Отмена сделки с недвижимостью – чего бояться покупателям и продавцам?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, как заявления о недействительности сделок рассматриваются в судах.

Какие сделки признаются недействительными?

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными. Во всех случаях сделка является недействительной, если договор содержит условия, противоречащие законодательству, а также если допущены иные нарушения при совершении сделки. Несмотря на указание в законе, что оспоримая сделка может быть недействительной только в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка не требует такого признания, это не означает, что лицо, по мнению которого сделка имеет признаки ничтожности, вправе считать ее недействительной без соответствующего судебного решения. В судебной практике по поводу применения нормы закона об оспоримых и ничтожных сделках сформировалась следующая позиция:

• оспоримая сделка признается недействительной только на основании заявления сторон, также они вправе отказаться от требования признать такую сделку недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования;
• ничтожная сделка может быть признана таковой по усмотрению суда, при этом стороны не могут отказаться от исковых требований о признании сделки недействительной ввиду ее ничтожности, а также заключать мировое соглашение.

Если в законе прямо не указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного нормативного акта, является оспоримой или ничтожной, то она является оспоримой, за исключением случая, когда такая сделка посягает на права и интересы третьих лиц. В этом случае сделка всегда является ничтожной, если не указано иное (ст. 168 ГК РФ).

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Когда сделка противоречит требованиям закона?

При наличии нарушений, указанных в ст.ст. 168-179 ГК РФ, сделка признается недействительной и к ней применяются последствия ее не действительности. На основании ст.168 ГК РФ недействительная сделка, условия которой противоречат требованиям закона или иного НПА, является оспоримой, если не нарушает права и интересы третьих лиц. Если нарушает, сделка считается ничтожной. В сделках по отчуждению недвижимости между гражданами наиболее распространены следующие нарушения законодательства:

• отсутствие нотариального согласия супруга на такую сделку (ст. 35 СК РФ, см. также Апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-2893/2016);
• нарушение требований п. 4 ст. 35 ЗК РФ о запрете на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 06.07.2016 N 33-9704/2016);
• продажа имущества лицом, которое не имело право его отчуждать (Апелляционное определение Самарского областного суда от 07.04.2015 по делу N 33-3306/2015).

Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?

Сделка является ничтожной в силу ст. 169 ГК РФ, если установлено, что цель сделки и (или) приобретаемые (изменяемые) в связи с ней права и обязанности сторон заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности. Например, в порядке данной статьи может быть признан недействительным договор дарения доли квартиры, заключенный в обеспечение займа вместо договора залога, если при этом нарушаются права несовершеннолетнего (см. Апелляционное определение Самарского областного суда от 3 августа 2016 г. по делу № 33-9904/2016). Однако довольно часто суд признает требования, выдвигаемые на основании ст. 169 ГК РФ, неверным способом защиты нарушенного права (см. Решение Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан 01 августа 2016 года № 2-1654/2016). Если умысел на совершение такой сделки имели обе стороны, все полученное ими по сделке может быть взыскано в доход РФ. В остальных случаях суд поступает на свое усмотрение в соответствии с законом.

Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?

Когда сделка является мнимой или притворной?

Ст. 170 ГК РФ предусматривает недействительность мнимых и притворных сделок, являющихся ничтожными. Мнимая сделка совершается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная - с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. К мнимым сделкам относятся:

• заключение договора купли-продажи, когда у продавца нет намерения отчуждать имущество, а у покупателя — приобретать его (например, с целью обналичивания материнского капитала, см. Апелляционное определение Омского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-2560/2016);
• заключение договора купли-продажи без намерения исполнять договор, с целью уклонения лица от исполнения обязательств путем уменьшения своего имущества и избежания возможности обращения взыскания на это имущество (см. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29.03.2016 по делу N 33-3447/2016).

Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили. Такими сделками являются:

• заключение договора купли-продажи, который прикрывает договор залога для обеспечения возврата заемных средств (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 01.02.2016 по делу N 33-501/2016, 33-5771/2015);
• заключение договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, чтобы избежать применения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу N 33-545/2015).

Какие еще сделки признаются недействительными?

Согласно ст.ст. 175-177 ГК РФ, судом могут быть признаны недействительными сделки, совершенные следующими лицами:

• несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
• ограниченными в дееспособности;
• не способными понимать значение своих действий или руководить ими.

Продавец квартиры оказался недееспособным – что ждать покупателю?

К указанным сделкам в случае признания их недействительными применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ. Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) устанавливается судом на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.07.2016 по делу N 33-5449/2016).

Также в соответствии с законом являются недействительными сделки, совершённые под влиянием:

• заблуждения (при этом заблуждение должно быть существенным (см. п. 2 ст. 178 ГК РФ), а стороне, ссылающейся на факт умышленного введения ее в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, необходимо представить суду бесспорные доказательства, с достоверностью подтверждающие этот факт, - см. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 31.05.2016 по делу N 33-7183/2016);
• обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ, см. также Апелляционное определение Кировского областного суда от 12.12.2013 по делу N 33-4162).

Обязательно присоединяйтесь к нашим сообществам в социальных сетях: ВКОНТАКТЕ, FACEBOOK, ОДНОКЛАССНИКИ.

Юрист Искендеров Эмиль Эльдарович
Признание сделки недействительной - это безусловно серьезное основание для беспокойства как покупателя, так и продавца. И первые и вторые опасаются остаться без денег и квартиры. Но если опасения покупателей связаны в основном с тем, что по итогам отмены сделки у них отберут квартиру, а уплаченные деньги придется долго и упорно отсуживать у продавца (с перспективой невозможности взыскания долга с должника, у которого не окажется никакого имущества), то продавцы в основном волнуются за сам процесс получения денежных средств, и вопрос обратного истребования квартиры у покупателя основанием для беспокойства продавца, само собой разумеется, не является. А поскольку тема касается отмены сделки, полагаю, что надо затронуть и вопросы расторжения договора купли-продажи, которые зачастую встают перед продавцом, который хочет восстановить свои права. Как известно, ст. 450 Гражданского кодекса РФ устанавливает в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке - существенное нарушение договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Однако не каждое нарушение договора влечет наличие признака существенности. Для примера можно взять наиболее встречающееся нарушение условий договора - несвоевременную оплату покупаемого имущества покупателем. Казалось бы, с одной стороны продавец лишается того, на что имеет право, а значит это существенное нарушение. Но тут есть одно "но" - в ст. 486 ГК РФ четко указан порядок действий продавца при неоплате товара покупателем. А именно, в таком случае надо взыскивать деньги и неустойку по ст. 395 ГК РФ. Соответственно, в каждом конкретном случае требовать расторжения договора, ссылаясь на неоплату товара продавец не сможет в силу ненадлежащего выбора продавцом способа защиты своего права. А значит, для целей предъявления требования о расторжении договора продавец должен предусмотреть в договоре купли-продажи для себя наличие такого полномочия. И тут уже немаловажно то, как продавец составит указанный договор, поскольку именно договором каждая сторона в первую очередь обеспечивает соблюдение своих прав и интересов. В этой связи рекомендую пользователям в любом случае не заниматься "самолечением", которое может привести к плачевным последствиям, и поручать составление договоров только профессиональным юристам.