Как правильно продать квартиру, купленную с материнским капиталом
Разбираем, почему это сложнее, чем обычная продажа жилья
С 2020 года материнский капитал можно получить на первого ребенка. Это означает, что сделок с квартирами, купленными с использованием маткапитала, в ближайшие год-два станет гораздо больше. Ведь нередко первое жилье молодая семья покупает как «стартовое», а через два-три года пытается приобрести что-нибудь побольше и получше.
Продать квартиру, купленную с маткапиталом, возможно. Но надо соблюсти ряд обязательных условий. Разбираем, что нужно сделать.
1. У детей должны быть свои доли
Первое и главное — нельзя нарушать права детей. Иначе продажа недвижимости потом может быть оспорена государственными органами и возникнет много проблем — вплоть до обвинения по статье о мошенничестве. А чтобы детские права не нарушить, в той квартире, которая покупалась с использованием маткапитала, детям надо выделить доли. Это нужно сделать обязательно — как бы ни хотелось упростить себе жизнь и опустить часть формальностей.
Строго по закону выделять доли надо не из всей квартиры, а из той ее части, стоимость которой соответствует величине вложенного материнского капитала. Причем делить эту часть надо на всех членов семьи: если в семье двое детей — то на четверых, с учетом еще мамы и папы. Поскольку расчеты по этой схеме получаются очень муторными, многие идут более простым путем — делят всю квартиру целиком, выделяя в ней всем членам семьи равные доли. Это не запрещено. Главное, чтобы доли детей не получились меньше, чем положено. А больше — да пожалуйста.
Оформляется все это соглашением о выделении долей. Подробную инструкцию, как, что и в каком порядке надо делать, можно найти, например, у сервиса Домклик.
2. Нужно согласие органов опеки
Предварительное согласие этих органов требуется при продаже любой квартиры, где в числе собственников значатся несовершеннолетние. А если продается квартира, купленная с использованием маткапитала, то дети, как мы уже выяснили, среди собственников будут обязательно.
Чтобы опека не препятствовала сделке, она должна соответствовать следующим условиям:
- на имя детей покупается какая-то другая недвижимость,
- материальное положение детей не ухудшается: то есть в новом жилье у них должны быть как минимум те же доли не меньшей стоимости.
Если купленная на средства маткапитала квартира продается, чтобы улучшить жилищные условия — то есть купить взамен другое жилище, побольше или получше, — то проблем быть не должно. Главное, что надо помнить: детей опять следует включить в число собственников. То есть если в продаваемой квартире всем членам семьи выделено по одной четвертой доле, то проще всего, чтобы так было и в новом жилье.
И еще: органы опеки, как правило, настаивают, чтобы сделки продажи старой квартиры и покупки новой проводились одновременно — в один день.
3. Какие могут возникнуть сложности
Они чаще всего возникают, если для покупки той квартиры, которую теперь надо продать, использовались и маткапитал, и ипотека. Обычно выделить доли детям можно только после того, как выплачен весь кредит. Банки не очень охотно соглашаются на то, чтобы среди собственников залоговой квартиры были дети, ведь если семья перестанет рассчитываться по кредиту, на такое жилье будет сложно наложить взыскание. Но даже если банк соглашается на «детей в залоге» — например, когда параллельно дает согласие на продажу этой квартиры, воспротивиться могут органы опеки. Могут и не воспротивиться — все такие случаи рассматриваются в индивидуальном порядке. Но если кредит выплачен и ипотека снята — разбираться с формальностями будет значительно легче.
Еще одна сложность — покупателей квартира, в истории которой замешан маткапитал, нередко отпугивает. Причина — та самая, про которую мы тут уже говорили: если вдруг выяснится, что при сделке были нарушены права детей, купля-продажа может быть признана недействительной. В том числе и спустя несколько лет. Самим покупателям проверить, все ли продавцы-родители сделали правильно, довольно затруднительно. Поэтому многое зависит от того, насколько продавцы в состоянии доказать, что ничего не нарушили, и предъявить подтверждающие документы.