Константин Тимофеев: "Все договоры долевого участия застрахованы"
В Москве сейчас работают 202 застройщика, которые возводят 454 объекта недвижимости. Девелоперы стали совмещать строительство ТПУ и жилья, а также комбинировать офисы с апартаментами и гостиницами. О том, как покупателям квартир поможет новый сайт "Мосдольщик", когда начнется строительство парка развлечений Universal на Варшавском шоссе и почему инвесторам из США, Турции и Китая интересно строительство в Москве, в интервью m24.ru рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
– Сколько сейчас в городе реализуется инвестиционных проектов?
– За пять лет на Градостроительно-земельной комиссии было одобрено строительство 118 миллионов квадратных метров. На основании этих решений были оформлены документы на строительство 87 миллионов квадратных метров. Из них на сегодняшний день уже введено в эксплуатацию 26 миллионов квадратных метров недвижимости. Сейчас строительный потенциал составляет более 60 миллионов квадратных метров недвижимости.
– От каких проектов вы отказались или планируете отказаться?
– У города нет планов отказываться от строительства каких-либо объектов, если они не оказывают негативного воздействия на градостроительную ситуацию в городе. Например, долгострой на площади Белорусского вокзала, а также подземный торгово-досуговый центр на пересечении Тверской улицы, Страстного и Тверского бульваров. Торговые площади в этих местах усугубили бы и без того непростую транспортную ситуацию, поэтому было принято решение отказаться от этих проектов в пользу ТПУ и благоустройства.
Проект может быть прекращен, если инвестор на протяжении шести лет не приступил к работе над ним. Но чаще всего отказы происходят по желанию самих инвесторов, которые по экономическим причинам не могут реализовать задуманное. Тогда они могут обратиться в Единый банк проектов, который был создан Ассоциацией инвесторов Москвы при поддержке Москомстройинвеста. Сейчас там размещено 102 проекта. В Едином банке проектов инвестор может либо продать свой проект, либо найти соинвестора.
– В каких районах Москвы сейчас идет застройка?
– Сейчас идет крупная застройка в Бутове, Некрасовке, на территории Саларьева. Территория Мосрентгена будет развиваться, там построят жилье, рынок, гостиницы. МЕГА планирует там открыть дополнительный торговый комплекс.
– Какие инвестиционные проекты ТиНАО одобрила Градостроительно-земельная комиссия?
– В ТиНАО сейчас идет генеральное проектирование и строительство транспортной инфраструктуры. Буквально две недели назад ГЗК одобрила проект градостроительного плана земельного участка в поселении Десеновское. Там построят жилой комплекс площадью почти 30 тысяч квадратных метров.
Крупный жилой комплекс должен появиться и у станции метро "Саларьево". Площадь земельного участка, выделенного под строительство, более 20 гектар. Первая очередь жилого комплекса составит более 400 тысяч квадратных метров. Там же построят детский сад, школу и гараж. Кроме того, проекты реализуются во Внукове, районе Троицка и в Щербинке.
– Сколько в Москве вводится домов с участием долевого капитала?
– Сейчас в городе работают 202 застройщика, которые строят 454 объекта недвижимости. Их общая площадь – более 25 миллионов квадратных метров. Объем привлеченных средств граждан на строительство – 578 миллиардов рублей, а количество действующих на данный момент договоров долевого участия (ДДУ) – 55 тысяч 482 документа. Количество договоров с каждым годом увеличивается, начиная с 2013 года. В первом полугодие 2013 года было заключено 11,9 тысячb ДДУ, за тот же период 2014-го заключили 13,3 тысячи ДДУ, 2015-го – 14,4 тысячи ДДУ, в 2016-го – 18,9 тысячи ДДУ. В этом году по сравнению с 2015-м количество договоров увеличилось на 4 тысячи 500 договоров. Это показывает, что рынок жилья живой.
– Вы проверяете застройщиков?
– С начала 2016 года мы провели 92 проверки застройщиков, которые привлекают деньги граждан на строительство домов. Из них 47 проверок были плановые. Всего в 2016 году прокуратура согласовала нам 100 плановых проверок. Еще мы провели 17 внеплановых документарных проверок и 28 рейдов совместно с прокуратурой и правоохранительными органами. В этом году по результатам проверок застройщики были оштрафованы почти на 30 миллионов рублей. Административные наказания наложены на 75 организаций. Самые распространенные виды нарушений – несвоевременное внесение изменений в проектные декларации, а также недостоверные сведения в ежеквартальных отчетностях застройщика.
Мы делаем все возможное, чтобы контролировать деятельность застройщиков. Однако покупатели квартир тоже должны быть бдительными, вкладывать деньги только в строительство тех объектов, которые возводятся в рамках 214-ФЗ, и не участвовать в сомнительных схемах.
