В Новинках грядет глобальное жилищное строительство
Перед началом торгов 5 июня представители фонда провели круглый стол с участием нижегородских чиновников и прочих заинтересованных сторон по перспективам освоения этих площадей. Масштабы предложения впечатляют и вызывают массу вопросов. Например, за чьи средства будет построена инфраструктура и социальные объекты?
На торги будет выставлено два участка площадью 185,02 и 182,44 га, оба находятся в Богородском районе и граничат с населенными пунктами Новинки, Сартаково и Кусаковка. На севере участков проходит окружная магистраль Р-125, на юго-востоке – автодорога Нижний Новгород-Саранск (Р-158). Согласно данным Госгисцентра, удаленность участков от границы город составляет 2 км, от железнодорожного вокзала — 14 км, от Кремля – 18 км. Оба участка являются землями населенным пунктов, каких-либо объектов недвижимости на их территории не имеется, использовать их можно только под комплексное освоение в целях жилищного строительства.
Основные требования к участку 185 га: минимальный объем застройки — 220 000 кв. м, дома жилья экономического класса — не менее 75% общей площади жилья в застройке, площадь одного малоэтажного индивидуального дома — не более 150 кв. м, площадь одного блока жилого дома блокированной застройки (многоквартирного) — не более 150 кв. м.
Требования к участку площадью 182.44 га аналогичны, с той лишь разницей, что минимальный объем общей площади жилья в застройке — 280 000 кв. м. Остальные 25% по желанию застройщика могут быть представлены жильем бизнес-класса. Более вероятно, что экономкласс займет все 100%.
Строительство на земельных участках будет поэтапным, с установлением ежегодного минимального объема ввода в эксплуатацию объектов жилого назначения, начиная с третьего года аренды.
По условиям аукциона начальная цена права на заключение договора аренды на первый участок составляет 13 млн 314 тысяч рублей на срок 15 лет, на второй – 13 млн 927 тысяч рублей со сроком аренды 18 лет. Шаг аукциона — 350 тысяч рублей. Кроме того, инвестор обязан выплачивать ежеквартально арендную плату за каждый кв. метр участка. Как разъяснил Николай Шмелев, руководитель департамента маркетинга и мониторинга Фонда «РЖС», объем арендных платежей будет уменьшаться пропорционально объему ввода жилья. С учетом отмежевания и выпадения земельных участков и ввода домов в эксплуатацию, суммарно платежи по каждому земельному участку составят около 55-60 млн рублей – это 3000 рублей за сотку или около 300 рублей на кв. метр жилья.
Кроме масштабного строительства доступного жилья, освоение участков предполагает развитие транспортной инженерной и социальной инфраструктуры, но условия аукциона информации о том, кто будет нести затраты на ее создание, не содержат. Виктор Нестеров, и.о. министра строительства Нижегородской области напомнил всем, что точечная застройка, особенно в центре города, значительно увеличила нагрузку на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру. Основной проблемой, препятствующей массовому строительству жилья в рамках комплексного освоения земельных участков, является необеспеченность участков инженерной инфраструктурой. В настоящее время все затраты на обеспечение инженерной сети лежатся на плечи застройщиков, что в итоге сказывается на повышенной стоимости реализации жилых помещений. Но у правительства области есть возможность ежегодно из федерального бюджета компенсировать инвестору затраты на обеспечение участков инженерной и транспортной инфраструктурой.
Министр ЖКХ и ТЭК Валерий Ульянов настаивал на том, что планы фонда и потенциальных инвесторов участков должны быть синхронизированы с потребностями в энергоресурсах. «Для нас важно иметь график востребованности мощностей, которые по этим площадкам будут задействованы. Заявляться на 10 мВт на застройку в данном случае нерационально, поскольку одномоментно таких техусловий ни одна из ресурсных организаций не даст. В соответствии с действующей нормативно-правовой базой, наша структура является региональной структурой, согласовывающей инвестпрограммы ресурсных организаций и вносящей в них коррективы. Мы готовы выступать координатором между фондом «РЖС», минимуществом области и потенциальным инвестором и находить компромиссные варианты развития того или иного ресурса по проектам», — заверил министр.
