Доходы от недвижимости, или Лучшие практики управления имуществом от Санкт-Петербурга

Поиск дополнительных источников доходов бюджета — задача номер один, которую сегодня решают все регионы страны. Одно из активно развиваемых направлений связано с увеличением эффективности использования недвижимости, в том числе земель. Значительных успехов в этом вопросе добилась Северная столица. Лучшие практики региона мы обсудили с председателем Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Леонидом Владимировичем Кулаковым.

— РГИС Санкт-Петербурга вошла в лонг-лист премии CIPR Digital 2024 в номинации «Лучший кейс региональной цифровизации». Расскажите о реализации этого проекта. Что он дал вашему комитету и городу в целом?

— Региональная геоинформационная система Санкт-Петербурга развивается с 2009 года. Сегодня она содержит более 200 картографических слоев и предоставляет свободный доступ к достоверной информации об объектах недвижимости и землеустройства, актуальным пространственным данным государственных информационных ресурсов — от визуализации территорий зеленых насаждений общего пользования и охранных зон инженерных сетей до правил землепользования и застройки. Система постоянно совершенствуется, обогащается новыми сервисами: она ориентирована на автоматизацию оказания госуслуг и открытое предоставление данных для ознакомления без необходимости направления запроса в профильные ведомства.

В настоящее время в Санкт-Петербурге реализованы механизмы интеграции РГИС с городскими и федеральными информационными системами. Она заслуженно стала удобным помощником для государственных органов при принятии ими решений в ходе исполнения государственных функций и услуг.

Например, с помощью РГИС формируется и согласовывается городская схема размещения нестационарных торговых объектов, организовано межведомственное взаимодействие при рассмотрении заявлений о предварительном согласовании предоставления и предоставлении земельного участка, а также о выдаче разрешения на использование городских земель. Особые сервисы на базе РГИС реализованы для удобного электронного взаимодействия с Комитетом имущественных отношений кадастровых инженеров и топогеодезических организаций.

Не зря ежегодно к сервисам РГИС обращаются более миллиона раз. Аудитория системы постоянно растет: в настоящее время зарегистрировано более 11,5 тысячи пользователей и более двух тысяч организаций.

#487909_300_d#

#487910_300_d#

#487911_300_d#

#487912_300_d#

— Есть ли у комитета дальнейшие планы в области цифровизации деятельности?

— В настоящее время мы проводим мероприятия для закрепления РГИС в качестве единой картографической системы, используемой во всех государственных информационных системах Санкт-Петербурга. Кроме всем известной геоинформационной системы Санкт-Петербурга, мы выступаем оператором информационно-технологической системы (ИТС) «Кадастр-2», собственной ИТС комитета. Для оптимизации бизнес-процессов комитета и сокращения сроков предоставления государственных услуг мы ведем модернизацию данных ГИС на постоянной основе.

— В 2023 году управление городским имуществом позволило бюджету Санкт-Петербурга заработать 26,3 миллиарда рублей — на 3 миллиарда больше, чем годом ранее. С чем связан такой рост? Изменились ли подходы к управлению имуществом?

— Доходы от использования и продажи имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, составили 2,3 процента от общего объема доходов бюджета в 2023 году. В структуре доходов преобладают доходы от приватизации городской недвижимости, однако порядка 44 процентов дохода принесла аренда объектов нежилого фонда и земельных участков.

Вовлечению в коммерческий оборот неиспользуемых городских площадей способствуют постоянные обследования объектов нежилого фонда — эта работа помогает выявить неучтенное имущество. Пилотный проект стартовал в конце 2019 года с Адмиралтейского района, за четыре года мы провели обследования также Центрального, Петроградского, Василеостровского районов, начато обследование северных районов Санкт-Петербурга: Калининского, Приморского и Выборгского. Только в центральных районах уже вовлечено в хозяйственный оборот 352 выявленных таким образом объекта нежилого фонда.

Однако инвентаризация имеет и дополнительный эффект: выявленные помещения могут быть отнесены, например, к общему имуществу многоквартирного дома. В таком случае проведенная работа позволяет уменьшать бюджетные траты на содержание имущества.

Таблица. Структура доходов 2023 г.

Источник дохода

Кассовые поступления в 2023 г., млрд руб.

Доходы бюджета, администрируемые комитетом, всего, в том числе:

26,3

Арендная плата за нежилые помещения

3,53

Арендная плата за земельные участки

8,75

Поступления от продажи нежилых помещений и квартир

6,18

Поступления от продажи земельных участков

4,75

Дивиденды

2,00

Иные доходы (пени, штрафы, возмещение ущерба, возвраты неиспользованных средств и т. д.)

1,09

— Расскажите о показателях этого года. Есть ли в планах приватизация объектов городского имущества?

— В настоящее время бюджетное задание по доходам исполнено примерно на 40 процентов, позитивную динамику демонстрируют доходы от аренды недвижимости.

