Как севастопольцам правильно продать недвижимость: варианты проведения сделки

Приступая к продаже квартиры либо иного объекта недвижимости, вы можете выбрать из нескольких вариантов совершения сделки. В чем преимущества и недостатки каждого из них, какие при этом вы понесете расходы и с какими рисками столкнетесь, расскажет данная статья.

По вопросу покупки авто на вторичном рынке специалисты юридической компании «Щит» подготовили статью для редакции «ИНФОРМЕРа».

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это норма Гражданского Кодекса РФ. Реализовать же ее на практике можно несколькими способами.

Вариант 1. Оформление договора купли/продажи у нотариуса

Рассматривая этот вариант, необходимо понимать, что с 1992 года все сделки с недвижимостью регистрируются только в государственной регистрационной палате. Обязанность нотариуса заключается в заверении договора купли/продажи, проверке и подтверждении дееспособности сторон сделки и регистрации в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя

Важно! Со 2 июня 2016 года без нотариального заверения нельзя провести сделку с недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, а так же с недвижимостью, собственником которой является несовершеннолетний.

Стоимость услуг. Для оплаты услуг нотариуса предусмотрен нотариальный тариф, который устанавливает Налоговый кодекс РФ. Зависеть он будет от суммы сделки. Так, согласно ст.333.24 НК РФ за совершение нотариальных действий при удостоверении договора уплачивается 0,5 процента суммы договора, но не более 20 000 руб.

Вариант 2. Самостоятельное оформление договора купли/продажи с последующей регистрацией

Если вы исключаете необходимость обращения к нотариусу, тогда всю работу по оформлению сделки можно взять на себя. И это право гарантирует закон, ведь после введения в действие 2 части Гражданского Кодекса РФ появилась возможность заключать договор купли продажи недвижимости без обязательного нотариального удостоверения. При этом сам договор купли-продажи недвижимости должен быть составлен в простой письменной форме и зарегистрирован в государственной регистрационной палате.

Важно! Как уже было сказано выше, в простой письменной форме можно провести сделку с недвижимостью при условии, что собственность индивидуальная и собственник достиг совершеннолетия, либо собственность общая совместная, без определения долей.

Из преимуществ данного варианта следует отметить лишь то, что доступ к информации всех данных о продавце недвижимости может получить любой гражданин РФ в Росреестре, оплатив государственную пошлину.

А вот все риски по «чистоте» сделки, а также по правильности подготовленных документов стороны берут на себя.

Вариант 3. Заключение сделки при помощи юридической компании

Если у вас нет возможности заниматься подготовкой документов самостоятельно, и при этом услуги нотариуса для вас значительны, рассмотрите данный способ заключения сделки. Юридические услуги в этом случае могут быть как разовыми, так и комплексными.

Специалист оценит имеющийся у вас в наличии пакет документов, займется сбором всех необходимых документов для оформления и регистрации прав по договору купли продажи (в БТИ, паспортном столе и т.п.). Договор купли продажи подготавливается индивидуально для каждой сделки с учетом всех имеющихся нюансов, при этом объект недвижимости проверяется на чистоту сделки.

Юридическое сопровождение возможно на всех стадиях сделки, в том числе и на этапе выбора способа оплаты сделки. Все нестандартные ситуации вы сможете заранее обсудить со специалистом.

Подача документов на государственную регистрацию права возможна с вашим участием либо без него.

Весь объем выполняемой работы должен быть оговорен в договоре на юридическое обслуживание, заключить который с вами уважающая своего клиента юридическая компания Севастополя не забудет. Вам же перед тем, как вы приступите к оформлению сделки, останется лишь решить, какой из предложенных вариантов необходим именно Вам.

Вариант 4. Заключение сделки в электронном виде и дистанционная регистрация.

Раньше существовал только один способ это сделать — прийти в отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы», подать пакет документов и через несколько дней получить его обратно. Сейчас ваше присутствие необязательно, документы можно подать в электронном виде самому, загрузив их на сайт Росреестра. А ещё это можно сделать через банк или нотариуса.

По электронной почте вам пришлют выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую, что теперь вы собственник указанной недвижимости, а также договор купли-продажи с электронной квалифицированной подписью сотрудника Росреестра о передаче прав собственности. Если вы купили жильё в новостройке, то подпись Росреестра будет стоять на договоре долевого участия (ДДУ).

Важно! Для того чтобы проводить сделки онлайн, у вас должна быть специальная электронная подпись и вы обязаны предварительно уведомить Росреестр, что согласны на передачу документов в электронном виде. По умолчанию государство считает, что вы таким образом сделки заключать не собираетесь, и документы, присланные онлайн, будет отклонять. Чтобы заключать электронные сделки, нужно заранее прийти в Росреестр или МФЦ и написать заявление.

