Строим мимо строя. Военная ипотека не вписалась в проектное финансирование

Когда задумывался переход рынка жилищного строительства на проектное финансирование, военную ипотеку упустили из виду. Из–за этого и по ряду других причин военнослужащие могут взять кредит на квартиру далеко не в любой новостройке. Эта халатность может обойтись петербургским строителям в будущем году в 1–2 млрд рублей, а всем российским застройщикам — в сумму до 20 млрд рублей недополученной выручки. На сегодня головное подразделение Минобороны по военной ипотеке — "Росвоенипотека" — оказалось лишено возможности перечислять деньги НИС (накопительно–ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих) на покупку квартир в новостройках, строящихся по новым правилам. Такое действие элементарно не предусмотрено законодательством. "Мы не можем направлять деньги на счета эскроу (счета, на которых банки хранят деньги покупателей жилья до окончания строительства. — Ред.)", — говорит руководитель ФГКУ "Росвоенипотека" Константин Ярославцев. Когда в высоких кабинетах придумывали реформу жилищного строительства, про военную ипотеку забыли. То есть если россиянину, служащему в Минобороны, Росгвардии, МЧС, ФСБ, ФСО, в военной прокуратуре или военном Следственном комитете и пр. (всего девять структур), потребуется взять в кредит квартиру на первичном рынке недвижимости, то его выбор будет ограничен. Соответственно, нетрудно подсчитать, каких денег лишаются добросовестные застройщики. В целом за 2018 год в масштабах страны было выдано военной ипотеки на сумму свыше 73 млрд рублей. Из них на покупку жилья на первичном рынке — свыше 18 млрд рублей. Приблизительно каждый четвертый кредит. Доля Петербурга на рынке военной ипотеки РФ колеблется около 10%. Так что, по грубой оценке, петербургским застройщикам не достанется 1,8 млрд рублей в год. Наш город является четвертым по популярности регионом, где селятся офицеры и контрактники. Более популярны лишь Москва, Московская область и Краснодарский край. Взносы из федерального бюджета ежегодно пополняют накопительный счет каждого участника НИС. Если в 2005 году все начиналось с 37 тыс. рублей, то в этом году поступления составляют 268 465,6 рубля. Причем размер покупки накоплениями не ограничивается: недостающее как раз и можно взять у банков в ипотеку (у каждого банка своя предельная сумма, от 2,5 млн до 3 млн рублей). А деньги можно направить на постройку в любой точке страны. И та же Москва в списке предпочтений появилась недавно, раньше на квартиру в столице служивый народ и мечтать в массе не смел. Как уточняет вице–губернатор Петербурга Николай Линченко, в городе на середину октября открыли продажи по счетам эскроу восемь адресов. Но это только старт. "Из начавшего индустриально строиться жилья к Новому году на схему эскроу по стране будут обязаны перейти 20% новостроек", — прогнозирует вице–президент Сбербанка Сергей Бессонов. А глава Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов считает, что полный переход рынка на схему с эскроу займет пару лет. Значит, к концу 2020 года по эскроу уже будет реализовываться большая часть новостроек. С продажами по договорам долевого участия (ДДУ) останутся в основном не самые популярные локации. Тактическое отступление Ограничение для застройщиков и их клиентов в погонах не воспринималось бы столь болезненно, если бы являлось единственным. Но в подходах к первичке уже не первый год "Росвоенипотека" использует еще пару "блок–постов". Так, в продаваемых по ДДУ новостройках военнослужащий может взять в ипотеку квартиру только после того, как дом перевалит за 30%–ную строительную готовность. Свою надежность застройщик должен подтвердить гарантийным письмом от надзорной организации. А проталкиванием письма обычно занимается аккредитующий новостройку банк. Например, по новостройкам в Ленинградской области бумагу должен визировать комитет государственного строительного надзора, в Петербурге — комитет по строительству. И это уже лайт–версия. Поскольку поначалу "Росвоенипотека" требовала под таким письмом подпись чуть ли не самого губернатора. В письме по определенному стандарту перечисляются пройденные строителем проверки, обнаруженные нарушения (технические замечания бывают всегда) и указываются достоинства застройщика — например, что он никогда не срывал сроков сдачи объектов. Есть и обязательная фраза, что данный застройщик "в состоянии выполнить взятые обязательства". В региональном филиале "Росвоенипотеки" должны помочь составить такое письмо. Понятно, что чиновники не спешат ставить подписи под чужими обещаниями. И сегодня даже без всяких эскроу–ограничений в Петербурге и Ленобласти военнослужащим в ипотеку из 700 строящихся объектов доступны квартиры лишь в 180 новостройках. Это опять же уплывающие от застройщиков миллиарды рублей. И наступление проектного финансирования сделает этот перечень и того меньше. Не хотите выбирать из дозволенного — отправляйтесь на вторичку. Но, во–первых, на начальных стадиях строительства квартира обойдется как минимум на 20% дешевле. Во–вторых, гораздо