«Дневной дозор»: Как новые ставки сказались на рынке недвижимости Псковской области?
Средний срок по ипотеке в России приблизился к 26 годам. В пресс-службе ЦБ пояснили, что такая тенденция связана с подорожанием недвижимости. Для того, чтобы заёмщики смогли выплачивать необходимую сумму ежемесячно, банкам пришлось увеличить срок кредита. Ставка по ипотеке снизилась до 7,7% годовых на фоне продолжившегося увеличения ее доли по программам господдержки. Процентная ставка по кредиту на строящееся жилье сохранила прежние 6%, на готовое жилье упала до 11,5%.
В данное время более половины выдаваемых жилищных ипотечных кредитов граждане будут планово закрывать уже на пенсии. За 26 лет переплаты по ипотеке очень высокие, брал 1 млн, а отдал за 26 лет 5 млн. Понятно, что скорее всего это будет снижать продажи на рынке первичного и вторичного жилья. В связи с эти возникает ряд вопросов, которые мы хотим задать нашим сегодняшним собеседникам. Как банковская ставка и изменения в кредитной политике сказываются на рынке недвижимости региона? Стали ли люди меньше покупать квартиры? Стоит ли сейчас брать жилье, или лучше подождать? Давайте разбираться вместе в программе «Дневной дозор»
Директор Псковского регионального отделения Россельхозбанка Анна Тарасенко рассказала про сельскую ипотеку и про те ипотечные варианты, которые доступны жителям региона.
«Желающих много. И по прошлому году мы наблюдали существенный рост по сельхозипотеке. В этом году изменилась программа, банки пока еще не приступили к кредитованию по сельской ипотеке, так как только озвучены критерии. В чем кардинальное отличие? Отличие в том, что кредиты будут предоставляться тем, кто работает на селе, тем, кто работает в социалке и в обозначенных профессиях, которые нужны на селе. И с обязательствами пять лет отработать после получения данного кредита на благо той территории, на благо сельского хозяйства или социальных организаций. Будет определен перечень населенных пунктов, в которых действительно требуется привлечение специалистов. Когда с регионом произойдет согласование программы, мы сразу же объявим о том, что можно приступать, какие критерии, какие населенные пункты, какие специальности. Участники СВО также смогут воспользоваться данной программой. Сейчас мы активно кредитуем семьи с маленькими детьми по семейной ипотеке, также на льготных условиях. Из льготных программ она доступна, можно приобрести "первичку" под шесть процентов. Я думаю, что это вполне хорошая процентная ставка».
Если сравнивать спрос 2024 года с 2025-м, то это абсолютно разное количество выдаваемых сделок, поделилась управляющий операционного офиса Альфа-Банка «Псковский» Ирина Баранова. Но благодаря программе семейной ипотеки у жителей региона появилась возможность взять жилье по относительно низкой цене. А вот если говорить о покупке жилья не в рамках семейной ипотеки, то люди с осторожностью заключают сделки из-за очень высоких процентных ставок, таких сделок единицы.
«Средний срок ипотеки вырос. Если ранее он составлял около двадцати лет, то сейчас это в среднем 23-27 лет. Связано это в основном с ужесточением политики по ипотечному кредитованию. Из-за повышения ставки Центрального банка спрос на стандартный ипотечный продукт упал, однако у нас есть программы с государственным участием, такие как "семейная ипотека", которая действует для жителей Псковской области, по которым спрос наоборот вырос. Сейчас семейные программы составляют большую долю всех выдаваемых ипотек в регионе. В целом интерес к ипотечным продуктам в Псковской области сохранился. В Альфа-Банке мы адаптируем наши ипотечные продукты под потребности клиентов, внедряем цифровые сервисы, которые упрощают весь процесс получения ипотеки, и предлагаем гибкие условия с учетом реальной финансовой ситуации клиентов».
Дела по рыночной ставке, по оценке генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Этажи-Псков» Романа Максименко, обстоят не лучшим образом.
«С ростом ключевой ставки рыночная ипотека просела на семьдесят с лишним процентов. Это очевидный факт, в аналитике банков это все присутствует. Рыночную ипотеку берут только те люди, которые, допустим, меняют двухкомнатную квартиру на трехкомнатную, и нужна доплата в миллион. Они берут ипотеку под такой огромный процент - 27-28%. Сейчас только существует более-менее живая ипотека с господдержкой: семейная, IT-ипотека. В остальном все не очень хорошо на ипотечном рынке. Сельхоз ипотеки нет. Все то же самое. Загородные дома еще с лета строятся только по системе эскроу, то есть подрядчики должны получать деньги через эскроу-счета, как на новостройки. Это тоже замедлило ситуацию».
