Теперь квартирантов стало труднее выселить даже если у вас заключен краткосрочный договор

Вроде бы и срок по договору вышел, а квартиранты не собирают вещи. Вочему так происходит? Особенно это касается договоров найма жилья с предусмотренным условием пролонгации такого договора.

Многие владельцы квартир, сдающих своё жильё, часто предпочитают не заключать договор найма на период свыше одного года - и на это есть веские причины. Закон предусматривает дополнительные требования для договоров найма, заключённых на год и более: обязательная регистрация такого соглашения в ЕГРН, предоставление нанимателям преимущественного права на заключение нового договора и прочее (см. ст. 683 ГК РФ).

Поэтому обычно собственники выбирают краткосрочные договоры — например, на 11 месяцев - и иногда включают в них пункт об автоматическом продлении на тот же срок при отсутствии возражений сторон.

Однако в последнее время подобная практика уже не так безопасна для арендодателей. Объясню, почему.

Недавно Конституционный суд РФ рассматривал вопрос о правомерности одностороннего (во внесудебном порядке) расторжения краткосрочного договора найма (до одного года), в случаях, когда нанимателей просят освободить жильё раньше срока по уведомлению собственника.

Суд признал, что такая возможность не противоречит закону, но при условии, что причины расторжения закреплены в договоре и связаны с серьёзным нарушением интересов собственника по вине нанимателя.

Иными словами, у владельца нет права устранить арендаторов до окончания срока действия соглашения без веских оснований. Примерами таких оснований могут быть значительная задолженность по оплате жилья или грубое нарушение правил проживания.

Если же основания для досрочного выселения отсутствуют, арендатор может через суд добиться компенсации ущерба и восстановить своё право на проживание.

Кроме того, Конституционный суд оговорил: его позиция о допустимости внесудебного расторжения договоров, заключённых на срок до года, не действует, если отношения по факту длятся более 12 месяцев из-за регулярного продления соглашения. Это отражено в Постановлении КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П.

Одновременно Конституционный суд не поддержал возможность досрочного одностороннего прекращения долгосрочного договора найма жилья по инициативе собственника без обращения в суд. Это объясняется тем, что Конституция РФ гарантирует право на жилище (ст. 40), и в случае длительной аренды наниматель имеет обоснованные ожидания стабильного проживания.

Таким образом, досрочное выселение по долгосрочному договору найма при отсутствии судебного решения сейчас нельзя считать полностью законным (см. ст. 687 ГК РФ).

Кроме того, пункт об автоматическом продлении даже в краткосрочном договоре на практике может трансформировать его в долгосрочный, с соответствующими последствиями для владельца.

Исходя из этого, безопаснее заключать договоры найма сроком до года, не добавляя условий о пролонгации. Если потребуется продолжить аренду, достаточно оформить новый аналогичный договор - это позволит сохранить право на внесудебное расторжение соглашения, что недавно подтвердил Конституционный суд.