Почему цены на жилье растут так быстро?
Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов рассказал о причинах роста цен на жилье.
За последние несколько лет цены на жилье в России практически удвоились. При этом государство продолжает поддерживать строительную отрасль программами льготной ипотеки. Но не в них ли причина роста цен? Может, если их отменить, стремительный рост цен прекратится и жилье станет реально доступным для людей?
Отвечает директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов:
Программы господдержки ипотеки действуют уже более трех лет. Они поддержали рынок недвижимости и строительную отрасль в сложный «ковидный» период, а также в прошлом году, не допустив большой «просадки» рынка. Однако, как и у любой «шоковой терапии», у этих программ есть свои побочные эффекты.
Основным из таких побочных эффектов является рост цен: по данным Сбериндекса, с начала 2020 года стоимость жилья в рублях на первичном рынке выросла в среднем более чем на 80%. На мой взгляд, это говорит о перегреве, который трудно объяснить экономическими факторами.
Бросается в глаза, что рост цен на первичном рынке сильно опережает «вторичку» (+56% с начала 2020 года), где программы господдержки не действуют. Если в начале 2020 года «разлет» цен со «вторичкой» составлял 25%, то к концу 2022 года он увеличился до 46%. Это едва ли можно объяснить ростом качества нового строительства.
В целом динамика цен на жилье сильно опережает инфляцию (+27% с 2020 года), поэтому аргументы про рост себестоимости строительства не выглядят достаточно убедительными. Безусловно, какие-то материалы или работы подорожали больше, чем показатель инфляции, но другие, наоборот, даже потеряли в цене.
Ну и самое главное, что должно волновать всех — рост цен существенно опережает рост зарплат (+39% с 2020 года). Для наглядности, если в начале 2020 года среднестатистическая квартира площадью 50 м2 стоила около 6 средних по России годовых зарплат, то теперь — более 8. В итоге получается, что доступность жилья не увеличивается: рост стоимости квартиры нивелирует те преимущества, которые дает снижение ставок по ипотеке.
Видя, что стандартных льготных ставок по госпрограммам стало недостаточно для стимулирования роста рынка, застройщики пошли на различные ухищрения, предлагая околонулевые процентные ставки. В этой схеме ежемесячный платеж для клиента снижался за счет того, что квартира продавалась с завышением цены относительно рыночной на 20-30%, а эта разница включалась в тело кредита и, по сути, компенсировала банку его «выпадающие» процентные доходы.
При этом такая схема несет риски для покупателя, особенно в первые несколько лет: если по каким-то причинам человеку понадобится срочно продать квартиру, то он вряд ли сможет это сделать без убытков. Например, квартира реально стоит 10 млн рублей, у человека есть 2 млн рублей своих денег, а ипотека нужна на 8 млн рублей. Однако, по программе «льготной ипотеки от застройщика» квартиру ему продадут не за 10, а за 13 млн рублей, при этом кредит составит 11 млн рублей. Если цены не вырастут и покупателю нужно будет продать квартиру за ее реальную рыночную цену (10 млн рублей), он не только потеряет 2 млн рублей первоначального взноса, но еще и останется должен банку 1 млн рублей.
При этом зачастую новые заемщики финансово менее обеспеченные — мы видим, что около 40% ипотеки на «первичке» выдается людям, которые тратят свыше 80% дохода на обслуживание долга.
Все это говорит о том, что потенциал такого рода искусственного поддержания спроса практически сошел на нет. Доступность приобретения квартир может повыситься за счет «здоровой» коррекции цен, отражающей реальный спрос на рынке, а также честного снижения ставок, без «второго дна». А программы господдержки должны быть социально направленными и применяться разумно, чтобы не приводить к дисбалансам. Особенно мы выступаем против разного рода схем, когда люди даже не понимают, какие риски они несут.
Банк России уже объявил, что будет вводить для банков повышенное резервирование по кредитам, которые выданы по ставкам существенно ниже рыночных, что подразумевает завышение цены квартиры. Если банк пускается «во все тяжкие», то ему придется создавать повышенные резервы. Это существенно снизит для банков привлекательность таких схем, а значит, поможет уберечь граждан от дополнительных рисков.
Наши меры не касаются заемщиков — это регулирование направлено на банки. По уже заключенным договорам для граждан ничего не изменится, но мы рассчитываем, что наши меры приведут к снижению рисков в будущем, стабилизируют ситуацию на рынке и повысят доступность жилья.
Мнение эксперта Александра Данилова может не совпадать с позицией редакции