Выгодно брать ипотеку на «вторичку» или на новостройку?
Изменения на рынке недвижимости, вызванные повышением ставки Центробанка и корректировкой условий по программам льготной ипотеки, поставили россиян перед выбором, какое жилье покупать в кредит — вторичное или новостройки. О том, ипотека на какую недвижимость выгоднее, aif.ru рассказал ипотечный брокер Дмитрий Ракута.
15 сентября 2023 года Центробанк повысил ключевую ставку до 13%. А правительство РФ увеличило размер первоначального взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15 до 20%, сократив при этом размер субсидии. Это вызвало изменения на рынке недвижимости.
В последние месяцы мы видим, что разрыв между ставкой по льготной ипотеке для первичного и ставкой для вторичного рынка увеличился. По данным единой информационной системы «наш.дом.рф», средняя ставка по ипотеке (топ-20 ипотечных банков России) на вторичном рынке составляет 14,01% годовых, а на новостройки —13,83%. При этом средняя ставка по льготной ипотеке почти в два раза ниже — 7,56% годовых, по семейной ипотеке — 5,54%, а по дальневосточной — 1,68%. Увеличение разрыва спровоцировано увеличением ключевой ставки, объяснил Ракута.
«По новостройкам льготные предложения в некоторых случаях могут составлять 3,5%, если это субсидированная ипотека. А ставка на вторичном рынке — 14-14,5%. То есть разрыв очевидный и достаточно сильный для рынка», — анализирует эксперт.
Рынок новостроек с участием ипотеки выглядит на этом фоне весьма привлекательно для покупателей, считает Ракута.
«Новые застройщики получат договора, банки как раз поддерживаются за счет этих застройщиков и спроса на первичном рынке. А вторичный рынок покажет отрицательную динамику, ввиду того, что не каждый клиент готов заходить на этот рынок с ипотекой. Но, тем не менее, рынок нащупывает своё место. Цена ниже рыночной будет складываться в условиях срочной продажи недвижимости. И на рынке будут преобладать альтернативные сделки, когда человек продает собственную квартиру и покупает новую, используя небольшое кредитное плечо — ипотеку в размере 2-3 млн рублей. По такому кредиту ежемесячные платежи будут более комфортными», — рассуждает эксперт.
Тем не менее рынок вторичной недвижимости адаптируется под новые реалии. Поэтому именно альтернативные сделки, о которых говорит эксперт, будут котироваться. «Это либо большой первоначальный взнос, либо срочная продажа, где цена значительно ниже рынка. Только тогда это станет интересным как для инвестора, так и для потенциального покупателя. В остальных случаях "вторичка" будет в просадке. Продавцы будут вынуждены давать скидки. И, скорее всего, пик снижения цен придется на начало следующего года — январь, февраль», — прогнозирует эксперт.