Продажа наследства — юридическая помощь

Мой муж и его сестра получили в наследство дом. Пока они только вступили в наследство, но не зарегистрировали право собственности. Муж находится в плохом состоянии, наследственные дела веду я.

Могу ли я по генеральной доверенности продать его долю? Необходимо ли получить при этом письменное согласие сестры?

Юрист Евграфова Елена Алексеевна
Здравствуйте. Продажа доли по доверенности возможна только в том случае, если об этом прямо указано в доверенности. Полагаю, что сейчас у вас доверенность на оформление наследства, а не на распоряжение наследственным имуществом. Как правило, нотариусы неохотно выдают доверенности на различные сделки. Следовательно, нужна новая доверенность. Но, повторюсь - надо знать какие полномочия у вас прописаны в доверенности. Как такового, письменного согласия сестры не нужно. Но в данном случае речь идет о распоряжении долевой собственностью, при котором обязательно соблюдение требований о преимущественном праве покупки, в силу ст. 250 ГК РФ. Что это значит? Это значит, что приняв решение о продаже, необходимо направить письменное извещение сестре, в котором указать все существенные обстоятельства продажи. А именно, цену продажи, размер продаваемой доли. Это предложение Вы можете вручить ей лично под роспись, или направить ценным письмом с описью вложения и обратным уведомлением. Если по истечении 1 месяца от сестры не будет ответа, или она откажется от покупки, выдав Вам своё письменное решение, то только тогда можно будет продавать эту долю постороннему лицу. Но за цену, не ниже предложенной сестре. Но у сестры есть право и выкупить эту долю. Если она даст согласие на покупку, то придется продавать ей. Во всяком случае, это очень сложный момент, которым иногда пользуются недобросовестные сособственники с целью недопущения продажи доли посторонним лицам. Совсем забыла. С июня 2016г. все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению. В вашем случае, независимо от того, кто будет покупателем вашей доли - сестра или иные лица - всё равно, обращаться к нотариусу.

Юрист Давидович Людмила Борисовна
Продать долю по доверенности Вы можете, если такое право предусмотрено в доверенности и если получено свидетельство о праве на наследство у нотариуса. ст. 1162 ГК РФ. При продаже доли, у сестры будет право преимущественной покупки этой доли. Поэтому ее необходимо письменно известить о продаже доли и ее условиях в порядке ст. 250 ГК РФ. При оформлении извещения вправе руководствоваться рекомендациями из Письма ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу. Или вправе оформить и направить извещение через нотариуса. Заключение договора возможно по истечении месяца с даты получения извещения сестрой или ранее, если сестра письменно откажется от приобретения доли. Договор купли-продажи доли подлежит нотариальному удостоверению у нотариуса, т.к. это сделка с долями. На основании договора купли-продажи доли переход права собственности оформляется в Росреестре. Если продажа осуществлена до оформления в Росреестре прав наследника, возможна одновременная регистрация перехода права собственности к наследнику по свидетельству о праве собственности и от наследника к продавцу по договору купли-продажи. ст. 8.1, 223 ГК РФ.

Юрист Калашников Владимир Валентинович
Все зависит от того какие именно полномочия предусмотрены в "генеральной доверенности". Все дело в том, что законодательно понятие этой самой "генеральной доверенности" не определено, а потому, нужно изучить доверенность, если она уже выдана. А, если не выдана, то объяснить нотариусу для чего и в каких целях она потребуется, чтобы он исходя из Ваших пожеланий, написал правильные формулировки, которые позволили бы Вам осуществить подобную продажу. Законом совершать такие сделки не запрещено, если у поверенного есть соответствующие полномочия, которые удостоверяются доверенностью. Кроме того, учитывайте, что сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, а любой нотариус будет достаточно внимательно читать Вашу доверенность и при возникновении сомнений в полномочиях, как раз по той причине, что они не четко или не явно указаны в доверенности, нотариус может отказаться удостоверять договор. Относительно получения согласия сестры. Оно не требуется. Но Вам нужно соблюсти ст. 250 ГК РФ. Т.е. сначала предложить ей выкупить долю по цене продажи и на условиях продажи третьему лицу. О чем направить уведомление. Если на откажется (нотариально), либо в течение месяца не ответит на Ваше предложение согласием, то можно будет продать любому.

