в небольшой сумме в размере от 500 тысяч до 1,5 млн рублей, например, при расширении жилплощади. И с расчётом на то, что выплатят кредит за год-другой. Переплата в таком случае всё равно окажется приличной, но и ежемесячный платеж будет посильным.
Рынок покупателя
Большинство покупателей жилья сегодня приходят с наличными средствами и выбирают объекты, продавцы которых готовы идти на уступки. Как правило, торг составляет до 100-200 тысяч, или порядка 5% от заявленной стоимости объекта. Те, кто не хочет снижать стоимость, могут продавать свою недвижимость довольно долго.
«Цены на вторичное жильё безумные, многие люди сильно оторваны от реальности. Мне предлагали к продаже объекты, где однушки стоили по цене двушек. Но желание продать очень дорого обычно только в начале выхода на рынок. В течение полугода-года я вижу снижение цены на 100-300 тысяч, иногда 500, а бывает и миллион. Продавцам нужно немножко усмирять амбиции и быть гибче, готовиться к переговорам. Сейчас фактически рынок покупателя, предложений много, спроса мало», - добавил Александр Мальцев. По его словам, средняя цена квартир новой планировки со обычным ремонтом на данный момент составляет порядка 90-100 тыс. за квадратный метр, дороже продать вторичку удаётся редко.
Роман Максименко подтвердил, что предложение по-прежнему превышает спроса. Причём покупатель очень капризный, может долго ходить «вокруг да около», но так ничего и не купить. Встречаются люди, которые приобретают жильё с использованием рыночной ипотеки, в компании «Этажи-Псков» ежемесячно проходят порядка 5 таких сделок. «В основном, люди добирают нужную сумму, например, если человек хочет разменять «двушку» на «трёшку», и ему нужна доплата в размере миллиона рублей. Он берет ипотеку по рыночной ставке, платеж более-менее подъемный, плюс спустя какое-то время можно что-то продать и вернуть часть долга. Кроме того, такие займы оформляют на покупку объектов в малых городах, где стоимость жилья не слишком высокая. К примеру, квартира может стоить 2 миллиона, и если у людей есть 800 тысяч на первоначальный взнос, им надо добрать 1,2 млн», - пояснил эксперт.
В целом, по его словам, ситуация на рынке недвижимости региона более-менее стабильная. За 2024 год цены на новостройки в Пскове выросли примерно на 10%, с начала текущего года есть небольшая коррекция по вторичке - порядка 3-4%.
«Мы прогнозируем небольшой всплеск спроса, но на майских праздниках будет «яма», потом сезон огородов, отпусков. Стабильный спрос есть на высоколиквидные квартиры, которые полностью с мебелью и техникой, так называемые флиппинговые, наша компания занимается такими проектами. Хуже всего продаются квартиры в «убитом» состоянии, особенно в старом фонде, которые требуют много инвестиций и временных ресурсов», - рассказал Роман Максименко. Он также напомнил, что рынок недвижимости цикличен, и сейчас начался сезон загородной недвижимости, спрос на которую весной традиционно увеличивается.
Псковстат недавно выяснил, что более 80% псковичей довольны своими жилищными условиями. На фоне ситуации на рынке недвижимости, особенно в части ценовой политики и условий кредитования, заявление кажется вполне обоснованным. Многим людям просто ничего не остаётся, кроме как довольствоваться тем, что имеют. А тем 20%, которых не устраивает место нынешнего проживания, придётся изрядно потрудиться, чтобы его сменить.
Ульяна Лаблюк