На фоне роста предложений: почему в России снижается спрос на квартиры в новостройках

За год количество новых квартир на продажу увеличилось в среднем по России примерно на треть. При этом в ряде крупных городов число предложений от застройщиков выросло более чем в два раза. Как отмечают эксперты, за счёт действия целого ряда кредитных программ с господдержкой востребованность жилья в новостройках пока остаётся относительно высокой. Вместе с тем на фоне стремительного повышения цен интерес граждан к такой недвижимости уже начал постепенно угасать и за год просел почти на четверть. Более того, в настоящий момент руководство страны обсуждает возможность сворачивания массовой льготной ипотеки, что способно ещё сильнее ослабить спрос. Как такое охлаждение рынка может отразиться на стоимости новых квартир — в материале RT.

За последний год российские застройщики стали предлагать покупателям почти на треть больше квартир. Об этом говорится в опубликованном в среду, 8 мая, исследовании сервиса «Авито Недвижимость».

По подсчётам аналитиков, в апреле 2024 года объём предложения на первичном рынке жилья возрос в среднем на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2023-го. Сильнее всего увеличился выбор двухкомнатных и четырёхкомнатных квартир — на 36%. В свою очередь, ассортимент трёшек стал шире на 35%, однушек — на 32%, а студий — на 25%.

Как отмечают авторы доклада, количество доступных объектов в новостройках выросло в 31 из 39 проанализированных городов. Наиболее ощутимый рост отмечен в Тольятти (более чем в пять раз), Тюмени (в 3,6 раза), Рязани (в 2,7 раза), Иркутске (в 2,6 раза), Брянске (в 2,5 раза) и Калининграде (в 2,3 раза). В то же время самый заметный спад предложения на первичном рынке был зафиксирован в Сочи (-18%), Москве (-26%) и Севастополе (-33%).

Примечательно, что интерес россиян к покупке новых квартир за последний год просел в среднем на 22%. Так, популярность четырёхкомнатного жилья снизилась на 1%, трёшек — на 25%, двушек — на 23%, однушек — на 22%, а студий — на 16%. Впрочем, даже на фоне наметившегося падения востребованность новостроек в стране всё ещё остаётся достаточно высокой, утверждают эксперты «Авито Недвижимости».

«Спрос… во многом поддерживается низкими ставками по ипотеке, которые частично субсидирует государство… Хотя количество доступных объектов постоянно увеличивается, пока льготные ипотечные программы продолжают формировать спрос, рынок будет стабилен», — отметил руководитель направления первичной недвижимости компании Дмитрий Алексеев.

Напомним, сегодня на российском рынке жилья действует несколько кредитных программ с господдержкой. В частности, речь идёт о семейной, льготной, дальневосточной, арктической и IT-ипотеке. В рамках этих инициатив у россиян есть возможность оформить жилищный кредит по ставкам заметно ниже рыночной (сейчас она составляет около 17% годовых).

Так, например, до конца 2030 года молодые семьи, сотрудники оборонных предприятий, медицинских и образовательных организаций, а также ряд других категорий граждан в Дальневосточном федеральном округе и Арктической зоне могут взять заём на покупку жилья под 2% годовых. Предельный размер такого займа составляет 9 млн рублей, а минимальный первый взнос — 20% стоимости недвижимости.

В то же время российским работникам IT-сферы до 31 декабря 2024 года доступна ипотека под 5% годовых. Для оформления такого кредита в регионах с населением менее 1 млн человек доход специалиста в возрасте от 36 до 50 лет должен превышать 70 тыс. рублей в месяц (до вычета НДФЛ), в более крупных субъектах РФ — 120 тыс. рублей, а в Москве — 150 тыс. рублей.

В первом случае максимальный размер субсидируемого займа составит 9 млн рублей, а в остальных — 18 млн. При этом молодые сотрудники аккредитованных IT-компаний (до 35 лет) могут оформить субсидируемый кредит вне зависимости от уровня зарплаты. Первый взнос в рамках программы также должен быть не меньше 20% стоимости жилья.

Впрочем, самые широкие по охвату программы с государственной поддержкой — это льготная и семейная ипотеки. Первая даёт возможность каждому россиянину до 1 июля 2024 года оформить заём на покупку недвижимости по всей стране под 8% годовых, а вторая — под 6%, но она действует до конца 2030-го и доступна только гражданам с одним ребёнком, родившимся начиная с 2018-го, а также родителям, у которых как минимум двое детей не достигли возраста 18 лет.

