Покупка квартиры по «переуступке» - что нужно знать?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, что из себя представляет механизм уступки права требования, при соблюдении каких условий может быть оформлен договор уступки на объект долевого строительства, как оформить ипотеку для покупки жилья по переуступке и проверить «юридическую чистоту» такой сделки.

Приобретение жилья по переуступке — что нужно знать?

Уступкой права требования или цессией называют соглашение о замене кредитора на лицо, к которому переходят все его права, обеспечивающие исполнение обязательства, в том числе право на взыскание с должника неустойки (Определение ВС РФ № 18-КГ13-86). Кредитора, уступившего свое требование к должнику, называют цедентом, а лицо, которое получило право требования, - цессионарием. Передача права требования может осуществляться как по договору дарения, так и на возмездной основе между первоначальным и новым кредитором. Основания и порядок перехода прав установлены ст. 382 ГК РФ. При переуступке права требования по договору долевого участия (ДДУ) застройщик является должником, а участник долевого строительства кредитором.

Сегодня покупка строящегося жилья по переуступке очень распространена, так как это выгодно и первоначальному участнику договора долевого участия, и лицу, к которому переходит право требования по договору: цена жилья при этом выше, чем на ранних этапах строительства, но ниже, чем после сдачи дома в эксплуатацию. Немаловажно, что жилье таким образом можно приобрести с помощью ипотеки или средств материнского капитала.

Новые правила регистрации недвижимости — что нужно знать?

Какие условия нужно соблюсти при «переуступке»?

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, для перехода прав по договору долевого участия в строительстве согласия должника (застройщика) не требуется, однако такое условие может быть предусмотрено договором. В соответствии с п.3 ст. 382 ГК РФ новый кредитор должен уведомить застройщика об уступке права требования в письменной форме. Уступка прав требований по ДДУ допускается после госрегистрации ДДУ и до момента оформления строящегося жилья в собственность, при этом застройщику должна быть оплачена цена договора. Если стоимость жилья полностью или в части не оплачена застройщику, участник долевого строительства выступает в рамках обязательства по оплате цены должником. В таком случае одновременно с уступкой требуется осуществить перевод долга на нового участника долевого строительства (ст. 391 ГК РФ, ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). При переводе долга необходимо согласие застройщика, так как по договору уступается не только право требования к застройщику, но и долг участника долевого строительства по оплате цены, а в силу п.2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Кому государство бесплатно предоставит жилье?

Как оформить ипотеку на жилье по «переуступке»?

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства (ч.5 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке»). В случае предоставления кредита заемщику для покупки жилья по ДДУ, заключенному между заемщиком-дольщиком и застройщиком, возникает ипотека в силу закона с момента госрегистрации договора долевого участия (п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона «Об ипотеке». Госрегистрация распространяется и на права требования по этому договору, также находящиеся в залоге (см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. N 13905/10). В договоре уступки права требования по ДДУ должны быть указаны данные о его регистрации (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2008 N Ф04-5388/2008 (10993-А70-43) по делу N А70-1559/2008). Поскольку право требования участника долевого участия находится в залоге у банка, на уступку необходимо его согласие (ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке»).

Госрегистрация договора, на основании которого производится уступка прав требований, осуществляется по заявлению цедента и цессионария (старого и нового кредиторов). Для регистрации договора также необходима справка о полной или частичной оплате цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который проводились платежи (ч.10 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Размер госпошлины за регистрацию договора уступки, включая внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 350 рублей (п.30 ч.1 ст. 333.33 НК РФ). На право требования может быть обращено взыскание, что требует обязательного привлечения оценщика для определения начальной продажной цены (ч.10 ст. 59 Федерального закона «Об ипотеке»).

Как проверить «юридическую чистоту» переуступки?

Проверка «юридической чистоты» уступки права требования должна включать в себя проверку договора долевого участия в строительстве и договора цессии, а также оценку способности застройщика построить объект. В частности, ДДУ должен содержать условия, предусмотренные ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ:

• определение конкретного объекта строительства, подлежащего передаче;
• срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства;
• цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства;
• способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Оплата договора проверяется по справке от застройщика или банка (если участник долевого строительства оплачивал за счет кредита). Если это не первая уступка, то стоит проверить всю цепочку сделок, договор долевого участия и договоры уступки по нему должны быть зарегистрированы, оплата - подтверждаться подлинниками платежных документов. Кроме того, уступаемое право требования может относиться к общему имуществу супругов. В этом случае требуется нотариальное согласие другого супруга (п.3 ст. 35 СК РФ).

В отношении застройщика, покупая квартиру по «переуступке», можно проверить следующую информацию:

• ст. 3.1 Федерального закона ФЗ-214 обязывает застройщиков раскрывать информацию о разрешении на строительство, проектной декларации и др., которая обычно публикуется на сайте застройщика;
• на сайте налогового органа http://egrul.nalog.ru/ по ИНН или ОГРН застройщика можно узнать, когда компания была зарегистрирована, так как продолжительность работы на рынке недвижимости немаловажна, а также узнать ИНН гендиректора компании;
• по ИНН гендиректора на сайтах https://focus.kontur.ru, http://www.kartoteka.ru можно посмотреть, не является ли он номинальным (если да, это может говорить о неплатежеспособности застройщика);
• на сайте https://service.nalog.ru/zd.do находится информация о сдаче застройщиком налоговой отчетности и задолженности по налогам;
• также информацию о застройщике можно посмотреть на сайте арбитражного суда, ФССП (в каких спорах участвует, каковы требования к нему и их размер, количество неисполненных исполнительных производств).

Договор участия в долевом строительстве или в ЖСК: как выгоднее купить жилье?