– Для горожан, которые собираются купить квартиру, вы планируете запустить сайт "Мосдольщик". Расскажите о портале.
– При поддержке Москомстройинвеста начнет свою работу сайт "Мосдольщик". Это своего рода информационно-образовательный проект, который будет популяризировать закон о долевом строительстве. Наша главная задача – с помощью сайта простым языком донести до граждан информацию, которая касается законодательства в сфере долевого строительства. На сайте граждане, которые только готовятся приобрети квартиру или уже приобрели, смогут найти практические советы: как выбрать добросовестного застройщика, как правильно заключать договор и т.д. Все это нужно для того, чтобы граждане не оказались в числе обманутых дольщиков, а получили свои законные квадратные метры. Кроме того, граждане смогут оставлять на сайте актуальные для них вопросы и получать конкретные ответы.
Мы надеемся, что люди будут общаться на сайте, обсуждать застройщиков, рекомендовать друг другу, где покупать, а где не стоит. Кроме того, к сайту будут привязаны странички социальных сетей Вконтакте, Facebook и Одноклассники, где также будут появляться последние новости.
– Сколько сейчас обманутых дольщиков в Москве?
– Сейчас в Реестре граждан, чьи денежные средства были привлечены к строительству многоквартирных домов и чьи права были нарушены, который мы ведем в соответствии с 403 Приказом Минрегиона, 730 человек. Реестр нужен для учета, он не накладывает на город обязательств по обеспечению граждан жильем. В частности, в реестр входят люди, которые вложили деньги в строительство объектов в ЖК "Царицыно" на 6-й Радиальной, на улице Кастанаевская и в ЖК "Терлецкий парк" на Новогиреевской улице.
Например, как только ЖК "Царицыно" будет достроено, дольщики этого объекта будут выведены из реестра. Город уже завершает подключение инженерных коммуникаций к этому проекту в рамках городских обязательств, и мы надеемся, что строительство будет завершено частично в этом году, частично в следующем. Если застройщик договорится о пролонгации долгосрочных кредитов с "Промсвязьбанком" и с "Россельхозбанком", мы разрешим построить еще один корпус.
– Строительство идет, и люди покупают квартиры в недостроенных домах, но у них нет гарантий, что застройщик выполнит все обещания и построит дом вовремя.
– Если человек покупает квартиру по договору долевого участия, то риски, конечно, есть, однако они минимизированы. Сейчас все договоры долевого участия застрахованы. Эта норма действует уже третий год. Кроме того, с 1 января 2017 года на федеральном уровне будет создан Государственный фонд страхования рисков участников долевого строительства. Поправками в закон о долевом строительстве определено, что с 1 января 2017 года каждый застройщик будет отчислять в фонд 1 процент от средств участников долевого строительства.
– Почему вместо страховки решили создать фонд?
– Страхование эффективно, но, как показала практика, застройщики часто хитрили. Например, перечисляли в страховую компанию не 1 процент, а 0,2 или 0,15 процента от вкладов дольщиков. Тогда страховка превращалась в простую бумажную операцию, а не реальную финансовую гарантию. Фонд будет федеральным, так как не все регионы одинаково финансово защищены. Есть регионы сильные, а есть не очень. Например, если в Москве и Московской области банкротство застройщика не страшно, то в экономически слабых регионах это может привести к финансовым трудностям во всем субъекте Федерации.
– Сколько всего планируется ввести апартаментов в Москве в этом и следующем году?
– На рынке недвижимости Москвы сейчас стремительно растет количество предложений по продаже апартаментов. Спрос на них тоже повышается. В 2016 году планируется ввести в эксплуатацию 4165 апартаментов, в 2017 году – 4 639.
– Чем для покупателя отличается жилье от апартаментов?
– Апартаменты считаются нежилыми помещениями для временного проживания. Жилищный кодекс на них не распространяется. Все, что закон регулирует относительно жилья, не распространяется на апартаменты. Например, это касается норм проектирования, санитарных требований. На апартаменты не распространяется и закон "О тишине". Это значит, что если ваши соседи ночью решили громко послушать музыку, открыть стоматологический кабинет или круглосуточную ветеринарную клинику, то вы не сможете пожаловаться на них в полицию на шум в поздний час. В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию, значит, у вас будет доступ к социальным услугам города (запись в детские сады и школы) по остаточному принципу. Поэтому тем, кто планирует создавать молодые семьи, я бы, конечно, посоветовал покупать именно жилые площади.
– Апартаменты можно перевести в жилье?