Юрист Фёдорова Ольга Анатольевна
Внимательно смотрите доверенность - она выдана на оформление наследства или также и на распоряжение наследственным имуществом. Возможно, полномочий по продаже имущества она не предусматривает. Необходимо получить свидетельство о праве собственности, и только после этого продавать. Поскольку дом в долевой собственности, согласно положениям ст. 250 ГК РФ, у сестры мужа есть преимущественное право покупки, и её нужно известить в письменной форме о продаже доли. Если она откажется покупать, Вы вправе продать долю любому лицу. Лучше оформить письменный отказ.

Юрист Искендеров Эмиль Эльдарович
Наследник является собственником со дня открытия наследства, который в большинстве случаев соответствует дате смерти наследодателя. Таким образом, Ваш супруг имеет право продать свою долю даже если на данный момент времени он и не зарегистрировал свое право собственности. При этом доказательством его права собственности будет Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Если Ваша доверенность позволяет осуществлять продажу его имущества, то можете продать от его имени его долю в праве собственности. При этом надо понимать, что у сестры есть право преимущественной покупки доли Вашего супруга, поэтому до продажи третьим лицам надо обязательно предложить купить данную долю ей. Сделки с долями в праве собственности на дома регулируются теперь положениями ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которая теперь предписывает не только обязательное соблюдение преимущественного права приобретения второго собственника, но и обязательное нотариальное удостоверение таких сделок. Там указано: [i]«Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество 1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке…» [/i] Резюмируя вышесказанное замечу, что для продажи доли супруга Вам надо соблюсти следующее: 1) Должно быть получено на имя супруга Свидетельство о праве на наследство. 2) Доверенность должна предоставлять право совершать такие сделки. 3) До продажи третьим лицам надо предложить другим собственникам долей купить долю супруга и ждать месяц ответа. 4) Договор купли-продажи доли в праве собственности на дом должен оформляться у нотариуса.

Юрист Антюхин Алексей Владимирович
Для реализации доли в общей долевой собственности, в первую очередь необходимо произвести регистрацию права собственности в Управлении (отделе) Росреестра, кадастра и картографии, закон допускает одновременную регистрацию права собственности на основании свидетельства о праве на наследство и регистрацию перехода права собственности на долю. Со 02.06.2017г. все без исключения сделки с долями (купля-продажа, мена, дарение) стали подлежать обязательному нотариальному удостоверению, поэтому нужно быть готовой к тому, что придется приглашать нотариуса на дом, оплатить его услуги за выезд, государственную пошлину, а также за техническую работу. Согласно ст.185 ГК РФ безусловно, Вы вправе реализовать долю своего супруга, но с обязательным и предварительным соблюдением процедуры, изложенной в ст.250 ГК РФ. В отношении себя самой совершить сделку на основании доверенности - не сможете.

Юрист Абраменко Александр Юрьевич
Возможно продать долю по нотариальной доверенности, если в ней указаны подобные полномочия. Нужно вам изучить доверенность тогда станет ясно, если подобных полномочий не указано, то нужно будет оформлять новую доверенность иначе никак. Исходя из практики, скорее всего, в первоначально выданной на оформление наследства доверенности не указано полномочий на продажу. Сестра мужа имеет преимущественное право на покупку доли мужа и только если она откажется или проигнорирует ваше предложение о покупке, то можно продать долю любому третьему лицу. Сейчас по закону все сделки касающиеся долей оформляются через нотариуса, который проверит юридическую чистоту сделки и т.д. Вам это даже лучше, так как это позволит свести к минимуму риски, которые есть в любой сделке.

Юрист Левичев Денис Александрович
Смотреть нужно из условий которые прописаны в генеральной доверенности. Также сестра мужа имеет преимущественное право покупки. Поэтому в первую очередь нужно предложить сестре. На основании ст.250 гк рф.