«Построил – оформи» или земля и недвижимость любят порядок

1 марта 2025 года вступил в силу ряд федеральных законов в сфере земли и недвижимости, которые были подготовлены Росреестром.

Сегодня мы подробно поговорим, почему теперь важно установить точные границы земельных участков, а также о том, что Росреестр перешел на полностью электронное взаимодействие с юридическими лицами. Также договоры дарения отныне подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В нашей редакции Оксана Сергеевна Крылова, руководитель Управления Росреестра по Забайкальскому краю.

- Здравствуйте, Оксана Сергеевна! Давайте начнем беседу с закона, который установил с 1 марта 2025 года новый порядок сделок с земельными участками и объектами капитального строительства на них. 

- Здравствуйте! Да, действительно, с 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».   Разъясню одну из ключевых новелл закона, которая предусматривает изменение порядка регистрации сделок с земельными участками. 

- В чём заключаются изменения?

- Вводится принцип «Построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления. Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости (218-ФЗ). Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

В частности, с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ.

Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.

- Почему так важно установить границы земельного участка?

- При отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.

Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.

Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходиться обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков - одни из самых сложных и длительных.

Кроме того, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.

Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.

Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.

- Оксана Сергеевна, а как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

- Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть Публичную кадастровую карту Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.

Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием Единого портала госуслуг или в МФЦ.

- На каком этапе сделки возможно приостановление?

- Документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты в установленном порядке. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены.

- Как внести в ЕГРН границы земельного участка?

- Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап - ознакомление с результатами замеров. Далее - процесс согласования границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.

При уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточненного местоположения границ. Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее.

Напомню, что уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Действия правообладателей земельных участков, направленные на обеспечение внесения в ЕГРН сведений о границах земельных участков, урегулированы федеральным законодательством (Закон «О кадастровой деятельности», Закон о регистрации недвижимости) и не являются новеллами законодательства.

- Оксана Сергеевна, а теперь давайте расскажем об обязательном электронном взаимодействии Росреестра с юридическим лицами?

- Тем же федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ определен новый порядок электронного взаимодействия между Росреестром и юридическими лицами.

Согласно новым правилам, с 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами только в электронной форме. Бумажные документы будут возвращаться без рассмотрения.

Исключением являются случаи, когда стороной сделки, подлежащей государственной регистрации, или сделки, на основании которой регистрируется соответствующее право (ограничение или обременение), является физическое лицо (кроме договоров участия в долевом строительстве).

Возможность подачи в регистрирующий орган заявления на бумажном носителе сохранится до 1 января 2026 г. за рядом юридических лиц: крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, садоводческими и огородническими товариществами, гаражными, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья.

Законом также установлено, что юридическое лицо вправе подать документы в регистрирующий орган на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности обращения в электронной форме.

- Как будет теперь выглядеть регистрация договоров участия в долевом строительстве?

- Договоры участия в долевом строительстве предоставляются на государственную регистрацию только в форме электронных документов. Подписанный собственноручными подписями скан-образ бумажного договора не является электронным документом.

Закон также обязал застройщиков после подписания передаточного акта самостоятельно направлять в Росреестр заявления и документы для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства исключительно в электронной форме.

Таким образом, электронный формат взаимодействия застройщиков с регистрирующим органом будет обязательным.

После завершения процедуры регистрации застройщик должен передать участнику долевого строительства выписку из ЕГРН.

- А какие есть способы подачи электронных документов в Росреестр?

- Основные способы это:

- Личный кабинет на официальном сайте Росреестра;

- Сервис прямого доступа (СПД-3);

- Сервис взаимодействия с Росреестром и Адаптер электронного взаимодействия (Адаптер);

- Федеральная государственная информационная система межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

• И еще одна важная тема для граждан. Теперь договоры дарения подлежат обязательному нотариальному удостоверению?

• 13 января 2025 года вступил в силу федеральный закон № 459-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении всех договоров дарения недвижимости. Изменения внесены в Гражданский кодекс РФ.

Нотариусы берут на себя юридическое сопровождение договоров дарения, тем самым снижая вероятность ошибок и упрощая процедуру для граждан. Также сотрудник нотариата самостоятельно отправляет документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Новелла позволит провести более тщательную подготовку договоров дарения и обезопасит всех участников сделки. Безусловно снизятся риски судебных разбирательств и мошенничества. Нотариусы при удостоверении сделки беседуют с заявителями, проверяют их дееспособность, уточняют их волю и разъясняют им последствия заключения договора.

• В заключении нашей беседы, давайте обсудим еще одну животрепещущую тему, связанную с якобы обязательной регистрацией хозяйственных построек на дачных участках и ИЖС: бани, гаражи, теплицы и пр. Эту тему средства массовой информации активно публиковали в последнее время. Насколько все серьезно?

• Росреестр обращает внимание, что данные сообщения не соответствуют действительности. Еще раз поясню, что  с 1 марта 2025 года вступили в силу два федеральных закона – от 08.08.2024 № 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Закон № 307-ФЗ определяет, что такое освоение земельных участков, которые расположены в границах населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков, и устанавливает сроки, когда нужно приступить к их использованию. Так, на подготовку земельного участка к использованию отводится 3 года. По истечении этого времени контрольные органы могут выявить, что земельный участок не используется. Признаки, по которым будет установлено, используется земельный участок или нет, будут утверждены Правительством РФ.

Законом № 487-ФЗ вводится принцип «построил – оформи», в соответствии с которым эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после возникновения прав на них. Также законом определено, что при строительстве или реконструкции гаражей и хозпостроек на земельных участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, подготавливать проектную документацию не требуется.

Данные федеральные законы не предусматривают введение новых налогов в отношении объектов капитального строительства, новых методов их исчисления, а также новых видов ответственности либо штрафов за неиспользование земельных участков. Порядок налогообложения хозпостроек был установлен Налоговым кодексом ранее и действует без изменений.

• Оксана Сергеевна, благодарю за интересную и актуальную беседу!

Беседовала Юлия Болтаевская.