Комитет проводит постоянную работу для эффективного использования государственного имущества, увеличения числа аукционов по аренде и приватизации. Налажено рабочее взаимодействие с Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, в том числе по вопросам проведения обследований объектов нежилого фонда, а при необходимости — и освобождения от незаконных пользователей. Также мы контролируем соблюдение арендаторами установленных действующим законодательством требований безопасности и так далее.

С начала текущего года Фонд имущества Санкт-Петербурга предоставил в аренду уже 150 лотов, объявлены аукционы в отношении еще более 50 объектов, по нескольким десяткам помещений готовится документация для торгов. Приватизация объектов нежилого фонда казны Санкт-Петербурга также осуществляется на постоянной основе, реализовано уже более 200 объектов.

— Делается ли ставка на дальнейшее наращивание доходов от аренды городских земельных участков и объектов нежилого фонда?

— В настоящее время большая часть сформированных земельных участков вовлечена в хозяйственный оборот. Количество свободных участков, которые могут быть привлекательны для хозяйствующих субъектов, минимально. Помимо заключения договоров аренды, комитет предоставляет земельные участки на безвозмездной основе государственным учреждениям для выполнения социально значимых задач.

Также мы проводим большую работу по повторному вовлечению в хозяйственный оборот земельных участков, которые ранее уже были предоставлены в аренду, но срок по договору истек или договор расторгнут по иным причинам.

— Основными арендаторами городского имущества являются субъекты МСП. Какие льготные программы действуют для малого бизнеса в городе? Как они сказываются на развитии этого сектора?

— Комитет имущественных отношений реализует ряд мер имущественной поддержки малого и среднего бизнеса, а также самозанятых граждан. Мы постоянно актуализируем и расширяем городской перечень недвижимого имущества, предназначенного для предоставления исключительно субъектам МСП. Сейчас он насчитывает более 2,3 тысячи зданий и помещений. С 2022 года дали возможность самозанятым участвовать в аукционах на право аренды таких объектов наравне с остальными представителями малого бизнеса. Только в прошлом году арендаторам из числа МСП город предоставил 274 объекта нежилого фонда — с 2020 года этот показатель вырос втрое.

Помимо аукционов, для субъектов МСП в Санкт-Петербурге действует государственная программа «Развитие предпринимательства и потребительского рынка». Одно из мероприятий госпрограммы предусматривает возможность предоставления определенных объектов нежилого фонда в аренду малому или среднему бизнесу без торгов, в порядке государственной преференции. Сначала эта возможность была реализована для МСП в сфере социального предпринимательства, инноваций и промышленного производства, ремесленной деятельности, гостиничных услуг, информации и связи. С конца прошлого года добавились розничная торговля периодическими изданиями и книгами, связанными с образованием, наукой, культурой. И мы прорабатываем возможность расширения данного перечня видов деятельности.

#487907_300_d#

#487908_300_d#

Кроме того, с 2020 года в Петербурге действует упрощенный порядок размещения уличной мебели вблизи заведений общепита. Ее установка проводится на основании разрешений на использование городских земель, которые бесплатно выдает наш комитет. Разработка проекта благоустройства не требуется, подать заявление можно онлайн через портал госуслуг Санкт-Петербурга на три летних сезона подряд. Сезонная уличная мебель позволяет увеличить площадь посадочных мест и, соответственно, выручку предприятия. Данная мера поддержки очень востребована у субъектов малого и среднего предпринимательства.

— Отдельное направление работы комитета — кадастровая оценка. В 2023 году Петербург провел очередную переоценку недвижимости, которая вызвала бурные обсуждения среди предпринимателей, опасавшихся роста налогов. Следующая кадастровая оценка должна быть на будущий год. Как вы готовитесь к новому циклу?

— В прошлом году кадастровая оценка объектов недвижимости прошла по всей стране. Напомню, у нас она изменилась впервые с 2018 года, поскольку в 2020 году пересмотр был отложен — тогда это было продиктовано необходимостью поддержать граждан и бизнес в условиях пандемии. В конце мая мы обсудили с коллегами из других регионов итоги переоценки на научно-практической конференции «Проблемы кадастровой оценки и пути их решения».

В Петербурге массовой переоценке подлежит больше трех миллионов разных объектов, их кадастровая стоимость рассчитывалась на основе рыночных данных. Чтобы не допустить избыточной нагрузки на бизнес из-за введения новой кадастровой стоимости, Санкт-Петербург ввел меры поддержки, которые ограничили рост имущественных налогов в этом году. Для граждан же, согласно Налоговому кодексу, налог на имущество и земельный налог не может увеличиться больше чем на 10 процентов вне зависимости от роста кадастровой стоимости. При этом в любом случае, если собственник не согласен с определенной кадастровой стоимостью его недвижимости, действуют легальные процедуры по ее оспариванию.

Не менее важно, чтобы кадастровая оценка базировалась на точных данных обо всех объектах недвижимости, поэтому мы призываем собственников представлять сейчас соответствующие декларации. Это позволит учесть все уникальные особенности и в дальнейшем определить справедливую кадастровую стоимость. Собственник должен быть заинтересован в корректном расчете, и сейчас самое время об этом позаботиться.

Подготовила А. Ю. Ольховая