– Перевести апартаменты в жилье законодательно невозможно. Объект может быть признан жилым, если его спроектировали по всем нормам Жилищного кодекса. Требования по апартаментам другие. В частности, у них снижены санитарные нормы по инсоляции, может не быть придомовой территории и так далее. Получается, если вы хотите перевести апартаменты в жилье, то дом надо полностью реконструировать и перестраивать само здание.
Апартаменты сделать жильем можно только на этапе градостроительных решений. Если у инвестора есть, например, земля, и есть решение градостроительно-земельной комиссии на строительство офисов, гостиниц или апартаментов, то на этом этапе пересмотреть назначение объекта можно. Но только до момента проектирования и получения разрешения на строительство. Такие примеры есть. Например, на территории ЗИЛа вместо нежилых помещений могут появиться жилые объекты. А также на улице Складочная.
– В чем преимущество апартаментов?
– Апартаменты подходят людям, которые работают в Москве. Стоимость на апартаменты может быть ниже примерно на 15-20 процентов относительно жилья. Их можно строить в центральной части города, где по различным причинам невозможно возвести жилой объект. Метраж у апартаментов в Москве разный: от 30 квадратных метров до 200-300 квадратных метров. Кроме того, в столице начала распространяться практика, когда застройщики совмещают в одном здании и апартаменты, и офисные здания. Такое предложение оказалось востребованным, примеры есть в "Сити" и на улице Складочная.
– Расскажите подробнее про проект на улице Складочная.
– На Складочной жилая площадь застройки будет 101 тысяча 650 квадратных метров, офисы – 91 тысяча 500 квадратных метров, апартаменты, гостиницы – 49 тысяч квадратных метров, гараж – 22 тысячи квадратных метров, общепит и бытовое обслуживание – 6 тысяч квадратных метров. Также там будет построена школа на 220 мест, детский сад на 150 мест, взрослая поликлиника на 35 посещений в смену и детская поликлиника на 15 посещений в смену.
– Какое соотношение между строящимися квартирами и апартаментами в Москве?
– Апартаментов примерно 10-15 процентов, остальное – жилье.
– Строит ли сейчас город жилье за свой счет на продажу?
– Да, этим занимается казенное предприятие "Управление гражданского строительства" ("УГС"). Оно входит в Комплекс градостроительной политики и строительства Москвы и подведомственно департаменту строительства. Задача "УГС" – выполнять Адресную инвестиционную программу города по строительству жилья. Недвижимость продается на электронных торгах, вся информация по ним размещена на сайте www.kpugs.ru и zakupki.gov.ru. Город строит жилье в Некрасовке и в Тушине.
– Турпоток в Москву растет. Сколько гостиниц строится?
– В 2016 году планируется построить и открыть 11 гостиниц на 1 тысячу 928 номеров. В 2017 году откроют еще 16 гостиниц на 3 тысячи 151 номер, а в 2018 году – 27 гостиниц на 4 тысячи 105 номеров. Сейчас эти объекты строятся. Всего за прошедшие пять лет в Москве построили 35 гостиниц.
– Новые гостиницы будут располагаться в центральной части города?
– И не только. Гостиницы сегодня строятся во всех округах Москвы. Иностранные операторы даже в кризисные годы не снизили темпы строительства. Сейчас в городе открываются гостиницы турецких, американских и французских брендов.
– Сколько в процентном соотношении строится пятизвездочных и трехзвездочных отелей?
– 15 процентов – это пятизвездочные гостиницы, остальные – "три" и "четыре" звезды.
– Мини-гостиницы в Москве будут строиться? Например, в Санкт-Петербурге, Ярославле и других городах они популярны.
– В Москве мини-гостиницы непопулярны. Их строительство невыгодно с экономической точки зрения. Окупаемость мини-отеля на 12 номеров составит 15 лет. Инвестору выгоднее построить жилье или апартаменты и продать, в этом случае окупаемость проекта будет год.
– В Москве был один интересный проект – на улице Андропова в Южном округе инвестор согласовал создание футбольного поля на крыше гаража. Как вы считаете, может ли практика использования крыш стать популярной в Москве?
– Проект на Андропова одобрили, но пока это единичный случай. Городской программы по освоению крыш нет. Но удачные форматы использования крыш есть, и мы их поддерживаем.
– Обращаются ли к вам инвесторы, которые готовы осваивать крыши, например, делать на них кафе, бассейны, футбольные и хоккейные поля?
– Кровля – это что? Это плоскость, которая не входит в план БТИ и не относится к полезной площади здания. В Москве есть два типа инвесторов. Первые говорят: "Мы хотим улучшить инфраструктуру нашего здания, поэтому мы хотим на кровле сделать ресторанчик, садик или спортивную площадку". Они создают выход на кровлю и временные, некапитальные навесы. Такие проекты мы согласовываем.
