Hay más de 300.000 m2 en construcción, pero esperan un dato clave: cuál es el "nuevo Microcentro"

El sector se recupera lentamente de la debacle que ocasionó la pandemia. Las oficinas premium mejoraron sus niveles de ocupación, pero la vacancia del mercado ronda el 15 por ciento.

El mercado del real estate corporativo continúa surfeando la ola. Si bien los desarrolladores que están especializados en este tipo de productos inmobiliarios continúan apostando a propuestas premium y se posicionan en ubicaciones clave, transmiten cautela de cara a los próximos meses.

Aunque la ocupación de las oficinas A+ atraviesa un proceso de recuperación y se cierran operaciones, estás son aún moderadas. Además del efecto pandemia, como este negocio está fuertemente ligado a la evolución de la economía argentina, la coyuntura todavía no ayuda.

No obstante, el último año cerró con algunos datos alentadores: la tasa de vacancia descendió durante el último trimestre de 2023, cerrando en 14,8 por ciento, aunque prácticamente duplica la registrada en 2020. En tanto, entre octubre y diciembre de ese año, hubo 11.055 m2 de absorción neta (diferencia entre 22.193 m2 alquilados y 11.138 m2 desocupados), datos que se desprenden del informe Market Beat de Oficinas elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

En este contexto, el submercado Catalinas-Plaza Roma es el que mostró más movimiento, con 3.241 m2 ocupados y 3.026 m2 desocupados. Mientras que la mayor cantidad de inmuebles vacíos sigue ubicada en Microcentro.

Según se detalla, el segmento de oficinas premium muestra "signos favorables" en contraste con el trimestre anterior en el que predominó la incertidumbre frente al proceso electoral. Hernán Castro, broker senior de esta consultora, analiza: "Aún estamos viviendo en un mercado de transición post pandemia. Por un lado, se observa una reactivación de la demanda de oficinas y, al mismo tiempo, hay empresas que recién ahora están haciendo ajustes pendientes y reducen las superficies que ocupan, por lo que cuesta que la vacancia baje".

En 2023 la vacancia cayó al 14,8%, aunque prácticamente sigue siendo el doble de la registrada en 2020.

Alejandro Reyser, director comercial de la inmobiliaria Toribio Achával, también da cuenta del comportamiento del mercado: "La situación está muy difícil en general. Hay muy pocas operaciones, sobre todo en el segmento corporativo Clase A, que es un segmento de grandes transacciones.

En los últimos 12 meses, prácticamente no hubo operaciones significativas superiores a 3.000 m2 de alquiler en edificios Clase A. "Solo algunas empresas del rubro tecnológico y de servicios al exterior han mostrado actividad" en ese período, indica el ejecutivo.

Según el entrevistado, esto se explica por "la contracción actual de la economía, proceso que inició en mayo de 2018. Ha sido una combinación de recesión y estanflación que desde hace tiempo no se vivía en la Argentina. Inclusive, la crisis de 2001-2002 fue mucho más corta que la actual y la recuperación más rápida. El 2024 será difícil, sin mayores cambios hasta que se defina el rumbo económico y esto no ocurrirá, por lo menos, hasta el tercer trimestre del año", vislumbra.

Negocio a largo plazo

Mariano Vega, gerente general de Raghsa, desarrolladora destacada del sector corporativo, minimiza el impacto de la coyuntura en el negocio a largo plazo. "El mercado de oficinas A+ en Buenos Aires, ha experimentado fluctuaciones en los últimos años influenciado por cambios en la demanda del mercado, debido a factores económicos, sociales y tecnológicos. Sin embargo, en general, sigue siendo uno de los sectores más sólidos y atractivos dentro del mercado inmobiliario. En nuestro caso, anticipar las necesidades y requerimientos de los locatarios nos permite obtener una vacancia muy inferior a la media del mercado".

Vega, de Raghsa, sostiene que, a pesar de las fluctuaciones, el mercado de oficinas A+ es un sector sólido.

