Живее всех жилых. В каких сегментах коммерческой недвижимости активничают инвесторы в Барнауле

С заградительными ставками основной массе инвесторов все еще интереснее хранить деньги в банке, чем вкладываться в жилой сегмент. Иная история — коммерческая недвижимость. Два года это направление переживало инвестиционный бум. Что теперь происходит на рынке и какая нежилая недвижимость особенно востребована, рассказала президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина.

Самые важные новости в Телеграм и ВКонтакте. Подпишитесь!

Коммерческие помещения привлекательны?

Ажиотаж вокруг коммерческих площадей в Барнауле утихает. По мнению Марины Ракиной, еще немного — и рынок пресытится складскими помещениями.

И с офисами все в порядке — новые бизнес-центры появляются и в старых, и новых районах Барнаула.

«Они заполнены, но востребованности, которая говорила бы о дефиците, нет, — отметила эксперт. — Возможно, в сегодняшней ситуации предприниматели осторожничают с расширением площадей или запуском новых проектов. Построенное уже имеет своих арендаторов, и мы не видим такого спроса, какой был два года назад».

Другое дело — производственные площади. Их не хватает. Каждое производство имеет свои технические характеристики и требования к зданию. Усложняет задачу и то, что для некоторых производств требуются охранные и санитарно-защитные зоны: не всегда удается подыскать нужное предложение.

Как считает собеседница, универсальных объектов, которые подошли бы под любой формат такого бизнеса, недостаточно. Но как инвесторам угадать и угодить арендатору?

По словам Марины Ракиной, есть несколько критериев, на которые опытные инвесторы опираются при выборе складских или производственных помещений. Это площадь не менее 500 кв. м, высокие потолки 4–6 м, которые дают возможность либо добавить второй уровень, либо вместить массивное оборудование.

Обязательны транспортная доступность и большой запас мощности электроэнергии, возможно и других коммуникаций.

«Идеальный вариант — сделать ангар, который при необходимости можно разделить на блоки для разных арендаторов. Кому-то нужно 2 тыс. кв. м, а кому-то достаточно и 250», — отметила эксперт.

Иногда инвесторы приходят к реновации заброшенных советских построек в промзоне. Здесь ключевую роль может сыграть низкая цена и площадь земли — она должна позволить провести реконструкцию объекта.

Но, как правило, строители считают, что проще и дешевле возвести новый объект, чем переделывать старый, заметила риелтор.

Почему нежилое может быть интереснее жилого

Коммерческая недвижимость лучше подходит для пассивного дохода, уверена Марина Ракина.

«Купив коммерческий объект под сдачу, вы понимаете, что в 85 % случаев сдадите его в долгосрочную аренду — доход будет постоянным, — сказала она. — Срок окупаемости в среднем составляет 10 лет и в зависимости от объекта и локации может даже сократиться. Тогда как квартиру за 5 млн арендными платежами можно отбивать 20 лет и больше».

Сократить срок окупаемости жилой недвижимости в центре можно с посуточной сдачей в аренду. Но это другой уровень вовлеченности и, соответственно, трудозатрат, подчеркивает собеседница. Процесс облегчает привлечение управляющей компании.

Впрочем, помощь таких фирм требуется и в офисах. «Собственник, конечно, не будет постоянно бегать по кабинетам, выставляя счета и собирая арендную плату. Должно быть и обслуживание: уборка мусора, снятие показаний счетчиков, срочные ремонты, — добавила Марина Ракина. — Если предприниматель серьезно занимается арендным бизнесом, у него обязательно есть штат сотрудников, которые обслуживают коммерческую недвижимость. В среднем, думаю, за эти услуги удерживается 10 % от дохода».

Так в Барнауле работает бизнес-центр О2. Перед запуском проекта застройщик «Мой дом» объявлял, что в нем появится собственная сервисная компания, которая будет не только заполнять помещения арендаторами, собирать прибыль и представлять отчетность, но и займется заказом доставки еды и такси, а также бухгалтерскими услугами.

Другое преимущество коммерческой недвижимости — арендатору можно сдать голые стены. Он сам под себя ремонтирует объект. В квартире же требуется ремонт, если собственник хочет найти постояльцев быстрее и сдать ее дороже.

Чем рискуют инвесторы

Главный риск всех, кто вкладывается в нежилые площади, — невостребованность объекта. Марина Ракина считает, что любому помещению можно найти применение, но собственникам не всегда ясно, как это сделать качественно, быстро и продуктивно.

Хотя у многих предпринимателей-инвесторов есть свои управляющие компании, которые занимаются поиском арендаторов, риелторы без работы с коммерческими помещениями не остаются.

По словам эксперта, самый частый кейс — человек, живущий на другом конце страны, очень дешево и, как ему кажется, выгодно покупает на торгах объект в Алтайском крае. Это, например, имущество обанкротившегося собственника.

«Эйфория быстро сменяется головной болью. Земля может оказаться неоформленной, а здание — в полуразваленном состоянии, — отметила Марина Ракина. — Или объект находится в труднодоступном месте, в глубине квартала, проездов к нему нет. Нужно начинать договариваться с соседями о сервитутах. Но арендаторы не хотят проделывать путь через пять шлагбау­мов к площадке, где негде развернуться. И есть много других подобных проблем».

На что обращать внимание. Несколько советов

Покупая такие объекты, важно погружаться в юридическую основу

В первую очередь смотреть на целевое использование земельного участка. Администрация четко следит за соблюдением градостроительного законодательства.

Обязательно открывать генплан и оценивать, куда город движется. Взять помещение в будущем жилом секторе или землю, чтобы построить там производственную базу, — риск.

Оценивать, потянет ли рынок габариты выбранного объекта

Вы хотите купить 50 тыс. кв. м, а есть ли потребность в этом у арендаторов?

Следить за трендами

В устаревающих торговых центрах были перебои с арендаторами. Уменьшение привлекательности ТЦ для инвесторов заключалось в нескольких факторах. Прежде всего это уход ряда торговых сетей и наступившее вслед за ним падение арендных ставок, а также развитие маркетплейсов.

Если брать такой объект, нужно менять формат здания на совершенно другой. В любых других случаях следует быть готовым к принятию решений, чтобы быстро подстроиться под рынок и переформатировать неактуальное здание.