Ставка ЦБ 17%: реакция недвижимости — материалы газеты
Рычаг для спроса и предложения
Ключевая ставка – один из главных факторов, влияющих на рынок, подчеркнула специалист по недвижимости компании «Премьер Недвижимость» Евгения Чуракова. Ее снижение запускает «цепную реакцию» на рынке.
– Ключевая ставка напрямую влияет на ипотеку, – пояснила собеседник «БН». – Её повышение ведёт к росту ставок по ипотечным кредитам для населения и бизнеса. В результате кредиты становятся дороже и менее доступными – спрос падает. В случае снижения, которое мы сейчас и наблюдаем, банки начинают снижать ипотечные ставки, и итоге кредиты дешевеют, что стимулирует спрос: больше людей могут позволить себе ипотеку, активизируются инвесторы. Рост спроса приводит к росту цен и оживлению на рынке. Отслеживая динамику ставки ЦБ, мы как эксперты по недвижимости можем прогнозировать изменения покупательской активности. Так, при ожидании роста ставок покупатели стараются успеть взять кредит «пока недорого», что может вызвать кратковременный всплеск спроса. После повышения ставок наступает резкое охлаждение. Если же ожидается снижение ставок, покупатели наоборот начинают откладывать покупку в надежде на более выгодные условия в будущем. Это вызывает временное затишье на рынке. Когда ставки действительно снижаются, этот накопленный спрос выплескивается на рынок, вызывая резкий рост активности и цен.
Что касается влияния ключевой ставки на застройщиков, им при снижении ставки проще и выгоднее финансировать новые проекты, что закономерно приводит к росту объемов строительства и предложения на рынке.
– Текущая ситуация в России (2023-2025 года) – наглядная иллюстрация вышесказанного. Летом 2023 года ЦБ начал резко повышать ключевую ставку с 7,5% до 16% к концу года. Как результат – ипотечные ставки взлетели с 11% до 17-19% и выше. Спрос на недвижимость резко просел, рынок остыл: цены перестали расти, объемы сделок упали. В 2024 году ЦБ держит ставку на высоком уровне, и рынок недвижимости находится в состоянии стагнации. Покупательская способность ограничена, цены в большинстве сегментов демонстрируют слабое снижение. Основные игроки – те, кто не зависит от ипотеки (например, покупатели с полной оплатой за счет продажи старого жилья). В 2025 году ЦБ начал плавное снижение ключевой ставки. Мы наблюдаем оживление на рынке недвижимости, несмотря на то что ипотека на вторичном рынке всё ещё достаточно высокая, – сообщила Евгения Чуракова.
От ключевой ставки также зависит, какое жильё востребовано. При высоких ставках в приоритете оказалось жильё эконом-класса и комфорт-класса. Наибольший спрос наблюдался на «первичку» в связи с ипотекой с господдержкой, отметила эксперт. До 2025 года в Кировской области был высокий спрос на загородную недвижимость, пока работала сельская ипотека с льготной ставкой. В то же время наблюдается снижение спроса на сегменты премиум- и бизнес-класса.
«Вторичка» дешевеет, «первичка» стабильна
На разные сегменты рынка недвижимости снижение ключевой ставки повлияет по-разному, считает директор Ассоциации Кировской области «Гильдия риэлторов Вятки» Виктория Хрусталева.
На первичное жильё спрос и цена остаются стабильными. Это обусловлено господдержкой. Государство ищет баланс между стимулированием девелоперского сектора и оказанием социальной помощи отдельным категориям граждан. Кроме того, остаётся стабильным спрос на элитное жильё в новостройках. Резкого снижения цен на «первичку» ждать не стоит, прогнозирует Виктория Хрусталёва. Застройщики финансово устойчивы, и срочные потребности закрываются за счет точечных акций и скидок на неликвид (например, квартиры на первых этажах, с неудачной планировкой и избыточными площадями). В долгосрочной перспективе «первичка» будет сохранять стабильно высокую цену опять же за счёт кредитов с господдержкой.
На рынке вторичного жилья ситуация неоднородная.
– «Вторичка» без ремонта однозначно дешевеет, зачастую значительно, во-первых, из-за неготовности покупателей к проведению ремонтов, во-вторых, из-за агрессивной политики флипперов, так называемых «санитаров леса недвижимости». Если говорить о «вторичке» с ремонтом, то тут два направления. Первое – квартиры с б/у ремонтом; здесь наблюдается тенденция к снижению, так как не все готовы платить за неактуальные ремонты, но рынок удерживают покупатели, готовые переехать сразу и жить. Второе направление – «вторичка» с современным ремонтом; здесь наблюдается стабильная цена, зачастую выше рыночной, так как актуальные ремонты востребованы, люди готовы за них платить и даже переплачивать, – отметила Виктория Хрусталева. – Цены на «вторичку» будут снижаться, пока ставка рефинансирования не приблизится к проценту инфляции. «Вторичка» с ремонтом имеет свой устойчивый, но невысокий спрос, что позволяет продавцам удерживать цены на текущем уровне.
Рынок стал более «договороспособным»
Основатель сети «Союз Риэлторов Полезные люди» Юрий Паршиков считает, что первичный рынок отреагирует на снижение ставки ЦБ раньше, чем вторичный.
– Основной эффект мы увидим в «первичке»: застройщики вместе с банками будут активнее предлагать субсидированные программы и скидки, чтобы оживить спрос. Активно появляются разного рода рассрочки. «Вторичка» реагирует медленнее. Там всё зависит от конкретного района и готовности продавцов идти на торг. В массовом сегменте возможны точечные уступки, но обвала цен ждать не стоит, –
поделился прогнозом собеседник «БН».
На данный момент, уверен эксперт, все участники рынка выбрали выжидательную позицию. Сделки совершаются только «под конкретную необходимость и в цепочках».
В течение года можно ожидать постепенное смягчение политики Центробанка, а также умеренное снижение стоимости ипотеки.
– Считаю, что это даст рынку кислород, но не приведёт к бурному росту. Ближайшие месяцы будут временем локальной стабилизации: новостройки будут торговаться условиями и акциями, вторичка – ценой. Для покупателей это окно возможностей: рынок стал куда более договороспособным, чем раньше, – выразил мнение Юрий Паршиков.
Также эксперт отметил, что снижение ключевой ставки до 17% – важный сигнал, но пока больше психологический.
Это один из материалов свежего печатного номера газеты «Бизнес Новости в Кирове». Электронная версия номера по этой ссылке.