Договор аренды нежилого помещения
Несколько месяцев назад я передал нежилое помещение в пользование индивидуальному предпринимателю по договору аренды
В моей собственности находится нежилое помещение. Несколько месяцев назад я передал его в пользование индивидуальному предпринимателю по договору аренды.
Могу ли я сейчас фактически сократить площадь используемого по договору помещения? Необходимо ли для этого заключить новый договор?
Юрист Калашников Владимир Валентинович
Сократить площадь в одностороннем порядке Вы не сможете, поскольку не можете в одностороннем порядке изменять принятые на себя обязательства.
Вашу проблему можно решить следующим образом.
1. Если договором аренды предусмотрено право на одностороннее расторжение с Вашей стороны,то можно расторгнуть договор.
Однако такое право может быть не предусмотрено. Поэтому внимательно изучите условия заключенного договора.
Если оснований для расторжения договора без причины нет, то нужно руководствоваться ст. 619 ГК РФ и искать нарушения со стороны арендатора.
2. Вы можете договориться о расторжении договора с арендатором.
В этом случае нужно подписать дополнительное соглашение. Этим дополнительным соглашением исключить часть помещений из договора. Помимо допсоглашения потребуется также подписать акт приема-передачи части помещений.
Необходимости в заключении нового договора нет.
Юрист Пономарев Максим Константинович
В период действия договора вы можете сократить площадь только по соглашению с арендатором (с подписанием дополнительного соглашения) предварительно его уведомив о вашем желании.
Юрист Давидович Людмила Борисовна
Площадь нежилого помещения указана в договоре и согласована сторонами при определении предмета договора. ст. 421, 432 ГК РФ. Поэтому для изменения площади требуются изменения в заключенный Вами договор аренды. Подобные изменения возможны только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено в заключенном договоре (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Для изменения условия договора требуется оформить письменное соглашение с арендатором об изменении этого условия договора. В нем также будет отражено изменение иных условий, связанных с площадью - арендной платы, приложение нового плана помещения (если к договору такой план приложен). К соглашению может быть оформлен передаточный акт, подтверждающий выбытие из владения арендатора части площади помещения. Новый договор заключать не требуется, т.к. отношения сторон по договору аренды не прекращаются, а изменяются. Соглашение оформляется в той же форме, что и договор аренды (ст. 452 ГК РФ).
Адвокат Деревянко Станислав Юрьевич
Можете ли вы сейчас фактически сократить площадь используемого по договору помещения?Можете,но только заключив дополнительное соглашение к договору аренды с арендатором.Если арендатор откажется заключать с вами дополнительное соглашение к договору,то можно договор аренды расторгнуть согласно статьи 619 ГК РФ и потом уже найти более сговорчивого арендатора.
ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Юрист Шишкин Виталий Михайлович
Существенным условием договора аренды нежилого помещения является объект, то есть само помещение.Для арендатора имеет значение помещение, которое он использует.Если изменения носят технический характер и приводится в соответствие площадь, то проблем вообще не может быть.Изменения вносятся на основании данных БТИ, кадастрового учета.
Если изменения касаются не только площади, но затрагивают по факту и сами помещения, то в договоре или соглашении о внесении изменений прописывается это подробно согласно технического плана (паспорта).
В обоих случаях это можно сделать по соглашению сторон путем заключения нового договора или дополнительного соглашения к договору.
Юрист Искендеров Эмиль Эльдарович
Не изучая договора аренды ничего положительного на данный вопрос не сообщить. И вот почему:
сокращение площади помещений, переданных в пользование арендатору - это по сути изменение условий договора (объекта аренды), а произвольное изменение договора в одностороннем порядке в таких случаях возможно только при наличии соответствующего разрешения в законе (просто по желанию арендодателя изменить договор аренды закон не позволяет) либо при наличии подобного права в самом договоре аренды, либо при наличии существенного нарушения условий договора (ст. 450 ГК РФ) либо наличия существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). При этом возможность изменения условий договора при наличии существенного изменения обстоятельств опять же зависит от текста договора, которым стороны могли и исключить такую возможность. В указанных случаях придется обращаться в суд и там доказывать наступление обстоятельств, которые позволяют арендодателю изменить условия договора. Никакого другого способа изменить договор без согласия арендатора нет. Если договор будет изменен по решению суда, то никакого отдельного документа стороны подписывать не будет.
Вместе с тем, если стороны по соглашению между собой придут к выводу, что им будет удобнее изменить ранее заключенный договор, то они могут составить дополнительное соглашение к договору аренды.
Также возможны случаи, когда арендодатель воспользуется своим правом в установленных законом или договором случаях (не изменить, а) расторгнуть договор (или отказаться от исполнения договора по ст. 450.1 ГК РФ). В этом случае договорные отношения будут прекращены, а арендодателю придется искать нового арендатора и подписывать с ним новый договор аренды.
Поэтому в Вашем случае для правильного определения порядка действий необходимо первым делом изучить договор. Не исключено, что он заключен на срок менее года, а тогда Вам будет проще всех остальных вариантов дождаться окончания срока действия договора и при желании арендатора подписать потом новый договор на измененных условиях.