Сейчас в области реализуется инвестпрограмма «Газпрома». В результате через два года Горьковский промузел должен получить снятие ограничений по потреблению газа. Также реализует свои проекты «ФСК ЕЭС» по строительству подстанций на 220 и 500 кВт., после чего Горьковский энергоузел получит возможность развития своей распределительной сети. Развивает сеть и «Нижновэнерго», но, по мнению чиновников, на сегодня компания не совсем готова к присоединению серьезных нагрузок и мощностей. Нельзя вкладывать деньги в создание и удержание мощностей, не имея на них потребителей в заявленные строительством сроки. Должна быть возможность предоставить необходимые на первом этапе мощности временно, компенсируя их в дальнейшем инвестпрограммами.
По информации Фонда «РЖС» участкам требуется строительство новой ПС-110 кВт и распредсетей 10 кВт. Водоснабжение можно осуществить от водопровода Д-530, проходящего по границе вдоль автодороги Нижний Новгород-Саранск, для чего понадобится водопровод длиной 2 км и строительство очистных сооружений в районе поселка Дружный. Для подачи газа на участки нужен газопровод-отвод и новая ГРС в районе существующей ГРС «Кудьма», плюс распределительная сеть протяженностью 5-6- км.
В ходе круглого стола главе местного самоуправления Богородского района Константину Пурехову было предложено подумать о постройке школ и детских садов. Коллеги из министерств сочувствовали — нужно понимать нагрузку на муниципалитет, который «не совсем богат». Придет инвестор, построит крупный микрорайон, а власти не успеют создать необходимые условия для проживания населения. Планы Фонда и инвестора необходимо увязывать и кореллировать с планами муниципалитета. За кадром, правда, остался вопрос об источниках финансирования подобных социальных нужд. Также звучали призывы вопросы с будущей нагрузкой в пиковые часы на транспортный узел начать решать уже сейчас. Если ничего не делать, то коллапс наступит – большинство покупателей домов будут работать в Нижнем Новгороде. Способы решения этой проблемы чиновниками в рамках круглого стола не обсуждались.
Вопрос, который особо волновал Кремль: «Планирует ли Фонд «РЖС» потратить вырученные на торгах деньги на создание инфраструктуры?» Или с точки зрения Фонда усилия должны исходить только от региональных властей?
Советник генерального директора Фонда «РЖС» Александр Соловьев, ответил, что для получения инвестиций от Фонда необходимы определенные условия: доля жилья экономкласса не менее 70%, и, самое главное, проекты, которые могут быть реализованы на продаваемых земельных участках, должны иметь отрицательную норму дохода. Если проект строительства для застройщика окажется убыточен, и это подтвердят независимые оценщики, то Фонд рассмотрит возможность инвестирования в проект в каком-то объеме своих средств. Либо будет рассмотрена возможность включения проекта в инвестпрограммы ресурсных организаций и естественных монополистов. В любом случае, Фонд дает обещание не оставлять участников аукциона наедине со своими проблемами.
Участники дискуссии пришли к выводу, что проекту необходим координатор — исполнительный орган госвласти, который создаст рабочую группу по проекту и привлечет к работе ресурсные структуры.
Это уже не первый участок, реализуемый в Новинках Фондом «РЖС». В марте компания «Квартстрой-Центр» выкупила в аренду участок в 267 га. Объем инвестиций в проект заявлялся на отметке 20 млрд рублей. Всего же у Фонда в этом районе порядка 1000 га земли, запланированные под строительство малоэтажного жилья. До конца года будут проведены еще аукционы на оставшиеся гектары. По оценкам Фонда, на Нижегородчине под масштабное жилое строительство перспективные земли есть.