Sobre el panorama a futuro prevé que "será determinado por el contexto político y económico del país dado que, si se ven reglas claras, más empresas querrán invertir lo que generará demanda de metros de oficinas".

Alejandro Gawianski, presidente de HIT Group, coincide en la importancia de ampliar la mirada del análisis. "Los proyectos llevan ciclos de cuatro a diez años de duración. No los pensamos con el electrocardiograma del día. Tenemos 150.000 m2 en desarrollo y seguimos adelante con nuestros modelos de real estate as a service".

Dentro del ecosistema de este grupo está HIT Cowork, que opera 35.000 m2 de oficinas en los que ofrecen soluciones integrales para empresas y particulares con modelos de contratación flexible. Según afirman, la tendencia del mercado está valorando cada día más este tipo de propuestas: cuentan con 90 por ciento de ocupación promedio en sus nueve locaciones del AMBA y entre sus próximas novedades está una apertura en Vicente López (en abril) donde ya tienen 70 por ciento del espacio reservado y avanzan con otra dentro del Paseo Gigena, ubicado en avenida Libertador y Dorrego, CABA.

"Actualmente los espacios flexibles de trabajo representan el 5 por ciento del total de espacios triple A. El horizonte es que de acá a 2030 esa participación suba a 30 por ciento, así que tenemos proyectado seguir creciendo", agrega Uri Iskin, CEO y cofundador de HIT

El grupo HIT desarrollará tres proyectos en el terreno del Parque de la Innovación.

En cuanto a precios, los de las oficinas clase A experimentaron pocas variaciones a lo largo de 2023, especialmente durante el último trimestre. El informe de Cushman detalla que el valor promedio mensual de alquiler pedido por metro cuadrado alcanzó US$ 24,35. "Los precios se van recuperando, pero en zonas de mucha vacancia hay mayor amplitud y oportunidades. En el mercado post pandemia se presentan oportunidades, pero hay que conocerlas. Es recomendable asesorarse", aconseja Castro.

Núñez, barrio estrella

"Las empresas están volviendo a la presencialidad en las oficinas y el 2024 será muy importante en ese sentido", augura Castro. En este marco, quienes busquen nuevos espacios de calidad encontrarán varios proyectos destacados que están en danza, avanzados o próximos a construirse.

El corredor inmobiliario que resulta particularmente atractivo -y cada vez más- es el de Libertador, tanto de CABA como GBA. En especial, en la zona de Núñez. Aunque hace décadas que este barrio está en el radar de los desarrolladores residenciales y corporativos, el desembarco de inversiones inmobiliarias en el Parque de la Innovación (sobre ex terrenos del Tiro Federal) multiplicará la actividad en su entorno, consolidando la zona como un polo de gran atracción. Varias de estas obras se iniciarían durante 2024.

HIT Group es uno de los players que apuesta fuerte a esta iniciativa de desarrollo urbano que promueve el Gobierno porteño. En terrenos comprados por subasta pública avanzan allí con tres proyectos: uno de oficinas corporativas que consta de 15.000 m2 edificables, a construir entre mayo de 2024 y julio de 2026 por US$ 20 millones; otro edificio que comenzará en julio de este año y finalizará en diciembre de 2026, implicará US$ 40 millones de inversión, comprenderá 25.000 m2 destinados a oficinas y coworking, y será "el primero diseñado desde cero para la experiencia de trabajo colaborativo", según destaca Gawianski; y, por último, construirán un proyecto destinado al negocio de coliving "con residencias estudiantiles con amenities".

Alejandro Gawianski, presidente de HIT Group: "Tenemos 150.000 m2 en desarrollo  y seguimos adelante"

Consultado sobre la magnitud del impacto que tendrá a futuro el desarrollo del Parque de la Innovación, este empresario asevera que "será el baricentro corporativo del AMBA, a la vez de un ecosistema educativo interesante con empresas de innovación".