Оформить семейную ипотеку можно при покупке жилья стоимостью до 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах страны. Минимальный первый взнос составляет 20% стоимости недвижимости. При этом в рамках льготной ипотеки предельная сумма займа для всех регионов установлена на уровне 6 млн рублей, а первый взнос не должен быть ниже 30%.

Корректировка льгот

Отметим, что по итогам 2023 года на программы с госучастием пришлось 94% выданных займов на первичном рынке жилья, свидетельствуют материалы компании «ДОМ.РФ». Впрочем, руководство страны в ближайшее время планирует снизить этот показатель и довести его до 20—25%, о чём ранее заявлял министр финансов страны Антон Силуанов.

«В условиях существенного роста цен наша задача — поддержать граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий… При этом важно не допустить дальнейших перекосов на рынке ипотеки. Для этого мы сконцентрируем наши усилия именно на адресной и социальной направленности мер поддержки», — отмечал Силуанов.

Позицию Минфина разделяет и Центральный банк страны. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, регулятор также считает необходимым сохранить лишь госпрограммы для отдельных категорий граждан, например семей с детьми, и при этом завершить действие массовой льготной ипотеки во избежание ценовых пузырей на рынке.

«Мы видим, что за четыре года массовой льготной ипотеки средние цены квартир выросли где-то в два раза на первичном рынке… а зарплаты и доходы — где-то в полтора раза. То есть рост цен на жильё опережает доходы. Поэтому наша позиция… такая, что льготные программы должны быть адресными», — заявила Набиуллина 10 апреля во время выступления с годовым отчётом в Госдуме.

Напомним, власти запустили льготную ипотеку ещё в 2020 году для поддержки спроса на недвижимость в период пандемии и позже неоднократно продлевали. Действие программы в своё время привело к ажиотажному росту ипотечного кредитования в России, но затем стало одной из главных причин резкого удорожания жилья в стране и увеличения разницы между ценами на первичном и вторичном рынках.

Так, ещё в конце 2019 года 1 кв. м в строящемся объекте продавался в среднем по России за 64,1 тыс. рублей, а на вторичном рынке — за 58,5 тыс. рублей. Однако к апрелю 2024-го показатели достигли 167,6 тыс. и 108,1 тыс. соответственно, свидетельствуют материалы Федеральной службы государственной статистики.

Причём, по данным «Авито Недвижимости», на сегодняшний день стоимость первичного жилья в крупных городах России в несколько раз превышает средний показатель по стране. Так, например, в Санкт-Петербурге 1 кв. м в новостройке продаётся за 251 тыс. рублей, в Москве — за 373 тыс., а в Сочи — за 452 тыс.

По мнению опрошенных RT специалистов, стремительное удорожание жилья стало одной из главных причин постепенного снижения спроса на новостройки в последние месяцы. Более того, как полагают эксперты, в случае завершения льготной ипотеки после 1 июля 2024 года интерес ряда граждан к покупке новых квартир может ослабнуть ещё сильнее, и при растущем объёме предложения это должно будет позитивно отразиться на ценовой картине.

«Корректировка льготных программ неизбежно приведёт к охлаждению рынка, поскольку спрос на них упадёт примерно на 30%. Цены же, на мой взгляд, при сохранении текущего тренда до конца года могут упасть примерно на 10%», — предположил в разговоре с RT директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

Между тем, по мнению Дмитрия Алексеева, если власти всё же свернут массовую льготную ипотеку, на смену ей, скорее всего, придут специальные программы от застройщиков. Это, в свою очередь, будет препятствовать серьёзному удешевлению жилья, считает руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников.

«Снижение цен возможно, но вряд ли будет существенным, так как девелоперы возводят новые объекты с помощью проектного финансирования и им нужно соблюдать условия перед банками. Вероятно, застройщики будут придумывать различные варианты для покупателей в виде рассрочек и специальных программ, пытаясь избежать снижения цен. При этом качественные объекты, выполненные по современным технологиям, в хороших локациях продолжат расти в цене», — заключил собеседник RT.