Доходные дома. Сдавать самому или через отельного оператора?
Каждый инвестор со временем или сразу после приобретения доходной недвижимости сталкивается с дилеммой - сдавать ее через агента, УК, отдать в управление отелю или взять это дело в свои руки. Так, еще недавно отельное управление было большой редкостью и на престижном сегодня Тайском острове Пхукет. Собственники сдавали недвижимость в аренду сами или через агентства. Специалисты Exotic Property также занимались арендой квартир и вилл клиентов агентства. Но, поскольку в холдинге, в который входит Exotic Property, есть крупный туристический оператор, то решено было полностью передать это дело в туристическую компанию Exotic Voyage. А Exotic Property сконцентрировало усилия на экспертном сервисе по продаже квартир и вилл под управлением отельных операторов.
«По моему мнению, исходя из 11-летнего опыта работы в сфере недвижимости, для любого инвестора прежде всего важна скорость возврата вложений, - рассуждает Карен Чичан, старший партнер Exotic Property. - Время – это главный ресурс. А сдача в аренду квартир или вилл – это полноценный нелегкий бизнес, который не ограничивается лишь размещением рекламного объявления. Это процесс, требующий больших затрат – заселение, выселение, внезапный ремонт, уборка помещения или чистка кондиционеров, решение текущих проблем и запросов жильцов – на все это требуется время, особенно в высокий сезон», - объясняет эксперт.
Кроме того, предупреждает Карен Чичан, не стоит забывать о налогах. К примеру, в Таиланде налогов на владение недвижимости нет, но есть налоги на прибыль от аренды и любого другого дохода. Налоговая база вычисляется по специальной прогрессирующей шкале, с которой, в принципе, можно разобраться, но многие, конечно, просто не хотят делиться с государством. Подобная практика есть и в России. Однако приходит время, когда такой подход к делу может обернуться большими проблемами.
«Мы рекомендуем нашим клиентам платить все налоги обязательно, тем более и ставки в Таиланде небольшие, и есть возможность легально иностранцам значительно снизить налоговое бремя. При этом, если апарт-комплексом управляет отель, то он выступает налоговым агентом и платит налоги за арендодателя», - говорит Светлана Касаткина, управляющий партнер Exotic Property.
Ещё одной проблемой при самостоятельной сдаче в аренду, может стать демпинг цен. Управлять недвижимостью самому можно только в комплексах, где нет единого отельного управления. И, поскольку каждый собственник сам устанавливает цену, найдутся люди, которые захотят увеличить количество клиентов просто снизив цену на аренду. И, тогда всем остальным арендодателям также придётся демпинговать, чтобы остаться в рынке.
Ну и наконец, отельная лицензия, без которой в Таиланде сдавать недвижимость в аренду посуточно нельзя – только от месяца и более. Такая лицензия, как правило, есть у комплексов с профессиональным отельным управлением, которые изначально строятся с учетом всей необходимой инфраструктурой. Так, например, 50% территории комплекса должно предусматривать наличие бассейна, парковки, ресторана, детской комнаты, игровой площадки, медпункта, фитнес зала и пр.
Конечно, сдавать самостоятельно жилье в таких комплексах нельзя – только через отельного оператора.
К плюсам самостоятельной сдачи в аренду специалисты Exotic Property относят только возможность ни с кем не делить прибыль. Однако, все риски, также как и дополнительные расходы на содержание имущества, в этом случае арендодатель тоже берет на себя.
«На моей памяти есть люди, которые переехали на Пхукет и сами занялись сдачей квартир в аренду. Через год-два они уже зарабатывали 14% от стоимости недвижимости в год. Но есть и те, и их большинство, чья история гораздо менее удачная. Особенно если собственник хотел совмещать свою основную работу, например в России, и управление недвижимостью на Пхукете. Как говориться «на двух стульях сидеть не удобно»», - резюмирует Карен Чичан.
То есть, самостоятельное управление может принести хороший доход только при правильном подходе к делу и полном погружении во все нюансы этого бизнеса. Отельное управление может приносить инвесторам чуть меньше прибыли - от 7 до 10% годовых. При этом, предоставляя собственникам возможность для кратковременного проживания в своей квартире каждый год. Внутренний демпинг в отельном управлении отсутствует. Очевидные плюсы: известный бренд, международные стандарты отельного сервиса, обучение и контроль за работой персонала, собственные клиентские базы и контакты с тысячами туроператоров по всему миру.
Эксперты Exotic Property готовы помочь российским инвесторам в Таиланде с выбором объекта, согласовать специальные условия покупки, забронировать экскурсии или билеты на концерт, а также оказать бесплатные консалтинговые, визовые, налоговые и юридические услуги на всех этапах сделки.