Электронная регистрация упрощает покупку недвижимости: покупатель и продавец могут находиться в разных городах и даже странах, а сделку заключить дистанционно. А ещё это быстро.

Для регистрации сделки в электронном виде каждому её участнику (и продавцу, и покупателю) понадобится электронная подпись — цифровой аналог обычной подписи человека. Электронная подпись бывает двух видов: простая и усиленная, последняя ещё делится на квалифицированную и неквалифицированную. Простая подпись не является аналогом собственноручной подписи на бумажном носителе.

У неё низкая степень защиты, и используется она чаще всего в простых операциях, например во внутреннем документообороте организаций. К «живой» подписи на бумаге приравнивается усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), именно она нужна для совершения сделок с недвижимостью и взаимодействия с государственными порталами и ведомствами. Она подтверждает подлинность виртуального документа и приравнивает его к бумажному аналогу. Электронные подписи выдают удостоверяющие центры, аккредитованные в Минкомсвязи РФ.

Электронные сделки можно проводить с посредником или самостоятельно. В качестве посредников, помогающих всё оформить, могут выступать некоторые банки (обычно это касается ипотечных сделок), застройщики и агентства недвижимости. Чтобы предоставлять такие услуги, у них должно быть специальное соглашение с Росреестром. А ещё оформлением электронных сделок занимаются нотариусы.

Если у банка есть соглашение с Росреестром о предоставлении услуги электронной регистрации сделок (чаще всего это электронная регистрация сделок с ипотекой), он берёт на себя оформление электронных подписей и сам передаёт документы в Росреестр. Это очень удобно, если вы получаете в этом банке ипотечный кредит — подготовка кредитных документов и документов на покупку жилья осуществляется «под ключ».

Электронную куплю-продажу удобно проводить через нотариуса, например, при дистанционных сделках, когда покупатель и продавец находятся в разных городах. Договор подписывается электронными подписями сторон и квалифицированной электронной подписью нотариуса, который затем передаёт документы в Росреестр. В этом случае достаточно простых электронных подписей покупателя и продавца, покупать квалифицированную подпись не нужно — достаточно того, что нотариус заверит документы своей УКЭП.

Если сделку проводят стороны самостоятельно, то после подписания документов по сделке покупателю нужно заполнить заявку на сайте Росреестра, заверить её электронной подписью, оплатить госпошлину (2000 рублей), загрузить пакет документов в формате XML (он довольно сложный для самостоятельного освоения) или PDF (он проще и удобнее): договор купли-продажи, паспорта участников сделки, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности продавца, а при необходимости и другие документы (согласие супруга или супруги на продажу квартиры, свидетельство о браке, ипотечный договор и т. п.). Регистратор примет заявку онлайн, проверит документы, затем (если не найдёт причин для отказа) зарегистрирует сделку и внесёт изменения в ЕГРН о передаче прав собственности.

Не все сделки можно зарегистрировать удалённо. Эта услуга недоступна, например, при военной ипотеке, при участии в сделке несовершеннолетних, если много участников сделки.

Альтернативные сделки-цепочки нельзя зарегистрировать онлайн. Подать сразу весь пакет документов на электронную регистрацию не получится, каждая сделка проводится отдельно.

Отсутствие «живых» печатей (бумажных документов с обычными, не электронными печатями) и неодновременное обновление информации на сайте Росреестра в режиме проверки онлайн создаёт главные сложности в работе. Кроме того, покупатели опасаются трудностей с оформлением регистрации по месту жительства, с получением налоговых вычетов и т. д., поскольку все организации и ведомства, как правило, готовы принимать лишь документ о праве собственности с печатью.

Если понадобится бумажный документ, подтверждающий право собственности, то после регистрации электронной сделки можно заказать и через пять дней получить в МФЦ «Мои документы» выписку из ЕГРН, но не в электронном, а в привычном бумажном виде. Услуга обойдётся в 750 руб., для её получения будут нужны заявление, паспорт и квитанция об уплате госпошлины.

Безопасна ли электронная регистрация сделок

Электронные сделки в общем и целом считаются безопасными. Исключение составило резонансное событие весной 2019 год, в Москве удалось мошенническим образом оформить и получить в своё пользование ЭЦП собственника одной из квартир. После чего квартира была подарена третьему лицу.

После этой шумной истории было введено правило о необходимости направлять в МФЦ бумажное заявление о согласии на проведение сделок с использованием электронной подписи. Только после этого возможна регистрация в электронном виде.

В противном случае при попытке провести электронную сделку без личного участия собственника документы о регистрации перехода права собственности, заверенные ЭЦП, будут возвращены без рассмотрения. Согласие на сделки с ЭЦП не имеет срока действия и может быть отозвано в любой момент.