Как сообщил псковский риелтор Александр Мальцев, ипотек сейчас мало, так как ставка очень высока. Что касается новостроек, то здесь Александр Мальцев согласен с Романом Максименко, продажи плохие, но также добавил, что жилье строится, цены не снижаются, и людям с наличными деньгами проще купить жилье на вторичном рынке. Также риелтор рассказал о сложностях, с которыми сталкиваются те, кто рассчитывает на семейную ипотеку.
Фото: Александр Мальцев / «ВКонтакте»
«На данный момент доступна семейная ипотека под 6%, доступна IT-ипотека в Псковской области, также действует ипотека на вторичное жилье, там есть определенный список городов Псковской области. В основном это маленькие районные центры. Ситуация сейчас такова, что на первичном рынке недвижимости сложность заключается в том, что чтобы купить квартиру, нужно дополнительно заплатить определенную комиссию банку за субсидирование. Как правило, это сумма от пяти до пятнадцати процентов, в зависимости от банка, жилого комплекса, застройщика и суммы первоначального взноса. Сумма рассчитывается где-то от пяти до десяти процентов, которая платится дополнительно, помимо суммы квартиры. Если ты покупаешь квартиру за три миллиона, ты должен еще будешь триста тысяч заплатить за то, чтобы воспользоваться программой. Для семейной ипотеки подходят семьи либо с ребенком до семи лет, либо Псковская область входит в список, где подходят семьи с двумя несовершеннолетними детьми. Сложность заключается в том, что сумма квартиры еще увеличивается на определенный процент, и не каждый сможет потянуть такие платежи».
Плачевную ситуацию на рынке новостроек отмечает и генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «Эгле» Роман Кухи.
«Уже ничего никто не берет, никто не дает ипотеку. Сегодня семейная ипотека какая-то существует, но под нее практически никто не подходит, а другая ипотека с уже такой большой ставкой, что люди не могут ее взять. Со строительным рынком все будет очень тяжело, если не изменится финансовая политика, под 27% годовых никто брать не будет, это нереально. Можно посчитать нагрузку в месяц на семью, она просто нереальная. Они не смогут платить. И первоначальный взнос там был 10%, потом 15, 20, сейчас 40, 50%. "Первичка" вся стоит, я не скажу вам про вторичный рынок, я не риелтор. А как застройщик могу сказать, что у нас дом на выходе, через месяц-полтора мы его будем сдавать, а из 126 квартир у нас продано всего шестнадцать. Вот такая математика».
Сегодня стройка ведется по проектному финансированию, то есть банки выдают застройщику его же проценты, поделился владелец строительный фирмы «Монолит» Олег Брячак. Также он рассказал, как основную прибыль с рынка недвижимости получают банки.
«Для того, чтобы получить льготную ипотеку, допустим, семейную, с первоначальным взносом 20%, необходимо внести в банк субсидию, а это уже что-то на грани мошенничества. Потому что банк берет около 10% стоимости квартиры за то, чтобы снизить первоначальный взнос, чтобы не 50% платил гражданин, а 20%. Президент четко сказал в одном из своих выступлений, что это недопустимо, что все субсидии нужно убирать, но банки, по-моему, этого не слышат и на этих субсидиях зарабатывают с дома порядка пятидесяти миллионов рублей, не делая абсолютно ничего. То есть гражданин, который покупает квартиру, вкалывает всю свою жизнь для того, чтобы накопить на этот первоначальный взнос и начать обслуживать, нести бремя этого кредита, отказывая себе во всем, застройщик жжет свои нервы, время, чтобы построить дом, потому что это непростой процесс, а банкир сидит в кресле и выдает застройщику его же деньги под процент, а с населения еще собирают субсидии. И вот представьте себе, средний многоквартирный дом на сто квартир в Пскове, 100 умножим на 500, это средняя субсидия получается с двухкомнатной квартиры, 50 миллионов только субсидий, ничего не делая, имеет банк. При выдаче проектного финансирования банк также определяет минимальную стоимость квартиры. Застройщики сегодня продавали бы квартиры где-то в районе восьмидесяти тысяч за квадратный метр, если бы не банки, потому что банки должны видеть свою маржу. Например, себестоимость строительства 60 тысяч, значит, надо продавать по 90, чтобы была маржа тридцать тысяч рублей за квадратный метр, чтобы банки не видели риска для себя».
Как уже отметила большая часть наших сегодняшних комментаторов — ситуация действительно патовая. Видимо остается надеяться только на снижение процентной ставки, но когда сие чудо произойдет? Это, конечно, вопрос открытый. Мнения наших собеседников сегодня разделились. Часть из них говорит, что ипотеки берут, что льготные ипотеки способствуют продажам на рынке недвижимости, а другие же говорят, что продажи минимальны, а в льготных ипотеках столько подводных камней и ограничений, что воспользоваться ими практически нереально (в основном речь про семейную ипотеку). Но в одном наши собеседники сошлись во мнении - люди боятся брать ипотеку под такие бешеные проценты.
Александра Братчикова