Договор участия в долевом строительстве или в ЖСК: как выгоднее купить жилье?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет о приобретении строящегося жилья по договорам участия в долевом строительстве и жилищно-строительном кооперативе.

Правовая инструкция 9111.ru расскажет о преимуществах и недостатках приобретения строящегося жилья путем заключения договоров участия в долевом строительстве и участия в жилищно-строительном кооперативе.

В чем основные отличия договоров с застройщиком и с ЖСК?

Приобретение строящегося жилья — одно из самых распространенных направлений для инвестирования средств гражданами. Это позволяет существенно сэкономить по сравнению с покупкой готовых квартир, однако такие сделки влекут множество рисков для покупателей. В настоящее время строящееся жилье может быть приобретено двумя способами: посредством заключения договора долевого участия в строительстве либо договора участия в жилищно-строительном кооперативе. Все отличия между этими двумя договорами проистекают из того, что ДДУ заключается в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Также к ДДУ применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей». К договорам участия в ЖСК не предъявляются требования о соответствии указанным законам.

Основные особенности ДДУ заключаются в следующем:

• подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 ФЗ-214);
• содержит определенные требования к застройщику, способы обеспечения им своих обязательств (ст. ст. 3, 12.1, 19–21 ФЗ-214);
• предусматривает ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и за нарушение требований к качеству работ (ст. 5, 7 ФЗ-214);
• подробно регулирует порядок передачи объекта долевого участия в строительстве (ст. 8 ФЗ-214).

Банкротство застройщика — что делать дольщику?

Какими правами обладает участник ЖСК?

{{ vrezka }}Несмотря на то, что договор об участии в ЖСК защищает права и интересы граждан хуже, чем ДДУ, многие заключают такие договоры из-за выгодной цены жилья, которая существенно ниже, чем по ДДУ. Содержание договора с ЖСК определяется соглашением сторон в соответствии со ст. 421 ГК РФ. Такой договор включает в себя положения о строительстве и передаче жилого помещения и положения о членстве в кооперативе (оплата паевого и иных взносов и др.). Договор с ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, что может привести к продаже строящейся квартиры нескольким покупателям. ЖСК, с которым гражданин заключает договор, нередко привлекает для строительства застройщика по договору об инвестировании строительства, при этом требования ФЗ-214 к застройщику не применяются. Также известны случаи, когда ЖСК возглавляет лицо, аффилированное с застройщиком, тем самым сводя на нет контролирующие функции кооператива. При этом риски за нарушение сроков передачи объекта строительства несут члены ЖСК и не предусмотрено взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ с ЖСК при нарушении сроков строительства (п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года).

В последнее время жилищное законодательство претерпело ряд изменений, улучшающих положение граждан, которые являются стороной договора участия в ЖСК. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ предусмотрено, что ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного МКД с количеством этажей, превышающим три. Это правило не распространяется на ЖСК, созданных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Еще ряд изменений вступил в силу с 1 июля 2016 года. ЖСК, строящие дома за счет своих членов, обязаны размещать следующие документы и информацию:

• о количестве членов ЖСК (также установлена обязанность ведения реестра членов кооператива);
• разрешение на строительство МКД;
• документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;
• местоположение строящегося МКД и его описание;
• количество жилых помещений в строящемся МКД, описание их технических характеристик;
• предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

По требованию члена кооператива ЖСК обязан предоставить для ознакомления:

• заключение экспертизы проектной документации (если ее проведение установлено законом);
• проектную документацию, в том числе с изменениями;
• протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
• документы, подтверждающие итоги голосования;
• заключения ревизионной комиссии (ревизора);
• иные документы, предусмотренные настоящим ЖК РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания.

Что делать, если застройщик задерживает срок сдачи дома, в котором вы купили квартиру?

Обязательно присоединяйтесь к нашим сообществам в социальных сетях: ВКОНТАКТЕ, FACEBOOK, ОДНОКЛАССНИКИ.

Адвокат Дякин Алексей Васильевич
Рассматривая этот вопрос,- участвовать в долевом строительстве или в ЖСК: как выгоднее купить жилье? Надо учесть, что участие в долевом строительстве более защищено законом, чем договор, заключенный с ЖСК. Жилье, правда, в конечном счете получается дешевле. Существенное положение, неприятное для членов ЖСК, это то, что договор с ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, мошенники могут продать ваше жилье нескольким покупателям. Договор Долевого Участия заключается в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Также к таким договорам применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Пусть квартира вам обойдется дороже, но зато будет больше уверенности, что вы в нее вселитесь.

Юрист Калашников Владимир Валентинович
На мой взгляд,существенный плюс у ЖСК только один - цена жилья, которая может быть значительно ниже, чем в случаях заключения договоров долевого участия. Минусов гораздо больше. Начиная от того, что договор не подлежит регистрации в Росреестре, что может повлечь за собой при определенных условиях "двойные", "тройные" продажи. И заканчивая тем, что при возникновении споров на ЖСК не распространяется Закон "О защите прав потребителей", поскольку он регулирует возникающие между потребителем и изготовителем, исполнителем, продавцом при продаже товаров, выполнении работ, оказании услуг, а ЖСК является некоммерческой организацией, объединяющей ее членов для обеспечения их жилыми помещениями. Предпринимательская деятельность и получение прибыли в цели и предмет деятельности кооператива не входят. ЖСК не может быть отнесен ни к одной из категорий лиц, отношения между которыми подлежат регулированию нормами указанного закона. Отсутствие же возможности применить этот закон лишает потребителя дополнительных гарантий, которые он мог бы получить.

Адвокат Деревянко Станислав Юрьевич
Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей. Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.