Строят много — сдают всё позже. Сразу пять тюменских застройщиков заморозили сроки всех своих проектов. Совпадение или начало системного сбоя? Мы разобрались, почему стройка буксует, а ипотека растёт? И стоит ли ждать настоящего кризиса? Стройка встала сразу у пятерых В Тюмени как обычно грохочут краны, пылят стройплощадки, в новостях обсуждают реновации и развитие окраин. Но, как сообщает «Единый ресурс застройщиков», на фоне этого сразу пять застройщиков перенесли сроки сдачи всех своих объектов. Речь идёт о компаниях «Творчество», «2МЕН Групп Девелопмент», «ЖБИ-5», «СПБ-Сибирь» и «Мир Девелопмент». У всех стопроцентная доля проектов с изменёнными сроками. Среднее отставание — 7,5 месяцев. На рынке фактически замерла целая группа девелоперов. Это означает не только задержки ввода жилья, но и временное выпадение значительной части предложения, на которое ориентировались банки, агентства и инвестиционные игроки. Сбивается планирование, тормозятся смежные отрасли, повышается нагрузка на оставшиеся активные компании. По сути, рынок теряет один из ключевых источников обновления ассортимента, а вместе с ним и стимул к конкурентному ценообразованию. Можно ли считать это началом кризиса? Местная аномалия или федеральный симптом? Эксперты не спешат драматизировать, но и не выдыхают. Аналитик рынка недвижимости Рустам Разетдинов подтверждает, что такие массовые переносы фиксируются не только в Тюмени. «Подобные переносы сроков фиксируются в регионах с высокой строительной активностью, в Новосибирске, Перми, Краснодаре, Челябинске. Причины — рост себестоимости, нехватка рабочих и подрядчиков, удорожание логистики, новые строительные регламенты», — говорит эксперт. Также по его словам, особенно уязвимыми становятся небольшие застройщики, которые не имеют доступа к проектному финансированию. Для них каждый просроченный месяц — финансовый удар. И если крупные игроки с банками за спиной чувствуют себя стабильно, то «середнячки» балансируют на грани выживания. Продаём меньше, чем строим Парадокс рынка сегодня очевиден: ипотека оживает, но стройка начинает буксовать. В Тюмени, По оценкам аналитиков платформы «Объектив.РФ», на сегодняшний день насчитывается свыше 40 тысяч объектов незавершённого строительства — это более 2 миллионов квадратных метров. Из них около 1,3 миллиона «квадратов» уже представлены на рынке и доступны для покупки. При текущем темпе продаж уйдёт не менее четырёх лет, чтобы рынок смог усвоить весь этот объём. И это при условии, что спрос не будет снижаться дальше. По словам Виктора Корчагина, директора тюменского филиала «Брусники», в регионе строится около 4 миллионов квадратных метров жилья. А продаётся в лучшем случае 700–800 тысяч квадратов в год. «Порядка 4 миллионов квадратных метров у нас находится в стройке, при этом в год мы оцениваем, ну, максимум 700−800 тысяч. Это при лучшем сценарии», — говорит Корчагин. Спрос проседает, а стройка продолжается. Новых проектов почти не запускается так как застройщики стараются продать уже построенное. Цены при этом корректируются, а маржинальность падает. Снижение цен — не повод радоваться В нормальных условиях рост предложения должен вести к удешевлению жилья. И это происходит. Но нынешнее снижение цен — вынужденная мера, а не экономическая закономерность. Александр Гайдуков, руководитель «Страны Девелопмент», говорит об этом прямо. «Мы видим, что уже стоимость корректируется, уже становится цена ещё доступнее, ещё актуальнее. Мы видим, что количество новых запущенных проектов существенно сокращается, тем самым рынок начинает наполняться», — отмечает он. Некоторые застройщики снижают цены, потому что иначе не продать. Но снижение маржи на фоне дорогих стройматериалов и логистики делает новые проекты всё менее выгодными. Рынок затормаживается. Причём не только в продажах, но и в желаниях строить. «Ситуация в сфере строительства непростая. Знаем и видим все проблемные точки. Снижается спрос у покупателей на новое жилье. Это вызвано высокими банковскими ставками и, как следствие, сложностями с ипотечными займами. В этих условиях необходимо сохранить стабильность рынка. Вместе с компаниями договорились найти механизмы сбалансированного развития населенных пунктов», — прокомментировал ситуацию губернатор Тюменской области Александр Моор. Что впереди: точка равновесия или трещина в фундаменте? В ближайшие 10–15 лет к текущим трудностям может добавиться новая проблема. Старый жилой фонд, дома 60–70-х годов, начнёт выходить из эксплуатации. И регионы должны будут срочно запускать новые проекты, реновации, переселения. «В ближайшие 10 лет мы точно столкнёмся с массовым выходом из строя многоквартирных домов середины прошлого века. Пока, мне кажется, наша региональная экономика к этому не готова», — считает Виктор Корчагин. Сегодня же рынок находится в непростом положении. Его держит ипотека, но сковывает издержки. Баланс между спросом, предложением и реальными доходами крайне нестабилен. Любое изменение, ключевой ставки, госпрограмм или инфляции, может стать катализатором кризиса. Как говорят эксперты, массовые переносы сроков ввода в Тюмени не уникальное явление. Это не катастрофа, но это симптом. Признак того, что строительный рынок вошёл в фазу перегрева, а его устойчивость не гарантирована. Пока рынок жив за счёт льгот, субсидий и остаточного спроса. Но если что-то из этого исчезнет, застройщики могут не успеть перестроиться. И тогда то, что выглядит как «отложенное будущее», может обернуться «отменённым настоящим». Ранее «Наш город» сообщал о том, сколько будет стоить аренда квартиры в Тюмени в 2026 году.