шире выбор, да и по качеству современное домостроение заметно ушло вперед. Когда дольщики маршируют В целом по стране военнослужащие стабильно приобретают в ипотеку около 30 тыс. жилых объектов в год. Казалось бы, не так уж и много. Тем не менее для определенных банков это достаточно интересный контингент клиентов. Например, потому, что можно экономить на скоринге. Или потому, что у штатских который год не растут доходы и хромает кредитная дисциплина. Кстати, если военнослужащий приобрел жилье где–то на Камчатке за миллион рублей, это не значит, что он полностью свое право использовал. Деньги продолжают начисляться на накопительный счет в течение всего срока службы. И к настоящему моменту нетронутые накопления у каждого из вступивших первыми в систему офицеров, прапорщиков и сверхсрочников доросли до 3 млн рублей. Ставки по военной ипотеке держатся ниже среднерыночных на 0,5–1 процентный пункт. "Поскольку за военнослужащих платит федеральный бюджет и риски сведены к нулю", — объяснял еще прежний глава "Росвоенипотеки" Андрей Семенюк. В минувшем году наконец была подведена нормативная база под возможность рефинансирования военной ипотеки. И это открыло новые потенциальные плацдармы. Сегодня на этом фронте обозначаются свои лидеры. За 9 месяцев 2019 года всего по военной ипотеке рефинансировано 16 тыс. кредитов, 9 тыс. из которых обслужил Промсвязьбанк. В целом же на рынке доминирует Сбербанк с долей 43%. В общем, военная ипотека стремится приобрести все черты гражданской. Но ограничения на первичку служат полосой препятствий. При этом "Росвоенипотека" и впредь не планирует отменять требование по 30%–ной готовности. "Мы снижаем риски системы, кредитуя только высокую степень готовности", — констатирует Константин Ярославцев. А что касается сопряжения военной ипотеки и эскроу–счетов, то в ведомстве подготовлены законодательные поправки. Но остается вечный российский вопрос, когда они будут приняты. Между тем реформа именно для того и затевалась, чтобы снизить риски первичного рынка. И занявшиеся проектным финансированием уполномоченные банки, констатирует Николай Линченко, уже вполне компетентны в вопросах жилого строительства. "Согласование каждого строительного проекта теперь происходит с участием банка, — говорит вице–губернатор. — Причем банки, анализируя, перетряхивают всю подноготную застройщика". Угроза провала проекта устраняется в зародыше. Иначе говоря, страхи "Росвоенипотеки" перед первичкой устарели морально. А в проигравших оказываются застройщики и их клиенты в шинелях. В контексте История с не вписывающейся в проектное финансирование военной ипотекой является не самой проблемной для "Росвоенипотеки". Больше внимания привлекают вопросы с временным размещением бюджетных денег и перебои с поступлением средств из бюджета. "Росвоенипотека" периодически объявляет конкурс на заключение договоров доверительного управления накоплениями. Проще говоря, ежегодно поступающие из бюджета деньги отдаются в рост нескольким управляющим компаниям. Критериями конкурса "Росвоенипотека" объявила доходность, объем активов в управлении и размер собственных средств. С 2005 по 2018 год суммарный доход от таких инвестиций составил 139 млрд рублей. В 2018 году победителями конкурса стали УК "Открытие", "ВТБ–Капитал" и "ТКБ Инвестмент Партнерс". Они получили в управление 77,4 млрд рублей в 2018 году, к этому добавится до 119,5 млрд в 2019–м и до 143 млрд — в 2020–м. Также в конкурсе участвовали "Сбербанк управление активами", "Капиталъ", "Лидер" и "Регион Эссет Менеджмент" — им не удалось порулить военными деньгами. Время от времени кто–то из аутсайдеров выражает недовольство публично. А весной 2018 года вскрылась проблема, связанная с тем, что в 2007–2014 годах АИЖК выдавало военнослужащим ипотеку с плавающей ставкой. И в конце 2014 года эта ставка резко прыгнула вверх, создав заемщикам проблемы. "Росвоенипотека" долго не могла найти деньги, чтобы залатать эту дыру. Параллельно в Минобороны стали набирать силу жалобы на урезанное бюджетное финансирование жилищных программ для россиян в шинелях. По оценкам комитета по обороне Госдумы, на 1 января 2019 года размер дефицита составлял 91,7 млрд рублей. На фоне более шумных историй вопрос покупки квартир в новостройках на деньги НИС оставался в тени. Хотя военнослужащим не везло с первичкой изначально. Много лет назад — на старте военной ипотеки — продукт разрешал сделки исключительно на вторичном рынке недвижимости. Потом шаг за шагом начались послабления. С 16 декабря 2010 года стало возможным приобретение квартир по ДДУ. В 2013 году в данный сегмент пришли несколько банков. А к середине 2014 года соответствующий продукт запустило и АИЖК. Правда, поначалу лишь на 30 новостроек по всей стране. Затем круг доступных новостроек год к году расширялся. Однако в 2017–м — предвыборном году руководство "Росвоенипотеки" предприняло шаги, снова ограничивающие свободу выбора. Чтобы на страже Родины не оказались обманутые дольщики, оно стало требовать от региональных властей дополнительные гарантии.