Как узаконить перепланировку: главное от Росреестра
С 1 апреля в России изменились правила этой процедуры: рассказываем, что изменилось.
С 1 апреля 2024 года внесены изменения в Жилищный кодекс РФ и в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», которые касаются перепланировок жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. В первую очередь, уточняется само понятие перепланировки. Во-вторых, теперь перепланировка не будет считаться оконченной (законной), пока не будут внесены сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости. «Тем самым будет осуществлен должный контроль за происходящим в помещениях МКД», пояснил один из авторов закона, первый заместитель председателя комитета Государственной думы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. В этом, собственно, и состояла главная цель изменений.
Разобраться в новшествах нам помогла начальник Ревдинского отдела Росреестра Ольга Левина. Если собираетесь что-то серьезно менять в квартире (или продавать/покупать квартиру с изменениями), изучите эти правила, чтобы в будущем не было проблем.
Что такое перепланировка по закону?
Ремонт, реконструкция, перепланировка — разные вещи. Они регламентируются разными законами и предусматривают различный объем строительных работ и их юридические последствия.
Определения даны в статье 25 Жилищного кодекса РФ. Перепланировка — это изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, или изменение его внутренней конфигурации (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, перенос плиты или унитаза, замена газовой плиты на электрическую.
Ремонт согласовывать не нужно, так как он не влечет за собой изменение характеристик квартиры. А перепланировку или переустройство — нужно согласовывать, поскольку они как раз и предполагают изменение таких характеристик. И, главное, обязательно внести сведения о них в ЕГРН.
Реконструкция, в понимании п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса, подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей). Она проводится только на основании разрешения на строительство, которое нужно получить до начала работ.
Разобрали кладовку и перенесли дверь. Это надо узаконивать?
Да. К перепланировке относятся такие действия, как изменение перегородок (перенос или ликвидация, устройство новых дверных проемов, окон или их расширение (или ликвидация), увеличение площади квартиры за счет вспомогательных помещений (как раз разборка кладовки), устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов и другое изменение характеристик квартиры.
При этом неважно, капитальная стена или нет. Разрешение требуется на любое изменение конфигурации.
Что можно делать без согласования?
Работы, которые не отражаются в техническом паспорте помещения. Например, покраска стен, замена окон и дверей без изменения размера проема, установка посудомоечной машины или остекление лоджии.
Куда обращаться за разрешением на перепланировку?
Внесенные в законодательство изменения четко определяют порядок действий, которые нужно провести, чтобы перепланировка была законной.
Начинать перепланировку нужно по-прежнему с получения соответствующего разрешения на ее проведение. В ГО Ревда вопросами перепланировки занимается Управление городским хозяйством.
Какие документы нужны?
Для получения разрешения в УГХ нужно предоставить следующие документы: заявление собственника квартиры, проект планируемой перепланировки, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, технический паспорт квартиры из управляющей компании. Можно подать пакет документов через МФЦ.
Важно: проект перепланировки должен быть подготовлен специализированной организацией.
По итогам рассмотрения представленных документов УГХ выдаст заявителю решение о проведении перепланировки, утвержденное постановлением главы ГО Ревда (отказ можно обжаловать в суде).
Решение должно быть принято органом, в который обратился заявитель, не позднее чем через 45 дней со дня представления документов и выдано заявителю не позднее чем через три рабочих дня после принятия. Если документы подавали в МФЦ, срок исчисляется со дня передачи МФЦ этих документов в местную администрацию. Обращаем внимание, что согласовывается именно перепланировка, а не ремонтные работы, поскольку перепланировка предполагает изменение характеристик помещения.
В случае одобрения можно начинать перепланировку: именно в тех пределах, в которых она одобрена.
Сделано, что дальше?
После окончания проведения работ по перепланировке в соответствии с выданным разрешением собственнику жилья нужно заказать у кадастрового инженера технический план нового помещения. Этим документом будет подтверждено, что помещение изменено именно так, как разрешено. Техплан вместе с уведомлением о завершении перепланировки предоставляется в УГХ.
В течение 30 дней администрация проверит объект и выдаст акт приемки, подтверждающий законность проведенной перепланировки.
Далее в течение пяти рабочих дней с даты утверждения акта приемочной комиссии орган местного самоуправления должен направить в Росреестр в электронном виде документы о государственном кадастровом учете изменений.
Важно: только с момента внесения новых параметров помещения в ЕГРН перепланировка считается завершенной.
Таким образом, собственник помещения не будет тратить время на отправку необходимых документов в Росреестр.
А если перепланировка сделана раньше?
Если вы провели перепланировку ранее (до 1 апреля 2024 года), имеете документы, подтверждающие законность ее проведения, но сведения об изменениях характеристик квартиры в Единый государственный реестр не внесены, то вам нужно предоставить технический план, подготовленный кадастровым инженером, в Росреестр через офис МФЦ.
Важно: с заявлением о проведении государственного кадастрового учета должны обратиться все собственники жилого помещения.
Что будет, если не узаконить перепланировку?
По части 2 статьи 7.21 КоАП РФ (в редакции от 22.04.2024), самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей; на должностных лиц — от 4000 до 5000 рублей; на юридических лиц — от 40000 до 50000 рублей.
В случае продажи квартиры в ипотеку в банке покупатель должен будет предоставить правоустанавливающие документы продавца. Если планировка покупаемой квартиры не будет узаконена, в предоставлении кредита откажут.
Кроме того, при неузаконенной перепланировке суд может обязать владельца вернуть все в прежнее состояние (например, по иску соседей).
У меня остались вопросы
Обращайтесь в Управление городским хозяйством: ул. Энгельса, 32, тел. 8 (34397)3-45-15. График работы: ПН-ЧТ с 8:00 до 17:15, ПТ с 8:00 до 16:00, перерыв с 12:00 до 13:00.
Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг: ул.Мира, 32, тел. 8 (343)354-73-98. График работы: ПН, СР, ЧТ, ПТ с 8:00 до 18:00, ВТ с 8:00 до 20:00, СБ с 8:00 до 17:00. ВС выходной.