A su vez, también en Núñez, Raghsa fortalece su presencia en la zona con nuevos proyectos y adquisiciones: a mediados de año finalizan la construcción del Centro Empresarial Núñez, de 50.000 m2, que se encuentra enfrente a su último complejo inaugurado, el Centro Empresarial Libertador, de 100.000 m2. "Será una torre de oficinas con 25.000 m2 rentables, con más de 2.000 m2 de amenities y vistas al río", detalla Castro.

Además, a comienzos de año esa desarrolladora adquirió un terreno de 2.800 m2 a metros de allí, en Av. Del Libertador 7172. El plan es hacer otra torre de oficinas A+ y consolidar así su propio nodo corporativo premium.

"En general, las tendencias que sí o sí estarán en los edificios del futuro incluyen sostenibilidad, tecnología integrada, flexibilidad y adaptación. Existe una tendencia creciente hacia espacios de oficina flexibles y eficientes, que pueden adaptarse a diferentes necesidades empresariales. Esto incluye áreas de coworking, salas de reuniones compartidas y diseños de planta abierta que fomentan la colaboración y la creatividad", argumenta Vega.

Con relación a ello, Reyser agrega: "Está claro que los nuevos formatos de trabajo no serán de presencialidad ni de virtualidad full. Definitivamente vamos a un mundo híbrido con espacios de trabajo muy distintos a los que conocimos hasta hace cinco años. Las demandas de flexibilidad de las nuevas generaciones están forzando a las empresas a implementar estrategias para la retención de talentos que no solamente implican menos presencialidad, sino también espacios de trabajo distintos, colaborativos y descontracturados. Es una tendencia mundial".

Avenida Libertador, tanto en CABA como en la provincia, es uno de los corredores más atractivos.

Para el barrio de Núñez la llegada de un nuevo desarrollo de oficinas es positiva porque define su fisonomía, con lo cual contribuye a su crecimiento exponencial. En los últimos años se instalaron bancos, restaurantes, gimnasios, universidades, supermercados y complejos cinematográficos, aportando más servicios necesarios y fáciles accesos para satisfacer las necesidades de la demanda que sigue en aumento.

Otra de las zonas donde se apunta a crecer en oferta de oficinas es en Palermo. El bróker de Cushman destaca: "En los próximos meses se inaugurará Paseo Gigena, frente al Hipódromo. El diseño es del estudio ODA de Nueva York y contará con una propuesta de oficinas, retail y espacio verdes abiertos al público que será muy interesante".

Stock y proyecciones

El sector inmobiliario corporativo atraviesa una fase de estabilidad en términos de inventario, caracterizada por la falta de finalización de obras durante el último trimestre de 2023. En construcción, se encuentran 336.886 m2, y varias obras aún carecen de fecha de finalización, afirman desde Cushman & Wakefield.

Pese a esto, con la conclusión de múltiples obras, se espera "un cambio significativo para los primeros meses de 2024, especialmente en los submercados Libertador CABA y Palermo, que ya están en etapa de comercialización", detalla Rafael Valera, director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

A pesar de una proyección de 290.765 m2, "la introducción de nuevos proyectos se ve dificultada por la continuación de numerosas construcciones en curso y la incertidumbre económica posterior a las elecciones, lo que genera un compás de espera en varios aspectos del mercado inmobiliario corporativo", agrega en su informe la consultora.

Por su parte, Vega, de Raghsa, considera que "si el mercado ve reglas de juego claras puede ser un año de crecimiento y recuperación ya que muchos que posdataron la concreción de operaciones en los últimos años, podrían concretarlas en 2024. La estabilidad política es crucial para el clima de inversión y la confianza empresarial dado que los cambios inesperados o la incertidumbre pueden llevar a disminuir la inversión y a la cautela de las empresas a comprometerse con arrendamientos a largo plazo en oficinas de alta gama".

La versión original de esta nota se publicó en el número 364 de revista Apertura.