Но есть второй тип инвесторов, которые говорят: "У нас есть кровля, мы хотим на ней сделать ресторан, спортзал и что-то еще. Позвольте нам эту кровлю эксплуатировать? Но для этого нам надо эту кровлю накрыть". То есть инвестор хочет сделать надстройку на крыше и превратить эту площадь в полезную. Под видом благоустройства инвестор хочет увеличить объем полезной площади здания. Такие заявки мы не поддерживаем.
– В прошлом году на площади Курского вокзала планировалось построить многофункциональный комплекс с гостиницей. Что стало с этим проектом?
– Сейчас он находится на стадии проектирования. Это проект бывшего департамента инвестиционных программ строительства Москвы, правопреемником которого является наш комитет. Инвестор – компания ООО "Эссет Менеджмент". Стройку планируют запустить в начале 2017 года, а закончить в 2019-м. Построят многофункциональный комплекс на 18-21 этаж. У него будет четыре подземных уровня. Там будут располагаться офисы, магазины, паркинг и апарт-отель, то есть гостиница, созданная по принципу апартаментов.
Комплекс построят на площади Курского вокзала. Не действующий в настоящее время вестибюль станции "Чкаловская" будет вовлечен в проект, инвестор сам проведет реконструкцию вестибюля. С метрополитеном проект уже согласован. Отмечу, второй выход со станции "Чкаловская" будет расположен непосредственно в здании и многофункционального комплекса.
– В следующем году хотели начать строительство парка развлечений Universal на Варшавском шоссе. Что там будет?
– В ближайший месяц по парку будет принято постановление правительства Москвы. Проект большой, его проработка началась еще три года назад, он был утвержден в прошлом году, общий объем застройки – 775 тысяч квадратных метров. На месте автомобильного рынка будет построен многофункциональный гостинично-деловой и культурно-досуговый комплекс, а также парковка на 10 тысяч мест. Там будет тематический парк развлечений голливудской киностудии UniversalStudios.
– Почему утверждение проекта затянулось?
– Проект планировки должны были выпустить до конца апреля, но возникли замечания по транспортному обеспечению будущего центра. Нужно было согласовать выезд на МКАД. Сейчас транспортную схему согласовали, и в правительстве ее одобрили.
– Строить будет предприниматель Саит-Салам Гуцериев?
– Да, будет строить его компания – ЗАО "Русинком". Причем компания будет и строить, и эксплуатировать.
– Какие иностранные компании сейчас строят недвижимость в Москве?
– Большая активность в Москве у турецких инвесторов. Они строят гостиницы "Азимут" и торговые центры "Ашан". Строительная компания "ЭНКА Иншаат ве Санайи А.Ш." – торговые центры и офисы, а Amtel Properties с сингапурским участием – бизнес-парк "Орбита-2" в Строгине. ООО "Парк Хуамин" начала строить одноименный деловой центр "Парк Хуамин" на улице Вильгельма Пика, его площадь около 200 тысяч квадратных метров.
– Из каких стран к нам больше всего приходит инвесторов?
– Самые активные страны – США, Турция, отчасти Китай. За консультациями к нам обратились японские компании: Toyoko Inn Group хочет построить гостиницы, "Ничиро Капитал Групп" заинтересовалась реконструкцией Филевской линии метро. Арабская компания Eagle Hills Properties рассматривает возможность строительства ТПУ.
– Сообщалось, что инвесторы хотят реконструировать Филевскую линию?
– Да, хотели, но пока это только желание. Правительство Москвы заключило меморандум о сотрудничестве в строительстве линии метро от станции "Улица Новаторов" Третьего пересадочного контура до Коммунарки в ТиНАО с Китайской железнодорожной строительной корпорации (China Railway Construction Corp.) и Китайским международным фондом (China International Fund). В этом году китайские инвесторы собираются приступить к реконструкции дома "Дружба" рядом со станцией метро "Новослободская".
– ТПУ иностранные компании будут строить?
– Многие хотели. Есть интерес у китайских и французских инвесторов. Но иностранцы ждут, когда российские инвесторы сами начнут строить ТПУ. Они хотят сначала увидеть, какие у них будут результаты и финансовые показатели.
– Будет ли рядом с ТПУ строиться жилье?
– Да, у ТПУ "Дмитровская", "Некрасовка" и "Саларьево" будет помимо торговли и офисов еще жилая застройка. Отмечу, что инвесторы не будут строить квартиры прямо над транспортными потоками. Радиус ТПУ может достигать одного километра. По сути это будет жилье рядом с метро.
Беседовали Анастасия Мальцева и Светлана Казанцева.